2月2日，杰谷公馆9套住宅取得预售许可证，项目位于鼓楼区福屿路北侧，西二环中路以西，福屿路旧改地块一，开发商为福州杰谷创想科技有限公司。

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对于买房人来说，杰谷公馆是一个神秘的项目，从公开信息可知：

2020年8月28日个人竞买人黄先生以0.98亿摘得福州宗地2020-38号地块，楼面价约为25455元/平米，出让面积3500㎡ (合5.25亩)，用途为住宅用地。容积率1.1，该地块住宅建筑高度18米以上、30米以下。

从1月18日公示信息，杰谷公馆已经竣工，距离2020年拍地已经三年，对比同样是鼓楼袖珍盘，建发臻园2023年9月拿地，目前已经进入蓄客阶段。而杰谷公馆，绝大多数人可能还没听过这个备案名。

从区位上，杰谷公馆配套完善，周边有地铁4号西门站和华润中心等，属于正宗的鼓楼西区板块，片内没什么次新房，绝大部房龄在2000年-2004年期间。

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杰谷公馆属于5.25亩小型宅地，而目前推广的“建发·臻园”，备案名为凤栖公馆，也是8.38亩宅地，可作一番对比：

2023年9月1日，厦门建发以底价1.58亿元竞得宗地2023-11号鼓楼西洪路宅地。成交楼面价约20204元/㎡，商品房销售指导均价为42000元/㎡。该地块位于鼓楼区西洪路北侧，祭酒岭路东侧，西洪路508号出让地块，容积率1.0以上，1.4以下。建筑密度26%以下（含26%），绿地率30%以上（含30%），建筑限高40米以下。

从体量看，建发·臻园社区要更大，但是区位不如杰谷公馆；另外杰谷公馆容积率1.1，住宅建筑高度控制在18米以上、30米以下，也略胜一筹。

杰谷公馆本次备案价格才3.9万，要低于建发·臻园的42000元/㎡。

杰古公馆楼面地价是25455元/平米，建发·臻园成交楼面价约20204元/㎡，两者足足差了5000元。

户型方面，杰谷公馆定位更超前全部是250㎡以上大户型。

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具体一房一价表如下：

总共是9套，均价全都是3.9万，均为大户型，最小270㎡以上，最大400㎡以上，堪称袖珍盘豪宅户型，要知道福州拥有250㎡以上户型的楼盘，屈指可数，更何况还有400㎡+户型。在低单价大户型衬托下，套均价格也超过千万，最高近1600万，定位终极改善。

仓山南江滨的中庚红鼎天下一个地块，与这个楼盘类似，同样袖珍盘超大平层，小高层，最大户型也在450㎡以上：

从户型来看，最大的复式单元702，面积达407.01㎡，实际可用面积估计超一亩（上下层面积合计），堪称空中别墅，这种超大面积豪宅，体验感要比传统叠拼或者双拼强很多，也不输独栋，关键是周边配套比别墅区要强很多。

如果按照备案价，无论是单价和总价，都不算太离谱。本次取证房源总金额是1.14亿，从公示图可知，该楼盘还有一栋楼，合计估计货值在2.2亿以上。对比拍地花的0.98亿，果然地价才是成本大头。

终于理解：仓山东方威尼斯某些业主把独栋拆了，重新盖一遍，建房成本没多少。