竞争激烈的福州南二环,这些地方要成为开发商必争点?

觅夏看房产 2024-05-16 06:00:34

最近,白湖亭北园片区的新房市场热度有点高。有好友在片区看盘,说是四大金刚的实景都出来了,正好这四个盘我们都去过。今天,聊聊开发商砸钱展示实力、买房人所见即所得的实景示范区,各有哪些优缺点,需注意哪些细节:

1、内部实景比较

首先,四大金刚都是国企,交房肯定是有保证。在产品展示方面,也各有强项,但是真正落地如何,具体要看实景的表现和片区的界面情况:

从各楼盘内部实景对比:

新投映南台城市展厅模型图

新投映南台是四大金刚中最后登场,目前还没正式开盘。项目地块方正,占地42亩,规划10栋楼。由于项目处于前期建设阶段,只能从沙盘模型(见上图)可知,3#和9#楼插在社区中轴线,使得空间相对局促;同时行列式布局,让前后的楼间距无法拉开,估计实际距离有限。因此在园林实景方面,没有太大发挥的余地。

建总江南尚璟,占地59亩,规划14栋楼,是四大金刚中最早做实景展示,仿建发的中式园林,确实花了不少投入,整体展示效果还是不错。但是要提醒买房人注意,它实景展示的区域是暂时放在外部市政公园,即现在售楼部所在地,是一种异地实景展现模式。对比“实地实景”更完全是两个概念,那么未来真正交付如何,不仅是一个未知数,还存在误导。比如网友反馈,自己一不小心把该项目外部园林等同于日后的实景。

江南尚璟外部实拍图

项目同样采用行列布局,有网友戏称为楼栋兵营式分布,导致整个社区内部空间也不大。同时周边都是高楼环绕,中间主力楼栋偏矮,住在里面有些压抑感。实地考察最明显感受是楼间距有限(见下图),仅24-30米,那么社区内的景观园林非常小,只能是绿化,应该不存在大区景观概念。

江南尚璟内部实拍图

项目的架空一楼是作为房源出售,留给小区配套的空间有限,且均为户外,受外部天气影响大。户型全部定位在100㎡以上,导致对购买力要求较高,同时社区客群也更偏向改善。但是花改善的钱,却匹配这样的配套,还是值得商榷。

榕发北源云筑,是片区一个大盘,是有打造园林实景潜力的项目。目前项目中的园林实景示范区也已呈现(见下图),展示面偏小,有些廉价感,就是一个很普通社区景观。至于其后续规划中的园林,如果按照示范区来,那基本没啥悬念。社区大门设计(见下图)也是一个很普通大门,质感也不强,关键是没有辨识度。

榕发北源云筑实拍图

这个项目最大特色是小户型,除了有片区最小的76㎡户型,还有就是89㎡的端户,都属于面向刚需的产品。这些年二手房交易案例,80㎡以下小户型,逐步成为非主流置业群体,且二手流通领域保值能力有限。

左海望悦是白湖亭四大金刚中第一个登场,也是片区另一个大盘。它充分发挥大社区的优势:包括设置3000㎡架空层悦life邻里交互空间,以及实地考察124㎡/148㎡样板房所在的6#,前后都是超50米、令人震撼的楼间距(超1:1比例)。

左海望悦航拍图

项目本着实景交付先行的原则,从2023年初内到现在,一年内先后开设3段示范区,包括售楼部、商业街、35米宽归家大门、2500㎡中庭叠水景观、实地1:1样板间等。

左海望悦内部实景图

园林方面是国内顶尖景观设计院山水比德来设计,仅是示范区的花费就近1500万(见上图),归家大门造价约200万。

从目前全部是交付的实景来看,这些费用显然物有所值,望悦的确定性和品质兑现程度是最高的,基本把置业对外宣传的产品标准,全都变成了实景基础,完成度还是很高的。

另外,由于开发商前瞻性的设计,2023年台风海葵引发的大降水,该项目安然无恙。相较于周边地势约7.1米,左海望悦的地势全部抬高1米,达到均地势约8.3米,防止地库积水。

榕发北源云筑和左海望悦在实景示范区的呈现,为何有如此巨大的反差,究其原因是:都是大盘,都有园林展示的潜力,却是开发商设计理念不同,以及选择示范区位置不同,最终呈现风格也不同。

左海望悦航拍图

左海望悦展示区域选择位置很恰当,整个面宽很大,有充足的空间来打造。目前只是图中红线处的三分之一,如果全部完成,整个实景会更加震撼,而这个红色区域只是左海望悦三重园林中的第一重,还有后续两重园林在准备中,这个确实可以期待一下。

左海望悦内部实景图

榕发北源云筑的实景示范区正好是处于前后两栋楼的中间,展示范围就有限,于是给人感觉实景空间很局促。加上设计风格的缘故,没有太大亮点。

榕发北源云筑航拍图

从内部实景对比,新投映南台和建总江南尚璟,这两个楼盘的规模偏小,不大可能在园林方面投入太多,相对偏弱;榕发北源云筑和左海望悦都是大盘,有大盘的优势,是都有打造园林的潜质,但是现在实景展示所做的功课方面,无疑左海望悦是要领先的,确定性也是最高的。

2、外部实景比较

再对比一下四个盘的外部实景:

目前片区的道路,正在修建中,一旦完成,不仅串联这四大金刚,也将极大提高城市界面水平。

左海望悦航拍图

北园片区主要两大配套,一个是靠则徐大道的SM广场,另一个是靠南台大道的麦顶小学北园分校,现在分别对比:

麦顶小学北园分校,又称为三叉街第二小学(暂名),由市城投集团、市新区集团、市左海集团三家本土国企捐建,其位于南台大道东侧,办学规模是48个班,建设总费用预计超过2.2亿元,有望弥补片区教育短板。

三叉街第二小学效果图

这个规划中的学校离榕发北源云筑距离是最近,其次是新投城央境、建总江南尚璟,最后才是左海望悦。但是接送小朋友,绝大部分家长是电动车或者是汽车,或者等小朋友稍微大一些,就步行回家,这些运动量对于学生来说,也不算太多。

目前的SM城市广场,被开发商给予厚望,对于北园的发展,简直犹如神兵天降。SM城市广场,不仅完善、拓展了北园内的各项配套功能,还提升城建形象,增强了板块竞争力。对于业主生活而言,多样的商业街区,在满足人们多方面生活所需的同时,让居民生活更加便捷、丰富多样化,对于生活品质也是很好的提升。

SM广场绝对是北园片区最重量级的配套,更是未来片区最重要地标,加上SM广场还有地下通道与白湖亭地铁站连通,可以说谁能方便享受SM广场,谁就掌握片区的配套主动权。

4月23日,市自规局发布关于SM广场的公示,给了周边在售住宅项目一颗定心丸,同时在公示里面,有些变化也与周边楼盘息息相关。

市自然资源和规划局公示图

比如新版的公示里,可知SM广场共是5个出入口,主要分布在广场的北侧、南侧和东侧,西侧靠跃进河的区域,是设置为机动车道,同时图上还标出白湖亭C口的地铁连接通道,对比上一个版本,发现本次规划的地下通道更长,直接延申到地下商场出入口,验证之前开发商对外宣传是有依据。

市自然资源和规划局公示图

随着新一轮公示释出,SM广场绝对是实锤无疑,据说项目在5月份左右就会开始动工,到时片区又会吸引一波热点。

那么四大金刚到SM广场便利性,是否有差异?

由于SM广场的西侧和北侧为规划河道,建总江南尚璟到白湖亭站B口和SM广场的距离约是800米,要从社区(不是现在的售楼部)大约走5-8分钟。这个曾经亲测过,在夏天全程炎热,一路上没有绿茵,反之,按照现在的雨季,要饱受风雨。新投城央境区位比建总江南尚璟更靠西侧,它所花时间,应该只会更多而不会更少。

映南台和江南尚璟到SM广场路线示意图

另一个榕发北源云筑相对要近一些,到白湖亭站C口和SM广场也得要约700米路程,实际时间也得要5分钟以上,同样面临风吹日晒的尴尬。

北源云筑到SM广场路线示意图

因为700米到800米距离,如果是开车出行,又稍显多余。以上三个楼盘,可以说是真正配套享受体验欠佳,便利性稍显不足。

左海望悦到SM广场路线示意图

左海望悦b区大门正对SM广场2号大门,因为太近,基本相当于底商来看待;距离地铁白湖亭站C口是220米,未来业主可以直接穿过SM广场的中庭,接驳负一层地铁出入口。无论是夏季还是雨季,生活便利性更强,尤其对家中有老人和小孩的,要更有优势。

北园四大金刚到SM广场路线对比示意图

最后,我们将四大金刚到SM广场的行进路线汇总到一张图,更能清晰明了四大盘到SM广场便捷度。

若以片区最重要的配套作为参照物,显然离SM广场和白湖亭地铁站最便利是左海望悦,也是北园板块唯一最能享受到SM广场生活配套优势的楼盘。

3、写在最后

虽然看似白湖亭四大金刚是共享区位和配套,但是在区位、规划、定位和实景展示方面,是有极大区别,可以说,越是同一个板块楼盘,买房人越要学会见微知著:

只有借助“真实场景”,不仅可以更直观地甄别不同项目间的差异度,也是帮助买房人理解项目的手段。辨别楼盘的不同点,才能发现买房人的真实需求,从而满足需求。

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