今天聊聊2025年福州楼市的走势，做一个预测：

首先了解市场上买卖双方心理：

想买房的人，有钱的，处于犹豫状态。想卖房的人，还是犹豫，怕卖快了，万一后市起来。你问他们犹豫什么？无非是多空之间的暗战。

1、

首先，二手房继续吊打新房

从2022年开始福州二手房市场就超过新房，因为二手房优势太明显，但是今年有可能趋势是二手房虽然数量超过新房，但是整体成交量会回落，因为这两年购买力释放差不多了，肉眼可见的流入人口在变少了。那么前些年积累的购买力正在快速耗尽，面对天量二手房存量，估计价格还是会继续下行。至于新房，闽系房企正在加速出清，一些外来企业正在战略调整，不重仓福州，剩下是国企之间竞争，对于这些楼盘，有可能是现房之争。

新房市场从期房市场转向现房市场，因为新房市场太庞大。

第二，越来越多房企卖现房，房企会有些花样营销策略

正如上面所预测，因为房子多，所以今年如何卖好现房摆在开发商面前，特别是国企。那么这些企业应该会做相应调整，包括项目展示面，更注重产品力和品牌，会持续投入到现房中，一些项目可能会增配。同时现房销售，一方面是省钱，另一个方面是质量会更有保证。增配和品牌意识是2025年国企最在意。

2、

第三，部分外围区域一二手供应量大的新兴板块，价格在今年将突破新低，无论出啥样的政策都很难起来。这两年很有意思，有些地方在营销中主动说自己降价了，是一个新低，但是过了两发现这些项目又降价，比如南通的房价在2023年已经掉到1万以内，但是这两年实际成交更低。一些二手房都跌回2013年水平，一方面是本身折旧，另一方面是价格回调。前十年入市的二手房集体迎来折旧潮，在叠加周期，导致房子价格下跌幅度很大。

另外这些板块还要一些共同问题：就是配套拉跨，刚需已经无法忍受了，甚至很多年也没改变。

对于买房人来说，价格再低也得兼顾配套，没有配套地方，如果利用率低，也别考虑。

第四，2025年顶级学区房的追捧热情将继续降温，还会回调。2024年学区房下跌幅度很多，有补跌趋势，今年还是会下跌，因为还是没到位，没有合理水平。学区房比普通二手房贵了20-30%，算是比较合理，超过这个幅度都是智商税。如今在学历贬值和就业难的当下，不少家长也释怀了，加上中产的购买力在下降，无法守住学区房底线。

但是值得注意是：有优质学区加持的优质社区，只要价格不是太离谱，依然具备很强的流通性。

3、

土拍市场方面，2025年福州整体土地供应量有可能走向低位，鼓励户型创新，多增加使用面积，2024年国企拿了不少地，结合前期库存情况，2025年估计要减少供给。

2025年核心区溢价过高的豪宅，将面临一系列的价格调整。目前二环外价格调整很明显，二环内降低预期，但是房价依然运行在高位，2025年不排除迎来调整奇迹。

过去两年，福州的改善产品大放异彩，虽然量有所减少，但是价格节节攀升，于是市场出现这种误判:豪宅=保值增值。

但如今二环内市场改善产品供应井喷，2025年还陆续有新面孔出现，供应量大，2024年成交量明显在放缓，前期的价格已经很难拉上去，预测2025年的豪宅市场会面临调整。

虽然有的开发商为了照顾前面入手的业主，目前还不降价，但有的货量多的改善盘，必向现实购买力妥协。

还有准备上市的豪宅盘，甭管前期吹得多高大上，最终上市都得在价格上释放一系列惊喜。

学区房、外围盘已经进入深度调整，但是豪宅项目却例外，违背经济规律，2025年可能很难独善其身。