历经十几年房产广告的普（xǐ）及（nǎo），加上置业过程中斗智斗勇的历练，如今老百姓都成半个专家了，不光知道“订金”和“定金”的区别，“等额本金”和“等额本息”的优劣，还说得清公摊就哪些区域，热衷研究调控政策和未来趋势（此处应有掌声）……

这些知识点今天就不提了，来说说那些开发商不愿讲，房产中介不肯讲，专家不会说的房产术语中的小心机。

容积率：有容乃大 无套路则刚

容积率指一个小区的地上总建筑面积与占地总面积的比率。

如果一个小区有1万m2的占地面积，地上总建筑面积是3万m2，那么容积率就是3.0。

它代表居住的舒适度，通俗点也可以叫居住密度。

这货有点皮，不像存款，越高越好，相反有点像负债，越低越爽。

有个形象的比喻。一个鸡窝，只住1、2只鸡，吃饱了可以尽情撒欢横着跑都中，这叫别墅；

住5、6只鸡，遛食的时候得看着红绿灯，这叫洋房；

住上十几只鸡，只能扭扭腰做个鸡翅伸展运动，这叫小高层；

住上几十只鸡……，秒变沙丁鱼腿都伸不开的，就是高层了。

现在明白置业顾问为啥经常自诩项目容积率多低了，低了舒服啊！

然而，光知道容积率低好是远远不够的，高和低的标准在哪，心里还要有个谱。

容积率的普遍标准是这样的：

独栋别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7； 6层以下多层住宅（洋房）为0.8~1.2。

以上即是广告语里前缀“低密度”，“墅质“等字眼的项目。有钱人不扎堆，都想住清静点。

11层小高层住宅的容积率一般为1.5~2.0； 18层高层住宅为1.8~2.5； 19层以上住宅为2.4~4.5。

当然标准也有弹性空间，具体还要看地段，比如几年前**盛世这种闹市中心高层，容积率相当可观，记得是接近6.0了。地价高啊容积率太低顾不住本儿。

不管容积率高低，只要有预售证就是官方认证合法的。

友情提示：小高层住宅，严格讲是指7层-11层的住宅，广义一点也得18层以下才叫小高层。像洛龙区某热销楼盘，盖出20层也敢自称小高层，有点浑水摸鱼了。

为了更好地获取利润，容积率又不能超出政府规定，楼盘高低配很常见，就是高层+多层（洋房）或高层+小高层这样的规划，可以有效平衡整体容积率。

但共用一个社区，同在一个地块，只能有一个容积率，如果其中有几栋低楼层，就单独拿来显摆说自己容积率多低多舒适，就不厚道了。

绿地率：双绿疑云 请君擦亮眼

敲黑板：绿化率≠绿地率。两者都是反映社区的园林绿化情况，但——

一字之差，后果……好比相亲的是王祖贤，成亲时变成王祖蓝。

王祖蓝 王祖贤

绿地率的计算方法比较严格，并非长草的地儿都算绿地。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管地面是否有绿化，都不计入绿地面积。

绿地率公式＝居住区内绿地面积／规划用地面积。

绿化率，是“绿化覆盖率”的简称，因为长草的地方都算绿化，还有树影、空中花园等附有植被的地方都会成为分子计算在内，所以同一个小区的绿化覆盖率算下来要比绿地率高。

绿化率公式＝植被垂直投影面积／规划占地面积。

既然绿化率比绿地率要高，楼盘宣传又是个面子活儿，你猜会用哪个“绿”来贴金呢！

当然在精美的宣传资料不显眼处要附上小字：以上仅作为广告邀约，不作为合同内容。

这也解释了，为啥交房后你会纳闷，说好50%~60%的绿化率，那片绿油油的园林哪去了？

看准，绿地率才是建筑规划设计的标准用词。

通行的标准：新建小区内绿地率不低于30％，旧区改造不低于25％，达到40％左右会感到舒适，绿城率大于50％那就是花园式景观了。

认筹：可以试探，别挑战底线！

“××楼盘盛大认筹，一万抵几万。”这句出镜率最高的广告，暗含了两个功能。

先来认识一下“认筹“的来源，这个标准的营销术语，来自营销业鼻祖——台湾，那帮先富起来的人，吃饱没事净琢磨咋能把直线变成曲线，中间好多搞几个营销动作。

具体操作是，预先缴纳一定额度的认筹金，然后在开盘的时候享有一定的购房优惠。

认筹的第一个功能：快速回笼部分资金以解燃眉之急。通常是指不具备开盘资格，比如未取得预售证前。

在洛阳没有屡屡上榜之前，管理相对粗放，认筹金直接给开发商，现在这条路行不通了。政府规定，不具备销售资格不准收取任何费用。发现一律处罚。

于是风向一变改“0元入会“、”验资圈存“。填张个人信息表，或者将1万~10万不等的金额定存到自己的银行卡，表示有购房意向。这些客户信息就是项目拓客的数据库。

也是认筹的第二个功能：摸底市场，探测一下客户的购房需求，为开盘定价寻找依据。

所以在认筹期间，你问多钱一平？售楼员打死也不说。——因为，卖多钱他们也很想知道啊，不然为啥认筹！

如果100套房，认筹了500组客户，那恭喜，开盘价应该会往上走一走。

现在说是有政府限价，但落地执行如何，说不清。网络信息不透明，关心的东西官网看不到，看到了也不一定落实。

就算价格顶到天花板了，只要认筹火爆，可以捆绑车位销售啊，也可以提高首付比例啊……真实需求一旦被锁定，基本就“人为砧板、我为鱼肉”了。

认筹金相当于诚意金，肯定能退。因为没有后顾之忧，有个朋友买房时，一口气验资定存了十来万，四个项目。就为了等开盘价看性价比。这种全面认筹重点认购的行为，可能会制造价格泡沫哦。

结果呢，因置业计划有变化房子没买成。但其中一个验资的楼盘，因认筹效果不理想，说好两个月内开盘，就是拖着不开，几个月也钱不解冻（虽然钱存在自己账户，但开发商会在后台将资金“冻结“，想取钱必须”解冻“），最后托关系才搞定。

但是要说认筹是个坑，也不对 ，毕竟承诺的优惠还是有的，如果不认筹，真要买房的时候优惠没有就沙雕了。

喜欢的房子还是要认，只是理性些就好。

开盘：没有营销 不算开盘

刚入行那会儿，时常追着前辈打破沙锅问到底，开盘到底是干啥呢？

卖房！——不是在售房部交过订金了，连楼层面积都选得妥妥的，为啥还要让大家集中起来搞一下？不嫌麻烦！

不麻烦不麻烦……

然后就忙成一团不理我了。以至，开盘的意义一度成为心中难解之谜。

经过无数次开盘洗礼后，我终于弄明白了。

——生活，需要仪式感。

其实我们一直被仪式，只是很少有察觉。

买房过程中的每个环节，都在一点一滴地营造仪式感。

开盘，则是营销链条中的高潮。

要说拿到预售证，就能名正言顺地卖房，一套两套单卖还是团购打包卖都没问题。但，这种大街上卖红薯的水平，怎能入得房地产的法眼。

对曾经的支柱型产业来讲，无营销，不开盘。一次开盘足以让你今生难忘。

从倒计时微信单图，开始营造紧迫感；现场排长队，大屏幕摇号，强调稀缺感；限时选房，交订金签合同，营造庄严感；精美茶点冷餐，点缀愉悦感；抽奖品领礼品，渲染荣耀感……

这一顿操作，那是人山人海、锣鼓喧天，张弛有度，一气呵成，由不得感慨“十年修得同船渡，百年修得共开盘”啊！——憋逼逼了能买上就是缘份！

随着营销理念和IT技术的升级，后来夜间开盘、微信开盘等形式层出不穷。

以前分一期、二期开，后来干脆一栋楼一开盘。

八仙过海，不拘一格，怎样显得“抢手“怎么来，要不断保持并刷新“清盘”的时间记录。无论如何开，目的都是强化仪式感，给楼盘加分，给客户洗脑。

当然，这无可厚非，毕竟这是连做面膜的微商也琢磨如何对客户营销的时代，如果一个行业愿意花心思套路你，至少说明他是认真的，总比漠视市场需求忽视客户体验要强。（文/赵汗青）