苏河荣景那套4房，昨日一拍。没有拍卖前，我就认为，会流拍，最终不出所料，顺利流拍。

是预料之中，也是情理之中。市场好的时候，大家抢房子，价格节节攀升；市场纠结的时候，除非你大漏，否则，上海人港，啥拧触霉头？拍卖房一直以来被认为是霉头。昨日拍卖的这套，价格不便宜，楼层也不高，流拍似乎也就是心照不宣的事情。

说起苏河融景小区，在不夜城板块那也是著名楼盘。

南广场以南，南北高架以西的新静安区域，算是不夜城，如果说品质小区，凯德星贸、静安天御和苏河荣景算得上前三。主要在于房龄新，有苏州河景，距离火车站较远，距离南京西路较近。由于凯德星贸和静安天御两个小区户型绝大多数较大，而苏河荣景中小户型为主力，总价不高，且距离地铁汉中路较近，自从二手市场有产品以来，一直是不夜城商圈客户，尤其是住客们青睐的对象。苏河融景小区的租金一直很高，即使租金猛降的今天，该小区一房租金报价依然在17000元/月以上。

可见其租金坚挺度。

苏河融景小区，又叫时代欧洲花园，品质很好。小区为台湾资金背景的上海瑞隆房地产有限公司开发，2016年竣工，房龄不到10年，在上海市区，绝对算得上是次新住宅了。精致装修交房，大金中央空调，带地暖，

走进去感觉很好，深受租客们欢喜。小区规模不大，合计只有9个门牌号的住宅，689户人家，有高层，有小高层，为纯板式住宅；人车分流，小区车位不是很充足，为369个产权车位。小区物业由豪仁物业管理，住宅物业管理费为5.1-7.1元/平方，算是豪宅小区的收费了。目前，整个小区挂牌均价依然在13.5万左右的均价，实际成交价12万左右。

苏河融景小区，交通便利，地段不错。如果说新静安最好的地段，无疑是大悦城和不夜城板块，也可以称之为苏河湾板块，这个区域，紧挨着苏州河，与黄浦和老静安都是一河之隔，步行到南京西路其实也就是20分钟以内。地铁12、13、1号线汉中路站距离本小区不到300米，步行到火车站也就是1000米以内。

苏河融景小区，皆为板式，梯户比合理，户型中心为主。小区都是板式住宅，梯户比上，多为2梯3户，或者2梯4户；户型上，1房为71平方左右；2房户型面积多在87-100平方之间；3房户型多在132-145平方之间；4房户型则多为162平方左右，偶有182平方者。

不过，户型稍有缺陷，设置上不是很方正。所谓一俊遮百丑，由于装修较好，反而使得户型的确定，不是很被关注。

我们下面看看昨日流拍的这套3房。房子位于6号楼9楼，位置是小区最好位置，楼层稍低，建筑面积为162.17平方，4房2厅2卫，昨日首拍，起拍价为2000万，由于没有客户参与竞拍，而流拍。实际上，这是很正常的，2000万的价格，这个楼层，也就是该套房子在二手市场上的价格。可是，不要忘记，这是拍卖市场，我在上海链家的外网上看到，挂牌为2300万，很明显，无论挂牌，还是起拍价格都不便宜。

同样是6号楼，一套楼层比拍卖这套要高的在售房子，面积一样，报价只有2198万，按照目前的市场，谈家10%左右成交，可能还低于2000万，我拍卖得来2000万，怎么比得上正常买卖得到的呢？因为你拍卖的得到的房子，产权来源会显示为拍卖，下次出售的时候，都要比一般正常买卖的房子价格要低，因为人们忌讳拍卖得到，认为晦气。故此，2000万起拍价确实高了！

2000万流拍的房子，按照拍卖规则，二拍起拍将为8折，即1600万。若是这个价格，则单价不到10万，则不可能流拍的！我估计，最终成交价应该在1750万左右，即低于市场价10%以上，这才是拍卖得到房子应该有的价格。

没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格！拍卖市场，价格第一！如果没有非常合理的价格，想拍卖掉，势比登天！