作为深圳中轴线上重要一环，深圳北站近年来随着规划落地，区域内住宅产品加快工程进度，前后涌出。

相比周边超核中心低使用率、龙誉花园天铁双噪音等问题，中海珑悦理项目弥补前面两项目的最大缺陷，做到使用率92%（使用率=使用面积/建筑面积、得房率=套内面积/套内面积+公摊面积如电梯井、楼梯间、大堂等）、远离天铁噪音。接下来，综合分析中海珑悦理项目价值与优缺陷，以供购房参考。

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区位分析

项目位于龙华区玉龙路与民塘路交汇处东侧南，所属于深圳北站商务区。

第一，深圳北站超级枢纽总部基地为深圳6+1超级总部基地之一，整体建面950万㎡，“北站商务区”以国际化视野、都市核心区标准，建设产值超2000亿元的世界级国际会客厅。

第二，深圳北站商务区占据深圳地理位置上中轴线，扼守龙华正心，在交通枢纽核心+城市超核双重叠加之下，未来虹吸百万人流。

第三，深圳国土空间总体规划2022-2035中提出，未来深圳格局呈现为“一核”、“多心”、“网络化”，其中深圳北站商务区纳入进深圳都市核心区范围之内。

随着规划提速，未来3-5年内深圳北站商务区内住宅项目、高端商业、多公园等配套落地，整体片区居住环境、体验将有大幅升级。

02

项目信息

中海珑悦理项目前身为深圳北站地块A806-0400，于2022年8月4日由中海以22.29亿元+竞配13740㎡租赁自持物业竞得，建成后商品房毛坯限价72450元/㎡。

项目占地面积1.2万㎡，总建筑面积10.2万㎡，计容建筑面积7.53万㎡，容积率6.28。其中由2栋商品房住宅+1栋自持/部分公租房组成。商品房可售套数480套，自持租赁346套+公租房118套。

项目户型建面为88-97-101-127㎡3-4房，3梯6户分布，预计5月下旬左右开盘，大概率毛坯交付（具体以KFS信息为准）。

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户型信息

88㎡3房2卫

97㎡3房2卫

对比旁边华润超核中心99㎡3房

经过粗略计算，中海珑悦理项目最小入门户型88㎡3房2卫使用率大概为93.3%（含墙体/阳台/飘窗/过道等，下同），97㎡3房2卫使用率大概为92.37%，而旁边华润超核中心最小门槛99㎡3房2卫使用率为85.58%。

对比之下，一是，中海珑悦理最小门槛户型88㎡，比超核中心最低门槛小11㎡，同等单价7.25万/㎡情况下，中海珑悦理最低门槛要低近80万，对于刚需而言，总价低，自然能体现出性价比。

二，中海珑悦理97㎡3房2卫与超核中心99㎡3房2卫，在建面相差不大情况下，前者使用率要多出6%左右，即总价差不多情况，使用率高性价比足。

101㎡3房2卫

客厅开间5.1米，相比其他常规3.5米左右，宽绰地方可以用作其他空间使用。

129㎡4房

项目实景图一览

营销中心

泳池

园林

97㎡样板间

101㎡样板间

样板间均在实体楼

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周边配套

交通配套方面，项目距离深圳北站大概500米左右。深圳北站为超级交通综合枢纽，目前已开通4+5+6线地铁，可以半小时直达福田CBD；乘坐高铁可以快速20-30分钟左右直达广州、香港西九龙等，真正意义上实现湾区生活区。

另外，未来待开通地铁22、27号线以及深惠城际，立体交通网络实现便捷通勤。

教育资源配套方面，根据教育局2023年规划，项目小学学区为格致中学小学部—龙腾学校小学部共享学区。

另外，初中学区方面属于深圳外国语学校初中部、格致中学（2023年为全民治街道招生），大概率是共享学区（以上入学信息，详询龙华教育局）。

商业配套方面，项目对面将建13.4万㎡万象商业+游乐式公园，参考南山大冲万象天地模式。另外，一个地铁站的距离即为红山6979商业、华南首个costco商场以及天虹商场等。

另外，项目周边一公里内有南园公园、北站中心公园、超核广场等休闲配套。

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优缺点分析

优点分析：

01、项目距离深圳北站500米左右，可以乘坐4、6号线20来分钟直达福田CBD，另外乘坐高铁一站抵达香港、广州等。

02、项目最小88㎡做3房，比旁边超核中心润府最小户型99㎡3房要小11㎡，即总价门槛要低几十万，利于刚需上车。

03、项目使用率方面是明显比旁边超核中心要高，基本做到92%左右（含飘窗/阳台/过道/墙体等），在同等总价情况下，侧面体现出性价比。

04、项目比白石龙周边次新盘如玖龙玺、万科金域华府等有接近2万/平倒挂价差。

缺点分析：

01、项目由于地块较小，因此小区花园偏小，可以用周边多个花园、广场、大型网红商业等配套弥补活动空间。

02、项目自持1栋租赁物业，KFS强调优先业主办理车位（详询项目开发商）。

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价值分析

龙华作为深圳中轴线重要一环，从早期备受争议的“福田睡城”角色，根据规划特别是深圳北站商务区将会演变成深圳6+1超级总部基地之一，完成超级产业+超级枢纽站双重地位的转变。

加上深圳国土空间总体规划（2022-2035），深圳北站商务纳入深圳都市核心区，地位将再升一阶。

总体来看，深圳北站商务区跟红山片区均是龙华住家体验最佳区域之一，不同之处深圳北站商务区多出商务工作+超级交通枢纽两项功能，因此长期来看，深圳北站商务区发展潜力是强于红山片区的。

另外，深圳北站周边地块规划已定，本身属于白地，开发周期明显比旧改拆迁来得快，不出3-5年基本可以定型与配套落地。

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总结

项目得益于深圳北站超级交通枢纽+北站商务区双重利好，加上整体总价门槛比旁边新盘要便宜大几十万，适合福田CBD、北站周边上班族，以及福田1-2房老破旧物业刚需外溢置换、龙华远郊如观澜等区域刚需置换。