导 语
上海 929 新政出台后，我们切实察觉到市场出现了某些别样的变化。准确来讲，9 月份的一系列会议及政策导向，对信心和预期的修复发挥了极大的作用。有客户直接向我们透露，此次情况的确不同，并且正在斟酌置换，重新整合自身的楼市资产。要知道，这位客户原本一直是风险偏好极低的人。历经近 2 年的大幅下跌，楼市的各个方面均发生了显著的量变。在持续的政策推动下，上海楼市的购房情绪也在悄然转变。
成交回暖
自去年起，每逢重大节假日，上海楼市二手房的成交状况必然不佳。无论中介如何费尽口舌地劝说房东和买房人，对方均不予理会，一心只想着外出游玩。往往一天仅有十几二十套的网签量。即便是确有购房需求的，也都先将过节放在首位。今年的十一情况有了显著改善。虽说节假日的成交并非极为火爆，但相较去年，买房的意向和积极性显然大幅提高。尤其是十一国庆当天。去年十一当天，整个上海仅网签 27 套，而今年达到 220 套。整个假期 7 天，上海二手房网签 2012 套，同比增长 90%，近乎翻倍。
在一定程度上，今年的购房意愿度相较去年无疑翻倍增长。这主要是由于大家对于安全性的判断发生了变化。去年十一期间，房价走势尚不明朗，多空之间的博弈颇为激烈。鉴于趋势难以看清，不少人的选择颇为简单，即不参与，先观望等待。然而，在全市经历大幅普跌之后，购房的安全性反倒有所提升。买房的门槛降低了，成本也下降了，愿意看房、有意买房的人自然增多。只是大多都在自身承受范围内，过度加杠杆的情况很少。相较于二手房，新房市场的变化更为明显。十一假期时，外环外新盘遍地开花。比如，青浦保利建发印象青城售出 80 多套，闵行映江润府售出 100 多套，嘉定时代之城售出 130 多套，松江保利西郊和煦售出 150 多套……
在过去的两年里，新房触发积分的情况愈发少见，新房库存则不断攀升。郊区的新房销售难度明显增大，不仅开启分销模式，还采取了各种变相优惠以及降价措施。在这个十一能有如此的成绩表现，实在是难能可贵。这也表明政策着实促使刚需客户进入市场。市场总体成交情况的转变，反映出的是前后想法的变化：去年，众多人觉得无需看房；今年，许多人开始思量，价格跌了这么多，会不会存在踏空的风险。
板块认知
或许你会认为宏观层面的全市成交难以体现上海楼市细微之处的状况。那么接下来，让我们一同瞧瞧一些重点板块的情形。1、潍坊板块 从中介分享的消息来看，十一假期的 5 天里，潍坊这边不完全统计已有 21 套房子达成成交。
关键在于价格未再出现大幅下降的态势。10% - 30%这样的降幅愈发少见，即便有所降低，幅度也较小，多为小幅度的议价。就潍坊一村的情形而言：数月前 50 平的约为 260 万，而近期成交价格可达 280 万。数月前 35 平的约为 195 万，近期成交价格能至 205 万。
这不但未降价，反而给人的感觉是相比之前，成交价格更为理想。
2、虹桥商务区
据我们公司一线反馈，虹桥商务区十一的情况相当乐观。首要表现为带看量、谈判量以及成交量均有显著增长。尤为值得一提的是，此次政策出台后，该板块的挂牌量未出现明显新增，并且谈价空间也变小了。
实际上从侧面所反映出的情况是，虽说每一轮政策的“药效”持续时间不长，然而在持续发挥作用之下，市场呈现出了更多积极的信号。
3、御桥板块在浦东这边，公司一线整理一下市场情况给出的反馈和虹桥商务区颇为相似。其门店的带看量提升 1.5 倍；谈判数量由一个月 6 - 7 场，变为一天 1 - 2 场；所在的板块 7 天售出 15 套。卖家开始重新考量自己的底价，买家也慢慢不再大幅砍价。性价比高的房源有可能会被客户以“涨价”的方式买走。这里所提及的涨价并非是一夜之间猛涨百万那种。另外，诸如前滩、三林等地的情况也都较为良好。当然，也存在仍在降价以快速走量的板块。联洋这边，十一 7 天成交 16 套，销售情况依旧火爆。但价格却更低了。除了仁恒，多数小区的价格普遍已在 10 万以下，而且不乏 8 - 9 万/平的单价
受金融行业的冲击，联洋的房价貌似已出现过度反应。联洋的总价门槛颇高，急售的业主必然会在单价方面有所退让，降低总价来增强跨区域的产品竞争力。不过总体而言，上海市场正由大幅急跌转向小幅缓跌，部分区域或者产品已然处于底部震荡状态
心态转变
在和我们公司同事交流期间，被提及频率最高的便是客户心态的转变。无论是买卖还是交易等一系列变动，其根源都在于市场心态。
在这一轮下跌中，起初买卖双方均采取观望态势，接着买家大幅砍价，而后卖家难以支撑大幅降价，直至如今顺应市场行情。这实质上是从分歧逐步走向共识。
多数房东已不再趾高气昂，只要真心卖房，价格必定贴合当下市场状况。
只要中介给出中肯意见，房东也都愿意接纳。如今上海的挂牌量依旧居高不下，卖房绝非易事。不过当下具有竞争力的房子确实比去年更易于出售。
真正有意购房的人，心态也不再是一味地持续等待。面对高性价比的房源，出手更为果决。毕竟大幅砍价的时期已过，如今再以最高点跌幅多少来衡量已行不通。当下价格已自最高点下跌 40%-50%，再想砍价 40%，全然无望。买卖双方对当下价格的接受程度越高，也就意味着价格分歧越小，成交量的回升也将愈发积极。
态度变化
9 月 26 日，政治局会议提出了促进房地产市场“止跌回稳”这一表述。应当说，这是自房价下跌以来最为明确的表态。
这四个字从字面理解十分清晰，即意在让房地产不再下跌。细分来看包含四个层面：
其一，价格方面，止跌意味着使房价终止大幅下跌，于一定范围内趋于稳定。回稳则表示房价在合理区间波动，稳定市场预期。
其二，成交量方面，止跌是要使冰封的交易行情解冻，避免成交量暴跌，给予大家适宜的利好，促使需求得以释放。回稳是要让成交量回归合理区间，既不过冷，也不过热。
其三，市场信心方面，止跌旨在恢复行业参与者和购房者的信心，扭转市场持续恶化的预期。回稳则是进一步增强大家的信心，推动楼市健康发展。
其四，产业链方面，止跌是期望稳住房地产上下游企业，毕竟其涉及众多产业人群。回稳是期望不断探寻新模式，实现楼市的可持续发展。不难发现，这四点与上海楼市正在发生的变化恰好相符。
总结分析
这一轮救世政策率先在上海等一线城市推行，呈现出从上至下的态势。
这与过去先在三四线城市放开，而后才波及一线城市有着本质的不同。
并且所释放出的信号表明，未来有关经济和楼市的政策力度只会更强。目的在于打破固有预期，扭转不利局势。
虽说不能断言当下房价就会反弹，但上海楼市中买卖情绪的转变，起码是一个极其积极的信号。
