最近两个月，浦东唐镇的成交价格屡创新低。
三兄弟里的仁恒东郊花园，扛起领跌的大旗，
直接颠覆10万+的辉煌，史无前例跌到了7万出头。
紧随其后的标杆绿城玉兰花园，也从11万的最高点跌到8万出头。
浦发罗兰翡丽，也出现了7.6万/㎡ 的单价。
就在一年之前，这个小区的成交价还能保持在9万/㎡。
宇宙中心的唐镇，怎么了？还会继续跌下去吗？
现在的价格可以抄底吗？
定位降级
唐镇价格的崩盘，实际上是住宅定位逐步降级的反映。
和如今刚需圣地形象不同的是，
唐镇最初的定位是类似于徐泾别墅区的存在。
这里的第一批豪宅公寓，档次和产品力其实不低的。
浦东开发之初，唐镇有成片的别墅提供给国际商务人士。
龙东大道边上的别墅，去到浦东机场不要太方便。
绿城玉兰花园一期的御园、金大元御珑公馆等，品质不俗。
因为本身就是外环郊区，绿化做得很好、楼间距也可以做得更大，稀缺性无敌。
如果放到内环，能和翠湖掰一掰手腕也未可知。
随着张江科学城的快速发展，唐镇的供应开始偏向改善。
三兄弟大名城紫金九号、仁恒东郊花园、浦发罗兰翡丽，成为板块顶流。
叠加2020~2021年的学区带动的整体行情，这里的房价一路飙升到10万+。
唐镇成了浦西人民看不懂的外环神话。
高峰之后，唐镇的发展开始走入下坡路。
刚需盘疯狂入市，冲击着板块定位。
安高申宸苑、华侨城纯水岸、华发半岛华庭都是纯纯刚需盘。
整体比唐镇三兄弟要低一个档次，
凭借近地铁、单价7万的优势分流了不少三兄弟的客群。
这两年低迷的周期中，叠加金融IT裁员压力，唐镇终于扛不住了。
2023年新房还有一些倒挂，到了今年倒挂已经荡然无存。
唐镇的房价神话已经刺破。
板块问题
除了市场周期和刚需新房挤压之外，
唐镇房价跌到7万，和自身板块弱点分不开。
首先，唐镇的医疗和商业配套依然很弱鸡，让买房人很尴尬。
发展这么多年了，只在去年新建了一个三甲专科医院——上海市胸科医院心胸疾病临床医学中心。
其他的啥也没有，看个病还是得去6公里外的张江曙光医院。
商业资源上，只有阳光天地和恒生万鹂广场2个小型商场，连萨利亚回归都需要奔走相告。确实有点寒酸。
其次，唐镇的房子租售比很低，投资回报堪忧。
17年的品质小区浦发罗兰翡丽，租售比仅为1.2%。
如果租客再砍点价，实际的租售比只可能更低。
保租房的大量供应，也让这里的租金回报雪上加霜。
目前，仅仅是一个浦发有家唐镇项目，就有2732套住房，城投张江宽庭项目，也将供应4455套住房。
图源：网络
足足七千套的供应，租赁市场有好戏看了。
最后，这里未来的刚需楼盘供应量依然庞大。
唐镇北侧区域，上海金城的规划区域内还有近20幅已规划的涉宅用地，容积率普遍在2.3-2.5之间。未来这里的供应量，会超8000套房源。
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曾经的王港，未来也还有3块宅地待开发，预计带来至少1000套房源供应。
唐镇的二手房，真的压力不小。
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优势尚在
尽管板块缺点不少，但这不能掩盖唐镇两大独特优势。
一个，优质学区，另一个，产业集群。
常说的“唐镇三兄弟”：仁恒、浦发、大名城，都已经是三学区。
幼儿园是东方幼儿园（市级示范），
小学对口上海福山唐城外国语小学（培德校区），初中对口建平培德实验中学（唐龙）。
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除此之外，唐镇还在继续加大教育上的投入。
未来几年，唐镇将会陆续新建45所学校，1所12年制学校，2所九年制学校，3所高中，6所初中，9所小学，以及24所幼儿园。
这样的教育规模，简直就是给浦东看中教育的家庭量身定做。
另外呢，板块的产业人口也还是有支撑的。
张江科学城现在已有220平方公里，汇聚2.2万家企业、50万从业人员，硕士及以上人才占比超过16%。
这些人口一直是唐镇楼市的中坚力量。
除此之外，唐镇自己要继续建设金融信息技术产业基地（卡园一期和二期）和上海金谷智能终端制造基地。
依托于金桥集团，金谷和金城一定有更大的发展。
未来以“智能制造、摩天工厂、5G+工业互联网”为核心的制造业基地，会加强产业人群的导入。
金融+IT+智能制造，三大产业人群，将会成为唐镇房价的最大支撑。
小结
最后，我们来说说唐镇的市场机会。
从8月份的成交来看，唐镇的单价确实已经被市场周期打压到7~8万了。
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这个价格，已经不是一两套的个例了，唐镇的以价换量已经上演很久了。
同时，这里近期的好消息是。配套的弱点，已经在慢慢补齐了。
新商业体，印象天地一期年底就要来了，山姆会员店也在建设之中，
看不上的三甲专科医院，2026年底也要来了。
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叠加9月新政的刺激，
外环外一年社保就可以买房。
唐镇7万捡漏的机会，肯定会快速减少的。
如果，你在张江工作又有学区需求。
后花园唐镇肯定是你不容错过的板块。
跌惨的唐镇，抄底的机会已经来了。
你觉得呢？
