最近，朋友圈有个消息刷屏了，万科翡翠公园一期有套房子单价8万多就能成交。

不少人感慨，浦东的腹地——张江，也扛不住了啊！

作为中环二手房天花板，万科翡翠公园的房价最近几年都稳定维持在12-13万/平。

轻松突破上海环线定价体系，价格一直很坚挺。

但楼市下跌的大趋势，谁也左右不了。

许多去年逆势而上的板块和楼盘，近期都迎来了主跌浪。

崩盘的万科翡翠公园

我们一起看下万科翡翠公园的这套房子。

位置在万科翡翠公园一期高层，视野不错，建筑面积84.72平，挂牌价830万。

7字头总价可以成交，也就是说实际成交单价只要8万多/平。

价格确实低。

房子户型没什么问题，小区是2016年交房的，估计就是业主资金链出现问题，急抛。

万科翡翠公园已有的挂牌房源，均价是11.4万/㎡。

单价8万多虽不算“砸盘”，但也扰乱了张江二手房市场。

接下来要卖房的房东和要买房的客户都会将这套房子纳入参考价格体系。

至少会造成15%的降幅影响。

去年同期，万科翡翠公园挂牌价12.3万/㎡，现在跌到挂牌价9.7万/㎡，近一年跌幅-22%：

上海楼市这一轮下跌是从老破小开始的，传导到次新房。

老破小顶不住2022年就开始降价。

万科翡翠公园，2023年下半年开始跌，晚了一年半。

病来如山倒

在楼市繁荣期，总有些区域或楼盘率先涨价，带动整个市场随之上涨。

而在市场下行时，同样有先跌的，也有受市场影响后跌的。

通常，质量差、竞争力弱的楼盘会率先且快速下跌。

这一点在过去两年中，刚需自住的房东的感受会尤为明显。

当价格整体向下，不同产品板块之间的价格差距进一步拉大时，即使是原本表现坚挺的楼盘也难以维持其价格不受影响。

除了张江的万科翡翠公园，一向抗跌的静安府也扛不住了。

2023年9月静安府东区成交价14.3万/㎡，上个月已经跌到10万单价，近一年跌幅-25%：

还有我附近的小区，梅园三街坊。

之前两房价格从10万单价涨到13万，一房更是有了20万以上的成交记录。

经过市场回调，目前最新单价已经跌到了10万/平。

另外，前几天瑞虹新城九期——中粮瑞虹海景壹号单价10万成交。

除了像瑞九这样高估值的次新，凭借学区+产业+交通+第四代国际社区优势崛起的唐镇，在过去的8月份也是跌麻了。

唐镇三兄弟里的仁恒东郊花园，史无前例跌破8字头，10万+辉煌一夜倾覆。

不过，一直被看衰的普陀区，最近一年都没怎么跌。

又破又大的普陀区，在楼市下行周期里争了口气。

周期性下跌

自改革开放以来，上海作为中国的经济、金融、贸易和航运中心，其房地产市场的发展一直备受瞩目。

从2000年代初的浦东开发开放，到2010年代的迪士尼板块崛起。

上海楼市在快速扩张的过程中，逐渐成为全球房地产市场的重要一环。

过去十年，上海楼市的繁荣主要集中在黄浦江沿岸、内环内和浦东新区等几个核心区域。

这些区域的房价在短时间内实现了数倍增长，吸引了大量的购房者和投资者。

然而，随着时间的推移，房价的高涨和市场的过度投机逐渐成为上海楼市的主要问题。

自2019年以来，上海楼市开始出现了明显的调整。

从老破小到老破大，从郊区次新，再到市区次新。

病来如山倒。

据中原地产二手房价格指数显示，2024年7月上海二手住宅房价指数为510，房价指数已跌至2016年4月水平（指数分别为507/514）。

上海房价在2015年和2020年各有一波上涨，目前却即将跌穿这行情，可以想象跌幅之大。

造成这种局面的原因主要有几点：

一是，国家对于房地产市场的调控政策越来越严格，使得市场上的投资需求逐渐减少；

二是，市场供应过剩，尤其是在一些新兴区域，如嘉定、青浦等，大量的新房供应导致了市场供大于求；

三是，上海楼市在经历了迅猛增长的30年后，疫情的冲击使其进入了去泡沫化的调整期。

在这种背景下，上海楼市陷入了持续的下跌。

不过，这种下跌并不意味着市场已经完全冷却。

相反，市场的调整和转型是房地产市场发展的必然规律。

在这个过程中，一些缺乏竞争力的产品将会被淘汰，

而一些高品质、高性价比的房产将会受到市场的热捧。

上车的好时机？

现在聊起房子，几乎是哀声一片。

房地产的问题，不只是经济问题，更是社会问题。

楼市的下跌，已经严重影响了老百姓的消费信心。

看空的人都处于一个麻木的状态，对一些利好的消息视而不见。

不过，所有的行情都是从底部走出来的。

万物皆周期，学会穿越周期去看楼市，不要让情绪影响价值判断。

我们来梳理下当下的时机：

统计局数据，2016年上海社平工资：5939元/月，2023年上海社平工资：12307元/月。工资翻了一倍，房价却回到原点。

2016年的时候上海首套房执行贷款利率是4.41%，现在上海首套房贷利率3.4%。

同样的房价，贷款利率从2016年的4.41%到今天3.4%，下降了整整一个点。

这些都意味着咱们老百姓的上车难度更低了。

另外，前几天出台的渐进式延迟退休决议刷爆了朋友圈。

延迟退休，让大家再次形成“以房养老”的观念。

这种想法放在以前楼市火爆的时候，无人在意。

但在房价经过几年回调和银行存款利率“破1”的背景下，延迟退休政策的落地，会让“以房养老”重新变成一种可行的趋势。

未来，我们既可以靠卖房子的钱去补贴养老金；

也可以靠租金回报覆盖养老支出。

所以，无论是政策的宏观调控，还是房地产市场在经历周期调整后的“自我重塑”，

都能让我们看到上海楼市复苏的曙光。