文 | 金融八卦女特约作者：铁马

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最近，碧桂园正在被各种“口诛笔伐”。

8月7日，碧桂园支付的美元债息未能按期支付；

8月中旬，碧桂园公开发布了盈利警告；

大股东计划捐赠碧桂园服务股票给设立在香港的家族基金会；

杨惠妍卸任了旗下部分公司的董事长……

1.

/啥样的情况才算真·暴雷？/

这些碧桂园的动作，直接被解读为了“暴雷”，甚至被贴上了“碧桂园大厦将倾”的标签，感觉下一秒碧桂园就得步入某大的后尘。

但对于房企来说，什么是真暴雷？

暴雷这个词应该是始于当年的P2P，指的是经营不善问题，未能偿付投资人本金利息，而出现的平台停业、跑路、倒闭等问题。

这种严重程度如果平移到房企，那是房也交不上了、工地也停工了、欠的钱也还不上了、公司管理层也躺平跑路不管了、财务报告也出不来了、公司下一秒就得进入破产程序或已经进入破产程序了。

但碧桂园真的不是这样。

首先，碧桂园还在还钱、并且在想方设法地还钱。今年1月17日，碧桂园完整偿还了6.25亿美元即将到期的4.75%优先票据本金及利息；7月到8月，碧桂园手里的钱已经很紧张了，还是咬着牙完成了多笔债券的兑付，合计兑付本息规模58.9亿元；这几年碧桂园为了保持信用也是很努力的，2020-2022年的财报显示，它筹资活动中的现金流，已经是三年净流出，合计净减少了有息债务接近1000亿。

目前，碧桂园名下并没有债务公开违约，仅有两笔美元债的票息支付处于30日的宽限期内。所以，碧桂园真正面对的困难是，随着市场销售大幅下滑及融资渠道严重受限，现金储备大量消耗，之后到期的债务需要有条理地对待。

其次，碧桂园交房交得热火朝天，是不争的事实。2022年，碧桂园共完成全国255个城市1384批次的交付，交付房屋数量总和近70万套，是房企中的榜首，还是前几名的数倍。2023年上半年，碧桂园完成27.8万套交付，交付量仍然稳居行业第一，超过了第二名和第三名的交付总和。碧桂园旗下有很多项目在去年和今年一直都在努力地提前交房、“交房即交证”。一手拿房本一手拿钥匙真不是嘴上说说，要主动靠前对接、把工期提上去、进行竣工验收、确权办证等等，每一项都是要花大价钱的，说明碧桂园拿出了真金白银来做交付。

最近也有媒体的报道证明了这一点，碧桂园内部人士说，要平稳地保交楼，公司资金管理不能乱。碧桂园对有限的资金用于偿付各类款项有明确顺序，依次是：保交楼资金、工程结算款、项目层面负债、集团层面公开债等。还要和各方谈好支付节点和比例，确保公平公正。

重要的是，碧桂园的管理层真没有躺平。据统计，碧桂园控股股东及其家属已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持该公司折合约386亿港元，且从未减持股票，包括累计提供约66亿港元的无息无抵押借款。一家地产私募债权人表示：“坚持到现在的民营地产公司，不用质疑它的还债意愿，要不然去年就躺了。”另外，碧桂园一方面正在竭尽全力公司现金流安全，加快销售回款和应收债权回收，努力盘活一些大宗及难去化商业类沉淀资产；另一方面，也最大限度削减支出，加强费用管控，高管带头降薪，严控销管费用，开源+节流地为还钱和交房做准备。

所以别给碧桂园扣上“暴雷”的帽子，经常这样渲染，普通购房人的直观感受就是碧桂园下一秒就要“嘎了”，这比实质性违约还要可怕。

2.

/挺到今天，其实碧桂园挺不容易的/

其实在业内看来，尽管都是万亿级规模房企，碧桂园与恒大当时“积重难返”的局面并不相同。

从财务层面来说，2022的财报显示，剔除合同负债后碧桂园负债为7667.32亿元。而同期剔除合同负债后，恒大负债为1.72万亿元。并且碧桂园剔除预收账款的资产负债率已降至70%以内，为69.4%。

其实碧桂园的整体财务结构还在正常范围内，其他指标也都是健康的，说明三道红线出台以后碧桂园做得还不错，所以去年，碧桂园也被评为了示范性房企，在冰点市场都能低成本融资。一位牵头审计过数家房企的会计师事务所合伙人也表示，碧桂园的财务基本面并不难看、杠杆也不高，通过债务重整，度过阶段性困难的可能性还是比较大的。

另外，碧桂园的危机也不是集团性的危机。例如碧桂园服务已经特别清晰地做了切割，杨惠妍捐赠20%碧桂园服务股票的操作，在许多雪球股民看来，是碧桂园服务与碧桂园切割以免受到牵连的举动，而非“转移资产”。

对了，碧桂园这些年的投资，也都是“心里有数”的那种，翻看财报，碧桂园投入最多的也就是机器人，但碧桂园的博智林机器人是量产并且商用了的，不仅碧桂园自己的工地上用，许多央国企的重要建筑单位也在用。

究其原因，恒大的风险爆发是其经营管理不善和盲目多元化扩张，加之市场大环境影响，从而导致资金链出现问题，碧桂园则是行业的问题的缩影。

外因主要还是来源于回暖有限的市场行情，数据显示，7月TOP100房企的单月销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%；前7月，TOP100房企销售总额同比下降4.6%。碧桂园的权益销售额也连续4个月环比下降，前7月实现权益销售金额1408亿元，同比下降35%、较2021年下降61%；7月实现权益销售金额121亿元、同比下降60%、较2021年下降78%。

销售回暖乏力，很大程度上影响了碧桂园的经营性现金流入，在融资困难的当下，碧桂园拿出大规模的资金保证楼盘建设和房屋交付，也是碧桂园出现此次两笔债券兑付危机的直接原因。

当然了，一个企业出问题也不能全甩锅给市场，碧桂园现在的危机，有内因也有外因。

碧桂园出现阶段性困难的内因，三四线城市的楼市目前整体不太活跃，近些年来碧桂园已经在策略上调整为一到六线全覆盖，但相对这个行业的发展来说三四线城市倾注的比例还是偏高了。

3.

/碧桂园的危机到底有多大？/

最后，我们需要合理讨论一个问题，碧桂园的危机到底有多大？碧桂园的处境到底是什么？

从报表层面来说，碧桂园没有走到资不抵债、出险的那步。可以去对比一下财报，碧桂园的资产足以覆盖所有的有息债务，流动性不足只是阶段性的问题。截至2022年末，它手中仍有超过1.2万亿元的充裕可售资源，完全可以保障未来经营的有序开展。

今年上半年，碧桂园上半年还在一线城市的拿地市场很活跃，都指向了碧桂园的处境并不是“破罐子破摔”，还是想通过拉高一线城市项目储备、盘活资产等方式，度过难关。

也有资深业内人士认为，当下碧桂园所处的阶段，极像去年九、十月份时的旭辉，有危机但可控。

当时旭辉快速启动债务重整，让债权人们选择不削减本金金额、自愿选择转股、减少利息的现金支付、债务展期不超过7年等方式，稳定经营争取空间，避免公开市场违约后的被动局面，到今年年中，旭辉的老板林中发朋友圈表示，旭辉在售房和交房上已经有了好转。

记得在旭辉债务重组告一段落时，旭辉的老板林中发了条朋友圈，说旭辉拒绝躺平，只是蹲下，蹲下意味着重心更稳，意味着来日更好地站起来。

希望碧桂园也能慢慢深蹲，这次对他的要求不是起跳，而是平稳起身。