奢侈品商场”日入500万？上半年，仅一座上海恒隆广场，就为恒隆集团带来了8.91亿元的租赁收入，同比增长23%，约日入500万元。恒隆背后的大佬是陈启宗，一个香港“富二代”。“富二代”陈启宗在美国长大，却很早就押宝内地楼市，来上海滩“掘金”。

文 | 金融八卦女作者：澍野

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“奢侈品商场”日入500万？

日前，以“奢侈品商场”著称的恒隆集团，公布了2023年上半年业绩。仅一座上海恒隆广场，上半年就为恒隆集团带来了8.91亿元的租赁收入，同比增长23%，约日入500万元，堪称恒隆的“摇钱树”。

恒隆背后的大佬是陈启宗，一个香港“富二代”。

1986年，他父亲的财产就高达40多亿元港币，位列当年香港十大财团第九位，排在李兆基之后，邵逸夫之前；2022年，福布斯中国香港富豪榜上，他母亲还以身家39亿美元，位列香港前50大富豪的第25名。

“富二代”陈启宗在美国长大，却很早就押宝内地楼市，来上海滩“掘金”。

此外，陈启宗还布局金融圈，旗下“晨兴资本”投资过搜狐、携程、第九城市、迅雷、凤凰新媒体、UCWeb、YY等众多知名的互联网公司。

晨兴资本还是小米的“金主爸爸”，作为小米最早的天使投资机构、第二大股东，持股比例接近20%。小米上市后，其持股市值近百亿，回报达到数百倍......

1.

/ 香港“富二代”征战上海滩，

书写半部恒隆沪上简史 /

虽为香港地产“富二代”，陈启宗的“暴富神话”却始于上海滩。

2001年正式落成、高达288米的上海恒隆广场，曾问鼎“浦西第一高楼”。这便是陈启宗一战成名的杰作。

上海恒隆广场，是上海第一家奢侈品商场，陈启宗曾骄傲的表示：

上海最早单月税收过亿的“月亿楼”，就是上海恒隆广场。

作为其背后大佬的陈启宗，出生于1951年，原籍广东台山县，毕业于美国南加州大学，获工商管理硕士学位。1991年，陈启宗从叔父手中接管家业。

陈启宗刚接手恒隆时，香港市场低迷，恒隆已经被甩出地产界第一梯队。当时，他做了一个十分大胆的决定——投资内地，并将进军大陆的首站定在了“东方巴黎”——上海滩。

要知道，90年代初，外界对内地市场化能否成功并不确定。北上广等地区，虽然有一些香港地产开发商，但几乎都是小型的、不入流的企业，没有几个大港商敢于大举进军内地。

当时，很多人都觉得陈启宗疯了：“买那么大的地，上海哪有那么大市场？”

陈启宗瞅准时机，先后拿下上海徐家汇、南京西路的两块大型土地。其中，南京西路地块总投资额达3亿美元，是当年静安区大规模改造总标价最高的项目，就是如今的上海恒隆广场。

上海恒隆广场位于南京西路核心地段，紧邻两大标志性物业——上海展览中心和波特曼。

当时，南京西路建了很多私家林园、别墅，是本地富豪的聚集地。

尽管商业开发有限，但南京西路却是闻名海内外的娱乐场所集中地，其中著名的“百乐门”歌舞厅，吸引了上海滩的名媛和绅士。

毫无疑问，这是上海最金贵的地段之一。

事实证明，陈启宗押对了。先是1999年，上海港汇恒隆广场开幕的火爆场面，给人们带来了意想不到的震动。

随后，2001年，历时8年打造的上海恒隆广场正式落成，成为此时浦西最高的建筑。与梅龙镇广场、中信泰富组成了这时上海著名的商业“金三角”。

身处寸土寸金的上海黄金地段，上海恒隆广场也是重奢国际一线品牌，整个商场餐饮占比较少，奢侈品以及其他零售占比较高，主要包括：

Hermes、LouisVuitton、Cartier、Chanel、Dior、Celine、Escada、Bvlgari、Fendi、Loewe、Prada、Versace等全世界最顶级的奢侈品。

后来很多世界顶尖品牌，都以在恒隆开设专卖店为荣，甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店、旗舰店落户于此，例如：

上海首个香奈儿精品店、中国最大的LV旗舰店、中国最大爱马仕专卖店......

值得注意的是，除了固定租金，奢侈大牌的营收分成甚至能占其业绩大头。有业内人士透露，上海恒隆在引进LV等大牌时，给予的扣点条件为至少按营业额的10%扣点，视运营情况扣点率在10-25%之间。

以一个总面积700平的LV旗舰店为例，其每年纯租金将近3000万，再加上营收分成、业绩好的时候，一个店铺的租金就上亿了。

眼下，上海恒隆广场，仍为恒隆集团旗下最赚钱的商场。今年上半年，高端商场中，上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场的收入较去年同期分别录得23%和11%的增长。而这也助推恒隆内地物业租赁收入，创历史新高。

根据财报，2023上半年，恒隆集团物业租赁总收入约55.23亿港元，同比增长4%。其中，内地物业租赁收入约37.75亿港元，同比增长5%，创历史新高；香港物业租赁收入约17.48亿港元，同比增长4%。

与之对应的是，奢侈品巨头们上半年业绩一路狂飙。2023年上半年，爱马仕集团、Prada集团、LVMH集团，销售收入分别同比上涨22%、20.5%、15%。

陈启宗在这次业绩会上说，在过去的20年中，恒隆在内地的租赁收入，从未出现过下滑的情况，甚至在过去3年的疫情间仍能保持稳健增长。

2.

/ “富二代”在金融圈做创投，

投资小米500万获利百倍

凭借独特打法成“熊市捕手” /

在上位接班前，“富二代”陈启宗，曾在金融圈做创投。

1986年，父亲陈曾熙去世时，由陈启宗的叔叔陈曾焘主理恒隆。这一年，作为家中的长子，37岁的陈启宗，只在恒隆担任了董事一职。

随后，他与二弟陈乐宗在美国，成立了晨兴资本。晨兴资本专门投资初创及成长型科技企业，比如搜狐、携程、第九城市及小米科技，都有获得晨兴的投资。

作为小米主要股东的晨兴资本，8年前投了小米500万美元。小米上市后，其持股市值近百亿，回报已经达到数百倍。

此外，晨兴资本一度获授权创办《福布斯》《哈佛商业评论》和《信息周刊》三大著名财经媒体的中文版。

▲二弟陈乐宗

他的二弟陈乐宗，曾是哈佛大学医学院病理学研究员，现为香港晨兴创投主席、晨兴基金创始人。如今，他从事私募基金和创业基金已有20多年。不过，陈乐宗一直认为自己首先是一名科学家，然后才是一名投资人。

陈启宗还有个三弟陈絜宗，毕业于美国南加州大学，学的是建筑工程学。陈絜宗并未进入家族生意，而是在银行打了几年工。

后来，陈絜宗先是从香港到北京创业，做二手房交易，之后又到海南的建筑行业，从事海口“天一方”等高品质住宅的建造。

陈氏三兄弟分工明确，陈启宗在接管家业后，晨兴资本就由他二弟主理，他自己则专注于地产，并形成一套独特的打法。陈启宗在内地不做住宅地产，只做高端商业地产，而且只租不卖，现金流源源不断。

▲三弟陈絜宗

在1997年亚洲金融危机来袭之前，陈启宗与其他地产商不同，没有贪婪的囤积土地，相反卖了一块土地套现了20亿港元，确保了企业在危机后有足够的现金流。

金融危机过后，地产商纷纷陷入资金链断裂、楼市价格一落千丈的困境，没人看好行业前景。但陈启宗却敢于冒险，逆势而动，开始收购土地项目。一卖一买之间，他创造了商业奇迹。

在金融危机爆发后，许多企业在泥潭中挣扎、楼市价格跌个不停、土地贬值严重时，陈启宗果断出击，以超低价购买了大量土地。其中一个项目叫做"君临天下"，日后为他带来了200多亿港元的利润。

后来，陈启宗从香港转战内地，采取了同样的战略。2004年后，很多地产商争相涌向一线城市争夺土地，但他却看准了二线市场，在天津、沈阳、济南、无锡等城市购买土地，兴建恒隆广场。

2007年，美国次贷危机引发全球金融危机，陈启宗又抓住了这个机会，认为这是50年一遇的大周期拐点，迅速买下了无锡的第二个恒隆广场和大连项目。

陈启宗不断进行逆周期操作，并带领恒隆重新回到了香港商业地产的前3名，也因此被人称为“熊市捕手”。

陈启宗在内地掘金之余，还曾出巨资重修建福宫。2011年，有知名人士爆料，建福宫花园成为“豪华私人会所”，入会费高达100万元。

随后，有矛头指向陈启宗。他却很不屑地回应说：“做大事的人哪会赚这些小钱?”

此外，陈启宗说话风格也相当激进，往往语不惊人死不休。他曾在公开场合，多次猛烈批评投行：

“绝大部分投资银行都是贼”;

“20多年来，我从来就看不起投资银行家，也叫我的儿子不要到投行工作，如果我有女儿，也不要她嫁给投资银行家”。

3.

/ 低调“太子爷”曾为金融精英，

接班后年薪600万港元

背后香港老太成掌权大BOSS /

香港豪门受到关注，不外乎财富和女人，争遗产、娶明星太太的剧目，在豪门家族一代代持续上演。而陈启宗家却是例外，他曾拿儿子揶揄香港豪门：

“人家孩子娶媳妇一个赛一个漂亮，我们家孩子恐怕就不行了。”

作为陈家的“富三代”，陈启宗的儿子陈文博很低调。

在上海恒隆工作时，陈文博每天骑自行车上下班。有一天，老爸给他打电话，陈文博说：“对不起，爸爸，我现在快要下自行车了，下了车我再给你通电话。”

陈启宗幽默地回答：“还骑自行车，你好奢侈。”

陈启宗还表示，儿子从小便受到教育:“他不会从爸爸这里拿到一分钱，将来也是。”

而作为恒隆三代太子爷，陈文博求学于美国，持有美国西北大学凯洛格管理学院与香港科技大学联合颁授的行政人员工商管理硕士学位、美国南加州大学国际关系文学士学位。

▲陈文博

大学毕业后，陈文博在北京进修，随后辗转在纽约、上海，曾为毕马威会计师事务所、汇丰银行效力，算是一个金融精英。

2010年，他结束在上海的投行工作，回到香港加入恒隆集团。当时，他从基层做起，最初在租务管理部门任职，负责集团位于内地的在建项目工程，后逐年升迁为行政助理、高级经理、助理董事等。

2016年，陈文博被选举为恒隆地产的执行董事，负责租务及管理，正式进入核心管理层。这也意味着，恒隆进入家族第三代接班阶段。

公告还显示，陈文博可从恒隆地产收取每年酬金，包括基本薪金港币440万元、退休金供款港币33万元、董事袍金港币65万元，以及酌情表现花红等，总计超过600万港元。

近年来，“富三代”陈文博逐渐走向台前。2018年，恒隆集团斥资107亿元在杭州百井坊落子，这是由陈文博亲自拍板拿下。

2020年9月，陈文博正式出任恒隆地产副董事长，掌管公司策略规划，日常职责包括管理发展项目，并担任可持续发展督导委员会的主席。

▲陈文博

如今，尽管恒隆集团及恒隆地产是由其家族二、三代在经营，但控制权及家族在集团所有的资产，都牢牢掌握在一位香港老太太——陈潭庆芬手里。

陈潭庆芬很少在公开场合露面，但在恒隆集团，她是占股38.37%的第一大股东。在恒隆地产，陈潭庆芬持股比例更是一度高达58%。

2022年福布斯中国香港富豪榜上，陈潭庆芬还以身家39亿美元，位列香港前50大富豪的第25名。

陈谭庆芬，正是陈启宗的母亲、陈文博的祖母。她的丈夫陈曾熙，是恒隆集团创办人。

陈曾熙生于1923年，他家里曾在东部沿海一带做生意，家庭富裕。陈曾熙曾赴日本留学，学土木工程。自日本留学回来后，陈曾熙在永隆银行任职，主要负责外汇、楼宇按揭等业务。

▲陈曾熙

后来，陈曾熙与弟弟下南洋，在婆罗洲一带做建筑生意，之后又回到香港，兄弟俩创立大隆地产，开始涉足房地产。

1960年，陈曾熙创立恒隆集团。起初，恒隆主要在香港九龙太子道一带，开发住宅及楼宇。1972年10月21日，恒隆地产在香港联交所上市。上市次年便迎来香港地产周期的一个高峰。

1986年，陈曾熙突然因病去世。彼时，他的财产已高达40多亿元港币，位列当年香港十大财团第九位，排在李兆基之后，邵逸夫之前。

而令人不解的是，陈曾熙没有把数额庞大的财产分配给妻子，更没有分给陈启宗、陈乐宗等三个儿子。在其遗嘱中，他交代家人将其财产以信托的方式成立陈曾熙基金会，信托委托人也非家里人，而是跟随他多年的部下殷尚贤。

不过，钱总归还是会回到陈家手里。后来，“富二代”陈启宗接班，走得算是稳扎稳打。他没有随波逐流，追求快速高周转，而是专注于商业运营，尤其是高端商场。

在他眼里，“过去多年房地产（有）很多疯子，看重的是量的比拼、速度的比拼，只管做大，去贷款、借钱，而不是将重点放在企业赚了多少钱，简直到了一个莫名其妙的程度”。

这两年，被问到恒隆集团是否会考虑趁机抄底，陈启宗则相对清醒：“还不如去买一些靓地，可控性大很多。”

毕竟，陈启宗拿地的一个核心法则是，只拿核心地段的地，且宁缺毋滥。

“要那么多土地干吗？我只要一个城市里最好的一两块地就足够了，恒隆的一块地抵别人十块地的价值。”

正是秉持这一法则，他才能从上海恒隆广场身上赚得盆满钵满，坐稳“奢侈品商场大佬”的宝座。

前不久，2023博鳌房地产论坛上，陈启宗又一语道破玄机：

房地产行业绝对没问题，一定会持续下去的，问题不是行业会不会出事，问题是你跟我还会不会在......

参考资料：

《8年前500万投小米，狂赚百倍！地产玩家陈启宗家族“财不留后代”》，一波说

《香港豪门陈启宗:财富不传承》，中国慈善家

《恒隆陈启宗：香港最“干净”的商人》，砺石商业评论