8月24日，合肥三批次集中供地公告发出，其中涉宅用地共28宗3000余亩地挂牌出让。这些地块的挂牌日期为2022年9月13日至9月22日。

楼事科技特别策划【土地追踪】2022合肥第三批集中供地解读，全方位剖析  地块详情及周边市场，直击土拍大战。

本次瑶海区所推地块区位优势较明显，三宗地块处于东部新中心规划范围，整体发展预期高，一起来了解一下。

NO.1 | 壹

瑶海区老城板块毛坯限价首次突破2W

9月21日出让的3宗地块，2宗位于东部新中心板块，1宗位于老城板块，其中YH202211地块毛坯限价首次突破2W！

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瑶海区YH202209号地块位于雨山路以东、滨河路以北，面积约73.38亩，纯居住用地，商品住宅（毛坯）平均备案价格18153元/㎡。

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瑶海区YH202210号地块位于枞阳路以东、桃花潭西路以南，面积约58.29亩（其中住宅计容建筑面积不超过总计容建筑面积的90%），商品住宅（毛坯）平均备案价格17168元/㎡。

竞得人须同步修建滨河路、幸福路沿线约2.55亩绿化（建设标准不低于450元/平方米）。

瑶海区YH202209、YH202210号地块均属于东部新中心，位置相近；瑶海09地块更是与伟星东新壹号一路之隔，这里放在一起分析：

1、瑶海区YH202209地块南侧为滨河路和滨河湿地公园，西侧为雨山路及空地，东侧为和平小学新校区（在建），内部净地，污染修复施工中；

300米内有主干道郎溪路和广德路，距离地铁6号线儿童医院站400米，周边多路公交可达，交通便利，距离38中滨河校区约1km，距市儿童医院100米，1公里内有瑶海公园和东新壹号商业，教育资源好，生活配套待完善。

瑶海区YH202210地块西侧为聚福家园，东侧为幸福路（待通）及中国网谷，内部为净地；

地块周边开发成熟，配套日趋完善，毗邻南淝河，景观休闲资源丰富，开发价值较高，10号地块位于瑶海09号地块西侧约800米处，二者之间相隔南淝河大桥与郎溪路高架。

东部新中心09、10两地块相距约800米，周边配套基本相通。现阶段配套欠缺，教育方面，有合肥一中瑶海校区、三十八中新校（建设中）、幸福路小学、和平小学新校（已封顶）。

医疗方面，有合肥市儿童医院新区（建设中）、合肥市第五人民医院。

交通方面，地铁6号线正在建设中，预计2026年开通；郎溪路高架与包河大道高架、畅通二环无缝对接，15分钟直达滨湖、政务。

此外，地块南面就是滨河公园，可提供游览、观赏、休憩场所。

瑶海区多板块配套快速跟进，东部新中心起点高，优质配套集中，中心板块配套丰富。

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瑶海区YH202211号地块位于当涂路以西、长江东路以南，面积约307.12亩(A地块居住193.43亩；B地块商业72.62亩；C地块教育和商业41.07亩)，商品住宅（毛坯）平均备案价格20171元/㎡。

竞得人须在本地块内额外补建使用面积不低于2849.1平方米的人防工程。

竞得人须在商业地块内规划建设：①一座形象高度不低于150米的标志性建筑；②计容建筑面积不低于20000平方米的星级标准酒店，酒店建成后须整体持有、运营，不得分割转让；③一座地上计容建筑面积不低于8万平方米的集中式购物中心，须在开工后30个月内整体投入运营；④地块内总面积约13313平方米的工业建筑须进行保留、改造。

竞得人需同步修建一座占地面积不少于6750平方米，建筑面积不少于4300平方米的12班幼儿园+3个托班；同步修建地块东南侧约16.43亩的公园绿地和地块间规划铁山路，其中铁山路红线范围内香樟等树木需进行保护。

地块北侧和西侧为天都小区及花冲公园，南侧为新安江路及花西新村，东侧为东二环路及福海新居，地块有部分建筑待拆迁；

地块临近长江东路、东二环及新安江路，紧邻2号线与4号线换乘站东七里站，双地铁口交通便利，距离三十八中南陵路校区700米，紧邻花冲公园生态环境好，斜对面为宝业广场另有自建商业，周边配套较齐全，区域成熟度高。

此次电机厂地块的毛坯限价为20171元/㎡，已远超越秀星汇君澜的限价17218元/㎡，同时也比二批次名邦地块限价高出了近600元/㎡。

该宗地块体量巨大，总面积达307.12亩，地块总价最高可达32亿元之多，且出让要求严格，规划配建设施较多，整体竞拍门槛高，对房企资金和开发实力要求高，非一般性的房企可以运营良好的，据传，有多家房企意欲联合开发。

作为竞品的越秀·星汇君澜也是区域内唯一的满分竞品质，精装均价1.9-2.1万/㎡左右。

在方位上，瑶海11号地块距离地铁站更近一点，且地块的完整性要更好一点。

若按照每套房源100㎡，容积率2.3的瑶海11号地块，可供应大约2900套房源。

瑶海区YH202212号地块为安置房用地。

NO.2 | 贰

东部新中心强势崛起，登记首日触发摇号

21年至今瑶海共成交商住用地10宗约786亩；22年6月瑶海主城区名邦地块成交楼面价12171元/㎡，3宗地块未来发展如何？

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东部新中心板块强势崛起

在中秋假期，东部新中心的伟星东新壹号结束了登记，也公布了登记人数，推出的10栋楼584套房源，共登记了2321人。

这也是瑶海区第一个触发摇号的楼盘，而且登记人数高达2300多人，堪称顶流。

如今作为启动楼盘的东新壹号的2321人让东部新中心有了一个非常好的开始，毕竟大多数人都具备很强的从众心理，会让更多的人重新审视瑶海区、东部新中心的变化和未来发展。

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板块价值、地块价值大排名

YH202209地块毛坯限价18153元/㎡，相较于同区位一批次成交伟星东新壹号毛坏限价15505元/㎡上调2648元/㎡。

YH202210地块毛坯限价17168元/㎡，相较于同区位一批次成交的保利时光印象毛坯限价15375元/㎡上调1793元/㎡。

YH202211地块毛坯限价20171元/㎡，相较于相较于同区位一批次成交的越秀君澜毛坯限价17218元/㎡上调2953元/㎡。

从板块价值上看，老城板块>东部新中心，老城板块生活配套，交通完善，且在售房源较少土地较为稀缺；东部新中心板块规划利好不断落位，配套逐步完善，板块热度较高；

从地块价值上看，YH202211>YH202210>YH202209，11地块位于瑶海老城板块，临近城市主干道长江路和东二环，双地铁交汇，配套丰富，区域发展成熟；09及10地块均位于瑶海重点发展区域东部新中心，两地块距离较近，学校、医疗、公园、地铁等配套逐步完善中；

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3宗地块优劣势分析

2022年瑶海区快速去库存，主力在售项目3个，随着新地块面市，瑶海库存得到补充，新政后市场成交增长明显。待推存量约4654套，老城板块1903套，龙岗板块1105套，东部新中心1646套，整体库存集中干待入市项目。

龙岗板块毛坯高层主力价格1.6-1.8万元/㎡，毛坯洋房主力价格1.8-21万元/㎡;老城板块精装小高层2.1-2.2万元/㎡，东部新中心精装高层/小高层1.8-1.9万元/㎡。

4、从地块发展优势来看，

配套优势：三宗地块区位均较为优越，均位于瑶海区当前重点发展的中心片区及东部新中心片区，规划前景好，发展空间大。

市场空间：当前区域在售库存较少，尤其是中心板块存在较大补货空间，YH202211号地块配建丰富，附加值较高，后期入市发展机会大。

政策优势：瑶海区取消限购，政策优势明显。

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不利因素

09、10号地块所处东部新中心处于开发初期，配套完善仍需时日。11号地块面积较大，配建要求高，对房企操盘实力和资金的要求均较高。

结语

瑶海区作为曾经的老工业区，合肥的市中心，拥有厚重的工业文化，是合肥工业经济的发源地。近些年因为基础建设老旧、工业区搬迁、发展新区等等原因，瑶海区的发展一直较为缓慢，在楼市中表现也并不理想。

但是区域协调发展、良性互动、公共服务和生活水平差距趋向缩小才是未来发展格局。

2020年2月份，瑶海区提出《瑶海区产业转型发展三年行动计划》发展规划，明确指出加快推进合肥东部新中心建设，并获批全国首批城区老工业区搬迁改造试点区，立争经过三年努力，基本完成国家级老工业区搬迁改造试点各项工作。

2022年瑶海区提出要深入开展“三大行动”，全力建设“三大片区”，牢固树立“三大理念”。深入推动“三大片区”协调互动发展，合肥东部新中心片区要聚力打造全国老工业基地产业转型示范区，成为高品质生活中心、新业态集聚中心，力争在合肥“一区四级”城市中心建设中率先突破。