4月28日，光明地产发布2021年第一季度报告，报告期内，公司实现营收53.05亿元，归属于公司股东净利润仅为1982.07万元，同比上升了111.21%，扣非净利润仅927.82万元，同比增长104.5%，虽增幅较大，利润依然微薄。

光明地产的颓势要从2017年说起，当年光明地产开启了多元化转型之路，从地产开发向城市运营和服务商转型。也是从2017年开始，光明地产开始积极的在市场上攻城略地，年度新增土地储备面积从2016年的52.75万平方米，一路上扬至2019年的192.52万平方米。

然而，其营收及净利润却逐年下滑。2017年至2019年，光明地产营收分别实现营业收入208.11亿元、204.94亿元、140.71亿元。

光明地产2020年年报显示，光明地产实现营业收入149.85亿元，同比上涨6.49%；归属于上市公司股东的净利润1.07亿元，同比下降79.38%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-5.86亿元，同比下降224.26%。

在年报中，该公司称归母净利润大幅下滑是受疫情、市场销售区域及销售产品结构等因素影响，这并不能解释光明地产长期以来的颓势。

营收净利双降

2015年，在新一轮上海国资改革中，光明集团将旗下农工商房地产(集团)股份有限公司100%股权以及上海农工商房地产置业有限公司25%股权注入上海海博股份有限公司，置出海博股份旗下出租车业务及不锈钢器皿业务，保留第三方冷链物流业务，重组完成后，海博股份更名为“光明地产”，公司主营转型为房地产、物流两大业务，控股股东为光明食品（集团）有限公司。

改革后的光明地产并没有走向光明，其不适应市场竞争的弊端被暴露出来。业内人士称，光明地产正经历跨界企业的“三无”阵痛，无地产品牌力、无产品力、无市场化专业经验。

2017年光明地产提出转型，之所以要转型，重点推进实施“1+7+5”模式，即房地产业务加殷实农场建设、历史名镇建设、租赁住宅建设、城中村建设、城市更新、保障房建设、冷链物流，打造协同发展五大平台底板：商业平台、物流平台、服务平台、建设平台、供应链平台。

2019年股东会上，在原有的模式上又增加了“X”，即一个全新的商业模式，在与主业增强协同粘性的情况下，构建起全新价值链体系。

光明地产董事长沈宏泽给出的解释是：“转型就是为了长期稳健持续控风险的发展。房地产未来的发展无法预期，因此要把其他板块做起来，让企业站稳”。

开启转型的第二年，光明地产就喊出了“未来三年达到500亿规模”的口号。此后，该公司销售确实有所增长，但也陷入增收不增利的境地。

克而瑞数据显示，2015年至2020年，光明地产的销售额分别为114.3亿、145.3亿、236.62亿、244.59、266.4及326.68亿。

然而，根据公司历年年报，2015年至2020年，该公司营业收入分别为123.87亿、207.82亿、208.11亿、204.94亿、140.71亿及149.85亿。在净利润方面，也是连年下降，从最高盈利19.47亿，到目前仅仅盈利1.07亿，至2020年末，其扣非净利润录得亏损。

其中，应计提存货跌价准备对公司利润影响较大，4月24日，光明地产发布公告称，依据2020年12月31日存货项目的可变现净值低于其成本的差额计算，房地产及配套板块应计提存货跌价准备3.71亿元。物流板块应计提存货跌价准备480.77万元，合计应计提存货跌价准备3.76亿元，影响公司2020年度净利润3.40亿元，影响归母净利润3.09亿元。

去化难题

光明地产可以说是完全踏错了市场节奏，当多数房企谋求规模求扩张之时，光明地产忙于重组，当房地产市场消费升级高品质时代来临之际，光明地产却逆势疯狂拿地盲目规模。

2017年提出500亿规模目标时，光明地产就遭遇净利润大幅下滑，其在年报中称，2018年是因为房地产行业的外部环境发生了深刻变化，公司项目主要位于政府严格调控的城市，由于限购政策，购房需求受到严格限制，且2018年的业绩主要是靠2015年、2016年获取的土地储备后续开发来实现，这两年新增土地储备分别为85.44平方米、52.75万平方米，最终造成业绩不佳。

即使如此，该公司仍然逆市拿地，2016年至2019年，光明地产新增土地储备分别为52.75万平方米、94.25万平方米、144.52万平方米、192.09万平方米、63.16万平方米。

同时，其存货不断创新高，2016年至2020年，光明地产的存货分别为368.39亿元、395.61亿元、468.23亿元、611.37亿元、604.29亿元，这侧面说明了该公司虽拿到许多地，但去化不畅。

光明地产70%以上的土地储备位于长三角，上海地区占比又最多，但是大本营上海的项目主要分布在金山、松江、普陀等远郊地区，市区内的项目极少，旗下的产品缺乏亮点，这给后期去化造成了比较大的压力。

在其他地区的项目也存在去化难得问题，作为光明地产进驻成都的首个项目—光明蓉府，也败走蓉城。据悉，该项目共推出218套住宅，而开盘仅认购80套，去化率为37%，远低于成都市场当周53%的市场整体去化率。

2019年7月开盘的苏州项目光樾华庭，共有304套房取得预售证，但“金九银十”过去后，10月底仍有248套房源待收。

在负债端，光明地产剔除预收款后的资产负债率为79.3%，净负债率为188.5%，现金短债比仅为0.49，“三道红线”指标全部踩线。一边是持续拿地，一边是去化乏力，回款不及时给其自身带来沉重的资金压力。该公司2020年末货币资金93.57亿元，其中受限资金高达16.32亿元，但其短期债务高达191.59亿元。

此外，近期光明地产连发三个融资公告，分别为开展供应链资产支持证券业务（ABS）、开展供应链定向资产支持票据业务（ABN）及申请注册发行超短期融资券，三项融资金额将不超过105亿元。此外，4月12日，还发行了6.5亿元得中期票据，“借新还旧”。

从目前来看，国企改革后的光明地产，面对市场化竞争并无优势，在上海坐拥庞大得土地储备，未能给自己带来相应得收益。未来，如何盘活优质资产，如何让光明地产公司治理更市场化是公司管理层要面对的。