去年以来，福州金山奥体宅地供应持续开闸，使得板块新盘从稀缺直接过渡到井喷状态。据东街1號不完全统计，大金山将近有7000套新房在售/待售。

之前写过，新规后的新房和二手房之间横着道技术的坎。受到房龄更新、品质更好、得房率更高、税费更低的新房冲击，大金山板块的二手房加速贬值，有房东三个月房产价值缩水19%！

留给房东的时间，不多了？

以前大家习惯把浦上大道北侧称为金山，南侧称为奥体，但随着金山工业园区的建设和高宅片区的开发，金山和奥体之间的板块界限变得越来越来模糊。

如今业内把金山大道北侧、妙峰路南侧、阵坂一带称为金山科创板块；浦上大道南侧、福湾路北侧、高宅一带称为金山奥体板块；而金山核心板块是公认的金山大道南侧和浦上大道北侧。加上淮安和外滩板块，合称为“大金山”。

这里面，二手房价最快破防的是炒房客扎堆、泡沫太大的金山奥体板块。

很多人不知道，奥体这个概念最初是由阳光城新界率先打出的。2012年，位于福州海峡奥体中心西北侧的阳光城新界以9588元/㎡的价格入市。2018年高峰期，项目二手房挂牌价曾高达3.2万/㎡。

涨幅惊人，下跌速度也超预期！目前该小区挂牌均价已经跌到2.2万/㎡。

前几天，东街1號刷到阳光城新界一套110㎡四房的房源，房东报价178万元，折合单价约1.62万/㎡。

贝壳平台数据显示，今年1月份，同小区成交了一套同户型且同样是中楼层的房源，彼时总价还有210万元，折合单价19021元/㎡。这才比邻居晚出货三个月，业主就少卖了30万+，房屋价值缩水15%！

这不是个例。

还是2010年交房的阳光城新界小区，64㎡两室一厅，高楼层，去年12月底成交总价还有128万元，今年3月底只剩下103.3万元了，单价从19818元/㎡跌到16014元/㎡。

不过三个月时间，房屋价值缩水19%！卖得快就是赚到？

二手房业主们磨刀霍霍向自己，一方面是因为居高不下的挂牌量。

单单在幸福里平台，大金山板块目前就有8100+套二手房在售，近一周新增挂牌133套。在所有挂牌房源里，涨价的仅有10套，降价的高达2015要，说明业主信心不足。要想比邻居更快卖掉，就要比狠。

另一方面是巨量新房产品的压制。据东街1號统计，大金山板块内在售的万科城市之光、榕发麓里云筑、左海烟山江翠、建总流花溪一二期项目，合计还剩余约2800+套住宅未网签。

此外还有9个纯新盘待入市。结合已剧透的住宅套数以及总建面粗略估算，待售项目预计可提供约4000套住宅。

也就是说，大金山板块13个在售/待售项目，还有近7000套住宅待消化！与其等新房分流客源，不如趁早解套！

接下来，大金山板块二手房业主的信心会越来越差，预算有限的购房者可以关注市场上的“捡漏”机会。

当然，预算允许的话还是抓住新房这一波“品质升级”的红利，毕竟有代际差的二手房早晚要被时代抛弃！

大金山板块今年新房竞争尤为激烈，对购房者来说意味“有得选”。

手握7宗地的建总地产是大金山土储巨头，在北到南均有布局。其中，建总流花溪一期因为迭代的产品力对周边二手房形成降维打击。二期小户型单价2万出头，在板块内也有一定的总价优势。

建总待售项目中，压力较大的应该是被左海三个新盘包围的建总瑞景轩，好在建总有地价优势，后期要看能否在产品或价格定位上避开直接竞争。

另一家市属国企左海也在重仓大金山。率先亮相的左海烟山江翠3月份霸榜福州五区商品房金额/面积销冠。

左海待入市项目中关注度最高的是左海金山文翠，划片金山小学，对口金山中学，算是金山板块最好的学区组合。项目拟建设9栋17-32层高层住宅以及少量底商，网传产品户型为130-170㎡大平层。

榕城广场附近、划片金山小的学区房，房龄大都有十几二十年了，成交均价大概2万/㎡左右。划片金山小金闽校区的次新房——榕心映月成交均价更是高达3.2万/㎡左右。这么对标，左海金山文翠的总价段很有可能冲上四五百万，上车门槛不低。

金山天量新规住宅来袭，不止二手房，存量新盘也有较大的补跌压力。

东街1號注意到，福州市区的三年“销冠王”万科城市之光，“五一”促销打出的是1000-1500元/㎡的现房补贴，但对于2.5-3万/㎡的均价而言，能自嗨，不能同乐。特别是总价四五百万的132-165㎡大户型，在改善当道的大金山板块，也要慢慢熬。

新房也好，二手房也罢，当下的金山楼市还是偏买方市场，购房者可以趁这个时间慢慢挑，细细选。