作为2024年福州五区单盘套数销冠，你们知道万科城市之光有多努力吗？

近日，城市之光一则户外广告引发讨论。这个立于融侨则徐道壹号对面的广告牌上写着——“可以老金山，何必南二环”。懂行的人一看就知道，这是要抢北园四大金刚的客啊！

这句话乍一听没毛病。但如果你熟悉项目的位置，那换成“可以老仓山，何必南三环”，是不是更成立了？

案场周边5KM范围内举牌或派单截客，是地产行业较为常见的营销方式。但一个市区的项目要从直线距离约10KM的地段抢客，严格来说都不算直接竞品，说明：

真急了！

机构数据显示，2022-2024年，万科城市之光分别以625套、492套、524套的网签套数问鼎福州五区商品住宅销冠。楼市下行期，确实是让友商眼红的成绩了。

这离不开万科一系列抢抓去化的手段。早在2023年，项目就上了分销，2024年更是祭出了降价大招。

嘉论机构报告显示，2024年，金山板块成为福州商品住宅成交均价跌幅最高的板块，主要原因就是以万科城市之光为首的以价换量。2024年，万科城市之光的成交均价是26001元/㎡，同比2023年的29257元/㎡，下跌11.13%。

明明已经是福州新房成交的“优等生”了，降价之余，万科还要线下疯狂截客，主要还是因为盘太大，地缘客户不够用了！

市不动产登记交易平台数据显示，城市之光2353套住宅已网签去化93%，但可售住宅还剩168套。其中，132-165㎡的大户型占比超半。值得一提的是，市面上还有一波工抵房出现，实际去化率不好说。

项目虽说属于金山板块，但三环边上并不是传统的金山核心区，工业园区为主的城市界面，还是偏刚需的板块。四五百万的改善客群，很容易被南二环和高宅板块分流，所以才出现了文章开头截客的一幕。

据了解，万科城市之光目前89-119㎡的刚改户型成交均价约2.5-2.7万/㎡，132-165㎡的高改户型总价约3万/㎡。这个价格在2.3-2.8万/㎡的“南二环四大金刚”面前并无优势。

而且论学铁商园配套，城市之光也不好打。“仓六小+四中桔园洲中学”的划片组合，不比麦顶小学分校好多少。社区自带商业和百万级商圈，也不是一个能级。至于地铁，南二环的1号线是现成的，而直通城市之光家楼下的地铁4号线半洲站还在建。

现房和社区环境算是优势。但城市之光目前已交付的也只是北区，南区也得等2025年6月和12月。而南二环，左海望悦、北源云筑、江南尚璟三个楼盘今年也将迎来交付。

因为地段配套的差距，万科城市之光和南二环很难形成实质性的竞争，更大的对手在于金山板块。

城市之光能卖成销冠，很大原因在于昔日金山板块拿着望远镜都找不到对手，但今年金山大混战，将成为福州最卷的板块之一。

其中关注度最高的应该是高宅片区，并非占据板块最佳位置，但也能卷出好产品。最近亮相的建总流花溪项目，有800多套，129-222㎡的纯高改定位以及实景呈现吸引了不少摇着红酒的精英圈层。

隔壁同样阚江的四代宅“新榕云行”预计今年入市，建面约143-200㎡，听说调性起得更高。万科城市之光132-165㎡的大户型，很难了。

此外，还有划片福州金山小的学区房左海金山文翠待入市。根据土拍预告，金山板块还有两块宅地（下图）待出让。

总之，竞品围攻，万科城市之光今年想清盘，还需要继续以价换量！

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