远郊别墅去化已是福州楼市的“老大难”问题。位于闽侯上街沙堤片区的高尔夫庄园，卖了8年还没卖完。

闽侯县自然资源和规划局近日发布公告，碧桂园高尔夫庄园地块将于2025年1月13日举行规划条件调整的听证会。从调整后的指标来看，大概率是要建高层住宅了。

“高高在上”的纯别墅区要改成“高低配”小区，开发商这是认输了？

《碧桂园高尔夫庄园地块规划条件调整论证》已于2024年11月6日通过专家技术审查，本次调整地块为350121-SD-A-05地块，用地面积157.8亩。

规划调整后，该地块容积率由0.35提高到1.0-1.01，建筑密度上限由23%提高到30%，绿地率下限由42%降低到35%，并且新增了“建筑高度≤69米”的指标。按3米层高估算，未来住宅最多可以建到22层左右。

从区位图来看，此次调整的地块就是高尔夫庄园目前在售的的七组团和九组团，原先规划的是双拼联排别墅，部分已陆续交房。

东街1號从福州市不动产登记交易平台查询到，高尔夫庄园七组团140套双拼，已网签87套，不算抵押36套和限制4套，还有13套可售。九组团仅取证30套联排，目前网签17套。

也就是说，如果此次听证会通过，七组团和九组团的未售/未建部分，很有可能改成高层、洋房、叠拼等产品。

“限墅令”背景下，纯别墅区是高尔夫庄园的主打卖点之一，如今为什么要塞进去几栋高层呢？

开发商主要算的是经济账。

高尔夫庄园和隔壁的云亩天朗小区最早都是由福建捷扬房地产开发的。2016年，福州市深碧房地产开发有限公司从捷扬手里收购了“闽江花园新城（二期）”项目中543.64亩土地，项目名称变更为“碧桂园·高尔夫庄园”。

2019年6月，经过房企内部的重新整合，高尔夫庄园由原先碧桂园操盘，变为旺福集团控股持有，项目案名也正式更名为“高尔夫庄园·国宾墅”。碧桂园已退出项目开发，但物业还是碧桂园的。

旺福是一家2003年诞生于福清的小房企，开发过福清御景山庄、香澜住宅项目，以及福清、安顺、昭通的城市广场，在福州市场认可度并不高。

高尔夫庄园又是“看得上的买不起，买得起的看不上”的远郊别墅，去化更是艰难。项目共规划918套别墅，2016年11月底就首期开盘，结果到现在还无法清盘。

高尔夫庄园国宾墅目前在售的220-310㎡联排、双拼的总价在400万-1000万元不等，门槛劝退了普通人，地段配套又赶走了有钱人。

项目虽然位于上街大学城，但已经和竹歧接壤了，外卖都点不到的地方。下图就能看到周边并无基本生活配套，连最近的地铁2号线沙堤地铁口，步行都要超2公里。小超市在1公里以外，开车到永嘉天地也要十几分钟。

至于家门口的27洞高尔夫球场，这项贵族运动在福州并没有多少爱好者，偶尔打打还不如住酒店划算。

在当下楼市大环境下，远郊别墅属于老钱急着出、新贵看不上的鸡肋产品。但如果能顺利改成高层，开发商就可以增加货值，拉低总价卖给更多人。西北侧的金地自在城已经证明了，低总价的住宅产品比别墅跑得快多了。

对开发商是好事，但对于高尔夫庄园的别墅业主来说，高层建起来之后，会影响周边楼栋的通风采光和视野，所以才要举行听证会。

整个小区的户数多了，也很考验配套设施的承载力。哦，它没有配套，除了自带的幼儿园。甚至，都没什么人。

据中介介绍，小区入住率只有40%左右，不少业主装修完就空置在那里，多栋别墅外围已经荒废。为度假情怀买单的中产们，每个月交着1000块左右的物业费，然后一年住不了几天。

比起高层影响居住体验，业主更该担心的是，失去“纯墅区”这一加分项后，本就缺乏流通性的二手房可能会更难出手。

贝克找房数据显示，高尔夫庄园的挂牌率目前高达11.9%，说明小区处于滞销状态，很多人被套牢！东街1號就经常刷到高尔夫庄园“买到就是亏到”的故事，算上装修、税费、月供，动辄亏损一两百万。

当购房者折价100万卖房也要搬回市区，开发商“别墅改高层”也不难理解了。

再说一遍，远郊别墅慎入！除了持有成本、装修成本和保养费用高之外，生活通勤不便，很难成为第一居所，再加上资产属性差，只能是消费品。

很多人会被“别墅稀缺”洗脑，但稀缺的不是产品，而是土地资源。单单上街一个板块，就有数不清的别墅：闽都大庄园、碧水琴湾、高尔夫庄园、闽都星城、金桥花园、福禄坊、春江御园、博仕后缘墅、龙江云山墅……

真正有购买力的人追逐的是城市别墅，而不是修在远郊荒野农田旁的别墅。普通人不要用有限的钱，去实现超额的梦想！

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