作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市
重磅会议来袭，新的大利好已经来了！
据新华社报道，中央农村工作会议12月17日至18日在北京召开，其中主要提到：
会议指出，坚持城乡融合发展，进一步深化农村改革，完善强农惠农富农支持制度，全面推进乡村振兴。
会议强调，要全面落实进一步深化农村改革任务，有序推进第二轮土地承包到期后再延长三十年试点，探索闲置农房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式，创新乡村振兴投融资机制，激发乡村振兴动力活力。
会议强调，要提升乡村规划建设水平，顺应人口变化趋势，推动乡村全面振兴与新型城镇化有机结合，统筹县域城乡规划布局，推动基础设施向农村延伸，提高农村基本公共服务水平，持续改善农村人居环境，加强农村生态环境治理。
此外，党的二十届三中全会明确，必须统筹新型工业化、新型城镇化和乡村全面振兴，全面提高城乡规划、建设、治理融合水平，促进城乡要素平等交换、双向流动，缩小城乡差别，促进城乡共同繁荣发展。
今年中央经济工作会议延续了这一政策思路，将“统筹推进新型城镇化和乡村全面振兴，促进城乡融合发展”单列为明年经济工作的一项重点任务。
简析：
据波哥看楼市观察，本次会议在一直强调乡村振兴的固有基调上，重点强调了土地承包延长三十年的试点和根据人口变化趋势，提出要提升乡村规划建设水平以及要推动乡村全面振兴与新型城镇化有机结合的大指示等，这跟我们昨天“合村并镇”那篇文章中的许多判断是一致的，说明大趋势和政策已经完全融合了。
这对农村的整体发展而言，是一个大利好，在新华社的新闻通稿中，涉及了很多的内容，大家特别是农村朋友可以去仔细参考阅读一下。
其中，特别多次提到了要加强和统筹乡村和县域规划、推动乡村振兴和新型城镇化的有机结合这一点，这是什么意思？
我们认为，这跟近年来不断兴起的“合村并镇”或“合村并居”这个趋势有很大的关联，为什么这样说？
主要是：
乡村常住人口减少，空心化日益严重，叠加国内总人口也在减少，城乡都面临着共同的人口减弱的问题，必须要根据这个趋势来重新思考和设计城乡的发展策略。
其中，乡村人口的流失更加严重，很多人都跑去城市里面了，也因而导致乡村的衰败现象也比较严重，那么，闲置的土地、破旧的房屋、在村口守望的众多留守老人和小孩等，就不利于乡村的有效振兴和发展。
因此，本次中央会议上也特别关照和强调了这各问题，用上面蓝色字部分的103个字进行强化。
但是，这103个字写的比较综合和含蓄，很多朋友就不一定能完全弄懂其中的意思，下面，简单说几句。
讲了原因：要顺应人口变化趋势
说了要求：要提升规划建设水平和要统筹县域城乡规划布局
谈了手段：要推动乡村振兴和新型城镇化的有效结合
提了措施：要推动基础设施向农村延申
最后目的：要提高农村基本服务水平+改善村民居住环境等
你觉得这是啥意思？
在波哥看来，不就是在讲“合村并镇”的事情嘛。
其中，最明显就是两点——强化县域城乡规划布局和推动基础设施向农村合理延申，前者的内涵稍微更加宽泛点，而“合村并镇”也是其题中应有之义和主要内容；最直白的就是后面那一点——怎么推动基础设施向农村延申？怎么提高基本公共服务水平？
如果不有效合理整合太过分散的村庄，仍然像过去那样，基础设施不可能做到有效延申，因为由于区域人口分散等，在投资上不经济、在使用效率上就不高等，那么，必然会导致这个意图落地和实现的可能性就会非常小。
因此，反过来思考一下，那就必须要求各地在散落的村庄的整合上要合理加速来推进，将人口进行有效的集中和布局规划等，这样才能真正去是实现相关基础设施如道路、桥梁、医院、学校、商业等的落地和延申。
所以，波哥看楼市独家判断，2025年，在中央农村工作会议这样高规格的大会上，中央这样不惜笔墨去表述，实际上，就传达出来一个明显和强大的要加速推进合村并镇的信号了。
因为，这已经不仅仅是合村并镇的事情了，关乎着乡村全面振兴、新型城镇化等方面，慢慢变成了一盘大棋。
说白了，就是——看似小动作，实则已牵扯全局，不得不加速。
好了，上面，对最新的政策和精神做了一个简单的解读，大家可以参考一二。
跟今天本文的主题息息相关，看明白了，才能知道怎么去合理应对和取舍。
接下来，再重点介绍一下合村并镇过程中大家最关心的拆迁及其补偿方面的情况，以供各位朋友参考。
这里面可以分为几个相关问题，下面逐一介绍下——
◢问题1：所有的村庄都会合并整合吗？
不是的。并非如此。
据观察，其中的取舍标准，主要是两个指标：
一是，各地要根据自己的实际情况去规划和确定是否需要和有必要，不是一刀切的运动式要求和强制行为。
比如大湾区或江浙一带，很多县域经济和村庄都非常活跃，整不整合，没有那么迫切。
地方和国家重点考虑的是那些人口少得可怜、田地荒芜、产业不发达等区域。
此外，合村并镇只是乡村规划的一种，除了合村并镇还有宜居型农房改造、易地扶贫搬迁政策等方式，也是乡村振兴中的一些模式，而并非只有合并整合一条路。
二是，要充分尊重村民的意愿，要整合必须要达到95%以上村民签字才能做到，如果不能满足这个条件，村民可以起诉当地政府和向上面反映。
例如，2020年山东地区，为了发展经济，强行将村民集中和赶上楼，后面村民抵触太多而被叫停了。
昨天的中央农村会议上，又再次强调了这一点——必须尊重农民意愿，不能瞎搞，故而，各位农民朋友不用着急。
◢问题2：到底会怎么去合村并镇呢？
首先，这跟上面那个问题有很强的相关性，在国家层面没有统一的标准，亦非一刀切的行为，都需要因地制宜、因域施策。
这是一个大的基本原则。
毕竟，合并整合，是为了更好地发展，而不是简单为了一两个目的去强行推动和聚合，不然会适得其反。
实际上，综合起来，就是简单的三项基本原则——符合实际+助益民生+强化产业，因此，不管各地怎么去变化，都绕不开这三点的制约。
下面，以江苏的模式为例来说明一下，仅供参考。
2020年11月3日，江苏省民政厅发布了《关于进一步依法规范农村“合村并居”工作程序的指导意见》这一文件，其中的核心内容有一定参考价值，摘录如下：
其原文为——
“（二）基本原则。
——依法依规。严格按照相关法律法规，依法审慎开展“合村并居”工作，保持总体稳定。
——规模适度。“合村并居”的规模原则上按省定标准执行，即社区居民委员会一般按2000—3000户、村民委员会一般按1000—1500户的规模设置。
——统筹兼顾。新（改）设社区居民委员会还应统筹兼顾村（居）是否处于城市建设总体规划的范围、非农人口占总人口的比例、人均占有耕地面积、村（居）民从事农业和其他产业的比重等因素进行决策。
（三）适用范围。适宜列入“合村并居”范围的村（居）主要有如下类型：
1.未列入城乡规划发展保留范围的；
2.人口或区域面积规模过小的；
3.受国家大型工程建设影响需要重新划设的；
4.群众合并意愿强烈，共同提出“合村并居”申请的。”
如上，江苏省提出了“3项基本原则+4类使用范围”的操作模式，有一定的参考价值，是他们区域内的思考和要求，不能完全套用到其他地区。
比如，在规模控制上，社区2000—3000、村委1000—1500的指标，可能就不适用于很多地方，比如，在我们长沙就有级别2000—3000人的多个村子，这种规模完全不适用。
我们注意到，业内很多朋友，煞有介事地把江苏的这个规模指标拿出来说事和到处去忽悠，落入了下乘。
另外，在上述4个适用范围上面，江苏的版本也可圈可点，据波哥看楼市观察，实际上也是有一点小问题的：
例如，在逻辑排列上，1—4点的次序，可以看出江苏的焦虑情态，将区域性保留范围摆在了第一位，实际上跟国家的大政策及其精神，是有一点偏离的，仍然还是在自己的GDP的范畴思考，并没有将人口减少的大趋势和村民意愿放在重要位置，给人最直接的感觉就是——村民的意愿只要最后考虑就行，一切要为经济发展让道的感觉，因此，江苏版本也就那么回事，皆是地方GDP压力下的表述，这能够推行于全国吗？
其他的就不多讲了，你懂的。
◢问题3：国内合村并镇中，典型的补偿方式有哪些？
这个问题，可能是大家最关心的问题了，下面综合业内资料来介绍一下。
首先，农村宅基地是集体土地，不像城市国有土地那样能拍卖变现。结果补偿款普遍较低，还不够买一套像样的楼房，许多家庭因此犯了难。
但是，根据《土地管理法》的相关要求，村民的土地被征收后，村民可以依法获得一定的补偿，合村并镇虽然跟传统的拆迁形式不一样，但是补偿方式都是一样的。
关于合村并镇的补偿标准各地是不同的，具体的补偿金额还要以当地的标准为准，一些城市周边地区土地价值大，补偿金可能稍高，其中的差异也比较明显——对于一般的地区补偿金额都在5—10万之间，部分经济较为发达的地区可能会略微高点，在10—20万之间。
具体来讲，关于合村并镇的拆迁补偿方式也有以下三种：
1、产权置换补偿模式
这是一种常见的补偿方式，乡镇级根据当地的实际情况选址围绕“中心村”做农民重建规划，重新建盖新的小区，对农民的老房屋和宅基地进行补偿，部分地区实行1:1置换，“一平米换一平米”，“平房换楼房”村民用原有的老房产权交换新小区的楼房。
农民的老农房和宅基地大部分地区会进行复垦，直至恢复耕地的标准为止。
比如，北京大兴的试点，直接用新房对换旧宅，不需要农民掏腰包补差价，大大减轻了搬迁负担。这些新模式的出现，让农民心里有了底，搬家也少了许多顾虑。
2、货币补偿模式
这也是我们常见的一种补偿，针对农民的农房和宅基地及地上的附着物，装修程度进行划价，每个地区的价格标准可能是不一样的，根据当地的价格标准一次性给农民补偿。
除了以上补偿外，部分地区还有停产停业补助费，临时安置补助费，拆迁补助费等。
3、综合补偿模式
综合补偿，就是以上两种补偿方式相结合，村民可以得到一笔货币补偿，但是村民房屋的置换也会有一定的优惠额度。
具体要选择那种补偿方式，以自己的实际情况为准，如果长期在城市生活的村民可以优先考虑货币补偿，对于常年在农村生活的村民，房屋产权置换貌似更划算。
◢问题4：在合村并镇大潮中，有哪几类村子不需要搬迁与合并呢？
如上，国内的合村并镇并不是一场运动式的行为，国家和地方都要从实际需要出发，都不会蛮力行之，张弛之间各有坚守和取舍，因而，在各地的实操中，也有三类村子或寨子不需要拆迁和合并整合。
1、靠近城市的农村
我国城市化进程依旧在加速，一些靠近城市的农村实在没有搬迁的必要，这些地方的村民开车去市中心只要一个小时左右，出行并没有太多不便，甚至未来城市进一步扩大，这些农村也可能会被划入城市的范围。
2、具备旅游特色的村子
一些村子可能由于历史、地理等因素，具备独特的旅游特色，这些旅游特色能吸引广大的国内外游客前来观光，这也能为当地带来不菲的收入，所以自然没有必要搬迁。
3、人口较多的农村
人口是发展的基础，一个村子只要人口足够多，那么就意味着存在较大的发展潜力，后续当地政府可以出台一定的扶持项目，帮助这样的村子发展起来，这样的村子也就没有合并的必要了。
写在最后：
据波哥看楼市观察，整体上审视，各地的合村并镇，在大政策层面，将不断成为一个国内乡村范畴的大动作，这个趋势应该不会有太大的变化了。
从最新的中央大政策来看，我们判断，这个动作，在2025年将会不断得以加强，也将会相应加速来推动。
另外，在具体地方落地层面，经过前面多年各地的实践和相关探索等，怎么合并、如何拆迁补偿等问题，未来将会有更多更好的地方性政策出台，农民朋友们也将获得更多的利好支持。
毕竟：
广大村民的利益得到有效保护，又能积极推动全面的乡村振兴，才是这一切问题的根本立足点。
