作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

波哥观察：

城改，即内需；

拆迁，即民生；

楼市，即支柱；

减量，为核心。

通过城中村改造来强力去库存，已成楼市止跌回稳的重中之重！

最近，几篇城中村类文章，得到了很多朋友的大力支持，希望我们多去聊一聊其中的变化。

比如，有的朋友说，我们这里都等了快十年，到底会不会被拆迁咯？

比如，有的朋友讲，我们这栋楼已变成危房了，为啥还拆不动呢？

比如，有的朋友问，拆迁致富的时代是不是又回来了？

等等

实际上，据波哥看楼市观察，在城中村改造和拆迁上面，大家慢慢都充分理解了一点，这个事情肯定有效得以推进，更多的利好和重磅政策正在快速袭来。

一切，皆有可能。

这两次的中央政治局会议和昨天的中央经济工作会议上，分别对楼市等方面作了最新最强的部署，其他的就不多说了，今天重点谈一下中央经济工作会议对楼市特别是城中村改造方面的最新定调。

其原文为：

会议指出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。

推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。

增加发行超长期特别国债，持续支持“两重”项目和“两新”政策实施。

大力实施城市更新。

这些简单的摘录，还是比较直接的相关内容，其他隐含的意思也很多，就不去摘录了。

简析：

第一句话比较通俗好懂，那么，综合起来又是什么意思呢？

据波哥看楼市观察：

首先，这两次会议，中央对楼市的态度发生了一个非常的大的变化——从先前的“止跌回稳”到“把楼市股市稳住”的提法，是一次在高度和强度上的全新表达。

为什么这样说？

前者，更多是趋势性的判断和要求，没有那么急迫；

后者，则诠释出了诸如一定要稳住和守住楼市股市的核心意图或目标，就像过去打仗一样，司令员说把XX阵地或高地给我守住，本质上是一回事，说白了，就是一道“死命令”，其背后传达出来的意思跟以前的“止跌回稳”的态度完全不一样了。

波哥看楼市觉得，“止跌回稳”，是两个动作；而“稳住”只有一个动作，非常的单一，是没得选择和不能找任何借口的坚定态度，这其中的意思差距甚远。

比如，上面提出的“持续用力”推动楼市止跌回稳，这又是啥意思？

不就是各类政策不断出台，一定要干到楼市有效回稳的意思嘛，只有这样做，才叫做真正的稳住。

其次，把楼市的稳定放在了强力提振内需和消费的大框架内来了，昨天的会议通稿已经讲得非常清楚了——“当前外部环境变化带来的不利影响加深，我国经济运行仍面临不少困难和挑战”，因此，导致国内经济的大方向上在快速调整和转向。

以前是投资、出口和消费的次序，如今则变成了消费、投资和出口的全新布局，要强烈通过14亿人构成的国内市场的消费动能，去有效应对外部环境的急速变化，和内强自我而获得可持续的增长和发展。

而且，从国际趋势来看，进入发达国家阶段后，消费的价值，在传统的三驾马车中的地位越来越重要，其比例也会逐渐增高。

下面，可参考一组数据：

公开资料显示，在全球GDP前十国家中，内需占GDP的比例，其中美国为世界第一经济体，居民消费也就是内需，占GDP比例为82.6%；中国为55%、日本为70%、德国为68%、印度为68%、英国为65%、法国为75%、加拿大为70%、俄罗斯为60%、意大利为66%。

换句话说，虽然我们是全球第二大经济体，但在全球前十大经济体中，我们的内需占GDP比例是最低的，这一数据客观上说明了，虽然经济总量我们很高，但落到每个人头上，消费对GDP的贡献其实是很低很低的。

对此，业内普遍将本次会议把消费和刺激内需摆在第一位，基本都解读为外部压力过大和投资不足这些角度所导致的，然而，在波哥看楼市看来，有这些现实的问题在策动，这点不可否认，但实际上也反映出两个客观的问题：

一是，过去的发展模式，重投资和出口，不重消费和内需的方式，其弊端终于显现出来了。当前国内外的众多压力，也仅是一个外部的催化型因素而已，中国经济也逃脱不了世界性总体规律的制约，必将要回到这一全球性的大逻辑里面来。

因此，我们认为，这次重内需的重大调整和转向，并没有那么的高大上，这是规律和历史的必然性。

也即，过去的路径依赖，必须要改变了。

当然，还有更多的产业演化的要点在里面，就不去多讲了。

二是，国内对居民收入的关注度，一直以来是不怎么高的，过往基本都是在吃时代和趋势的红利，很多问题被掩盖了和不怎么明显。

如今世界嬗变、天地巨变，产业和就业等面临历史性的大冲击，最后直接把过去的幻象消解了，而回到了就业和收入的本体逻辑上来，没有这两者的坚实支撑，消费提振就是一句空话。

好了，这些问题今天不多讲了，下次有机会再跟大家一起聊天。

不好意思，上面有点稍微走神了。

但，内在里面，并未离开本文的主旨。

毕竟，大政大方向，必将深度影响楼市和城中村改造等。

这都是深度关联的问题，何况是楼市这一支柱性产业，何况是当下对楼市去库存特别重要的城中村改造呢？

至于城市更新和“两重”与城中村改造加速楼市去库存等的关系，就不展开了。

下面，再重点说一点：

为什么，本次会议只把「城中村和危旧房改造」，作为释放两类购房需求的最大担当呢？

而且还要“加力”，这是为啥？不值得大家去深度思考一下吗？

并且这里的逻辑也非常简单，是一个普通和典型的三段论式的结构：

推动楼市回稳--→加力城中村和危旧房改造--→促进刚+改类购买。

其中，城改，成为了救市目标和实际去化的唯一中间载体，并且这次并没有把国家队收储这个方式跟城改放在一起来进行阐述，这也是令业界比较诧异的一个地方。

虽然，在货币或财政政策内，表达了要强化收储的政策支持，但是，综合起来，国家对二者的重视程度和高度，已经出来了很大的不同，把城中村改造拿出来单独说事，是看重了它的快速有效去库存的巨大价值，能迅速把7.3亿平米库存的山头有效消减下去，而有效扭转当前楼市整体的量价严重失衡的状态。

另外，波哥看楼市独家观察，当下，最最关键的一点是：

只要给一张房票，就能快速推动城中村的老业主，去快速置换新房、拆迁户之间或区域内转让、或等待一段时间才能拿到现金等，对拉动楼市去化和增强相关人群的现金加持和消费等，都具有强大且快速的现实价值。

在此角度，自然去化和收储二者，其力量，与城中村改造的价值，完全不可同日而语。

比如

要房子的，是刚需，直接房票安置；

要大房子或好房子的，是改善，房票+可加钱升级；

不要房子的，是消费，自己去找客户变现或等时间再去拿现金。

最后，在具体的结果上，完全打通了市场化的力量，在楼市的真实去化和货币流动两大方面，形成了最直接的效应。

过程中，房企获得了有效的流动性，有了活力，不需再愁眉苦脸的了；城市，也可快速根据最新的库存结构来调整自己的行动，大基建化债资金等，就能找到合理的出口，楼市、消费、土地和产业投资等方面，就能达成新的有效循环，而且这类人口绝大多数依然在自己城市内留下来了。

一举多得，在城市和区域层面，皆可立竿见影，较之于降息降贷等政策性利好下的正常去化、收储这两大方式，城中村改造带来的直接价值，不可以道里计。

总结起来，波哥看楼市认为：

也就是讲，在本次经济工作会议上，中央如此直白地把城中村和危旧房改造，当成去库存的一道主要大菜，在众多客观原因和城改直接价值上进行了有效的综合和深度推演，不然，也不会在这样重量级的会议上如此去表达。

简单归纳为就是：

有合理价值，会关注；

有直接价值，可优先考虑；

有直接、重大和深远价值，则不得充分不考虑和高度重视。

这是客观变化所致，也是人性本质使然。

趋利避害、化险为夷，才能获得持续的发展，孰轻孰重，皆有现实取舍。

西方说，条条道路通罗马；

东方讲，自古华山一条路。

波哥看楼市认为，表面上这是东西方文化的差异，但是，就当前趋势而言，无论古今中外，宽松时候，有众多的选择；然而一到关键时刻，因为环境和条件的变化，每个个体的选择都是非常有限的，比如就是ABC三种、或者只有进退两个方案，都会回归于根本性方面的思考，不可能有几十种方案让你喝着茶慢慢去摇摆。

说得更彻底一点，就是：

在危难时刻，只有生死之别，其他皆虚妄。

今天，话只能说到这个层面，很多其他的东西不便言说了，懂的都懂。

写在最后：

据波哥看楼市观察，世界的变化，是复杂的，也是简单的。

人们的每一次思考、行动，都会因其视野和抉择不同，而产生不同的结果。

如今，国家，在经济发展、楼市扭转等方面，已经力透纸背和直捣黄龙了，波哥看楼市认为，这不是一个简单的被逼迫至于墙角的单纯问题，其背后以及背后的背后，已经触及到了国家、民族、经济、市场、民生等多方面的本质，虽有周期型的浓重霜雪和风雨的强烈干扰，但是深度和仔细想来，并没有如此简单。

城中村和危旧房改造的重要性，以及国家对其要大发力的迹象等，皆为当下的表象和客观和不得已的取舍，其内在和背后，策动的核心因素更多。

考虑到近期很多朋友在问——城中村到底能不能有效落地等主要问题，今天，就不去具体讲落地的效果了，本文侧重从底层和终极角度来进行思考，觉得复杂或文不对题的朋友可以先去洗洗睡了。

最后，简单总结一下：

经过上面的相关条分缕析后，实际上，最后这些客观和现实的效力，都会直接在城中村和危旧房改造类业主的身上表现出来，因而，众多的拆迁户朋友，不需要去了解上述那么多的弯弯绕绕，但是可建立一个简单直接的认知：

中央经济工作会议，已把城中村改造放在楼市去库存的第一位置，力度、覆盖面及其速度和效率等，必将不断大为加强。

对297个地级市而言，也许某一天早上你还未睡醒，政府委派的拆迁人员就会来敲你家的门，毕竟最近这样的事情太多了。

例如

12月9日，据官媒21财闻汇报道：

“多城官宣百亿改造项目

近两个月来，加快推进货币化安置100万套城中村改造、加快落实收购存量闲置土地及收储存量房、城中村改造政策支持范围扩大到近300个地级及以上城市等增量政策依次落地，加速城中村改造的政策信号密集释放。

政策信号频发，各地动作也纷纷加快。据南方财经全媒体记者不完全统计，10月以来，北京、天津、青岛、广州、贵阳、大连、重庆、南宁等多座城市的城中村改造项目已接连宣布开工，太原、兰州等多城也陆续发布城中村改造项目招标公告，其中有不少是百亿级重大项目。

其中，11月，北京市丰台区7个城中村改造项目即全部宣告启动，总投资约911亿元，总占地约707.59公顷，改造户数6345户，涉及约1.8万居民，项目数及投资额均居北京全市第一，涉及拆除现状房屋建筑面积约297.08万平方米。同期，北京中心城区——朝阳区王四营乡也完成王四营村、观音堂村两个村共921宗宅基地腾退任务，整体签约率达99.78%。”

大势滂湃，挡无可挡；各地都在快速发力和抢跑，这是国家力量在强力策动。

所以，理解了上述内容，你就会知道——

最后，雄浑之力和财富之水，都首先会落到每一个拆迁户的身上，这都是实打实的真金白银，而且速度和效率，在接下来的2025年会更快更强，也即新一轮拆迁潮和造富潮自然和很快就会出现。

广大的拆迁户，2025年，真的有福了！