作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

波哥观察：

拆的，是历史和过去；迁的，是现在和未来！

没有那么简单。

01

中央最新定调

前两天，在中央经济工作会议上，在稳楼市方面，中央做出了最新的部署和要求：

“会议提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。

推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。”

简析：

据波哥看楼市观察，因为，这几天，有不少朋友在后台留言，在问他们家的房子会不会被拆迁，其中各类情况都有，不太好回答，故而，今天还是再写一篇文章来给大家参考吧。

另外，如果只是简单地去看哪些房子会被拆迁，其实这样的问题有点虚，确实不太好去怎么解释。

因为，在众多的国家政策中，除危旧房被强调得比较多外，从来就没有指名道姓要把某几类具体的房子拆迁掉的说法，如果这样讲，在政策层面就太具体和细节化了，这肯定不会在国家级的政策里面去描述。

同时，从市场和老百姓的角度来看，大家更侧重于关心具体的房屋类型和历史等，这也确实是一个现实的情况，毕竟，老百姓思考的更加简单和具体化——不管政策如何变化，到底对自己有何可见可感的实际价值，才是他们关心的核心。

因此，在宏观政策和微观市场之间，就客观造成了一定的脱节。

比如，很多时候，业界谈得火热，而在终端市场却无甚声息，这确实也有点尴尬。

另外，据波哥看楼市观察，近几年来，业界，各类以某类或某几类房屋为拆迁重点的声音或文章特别多，各说各的理，有点乱七八糟的，很多文章及其观点都是非常片面的，很难经得起推敲。

比如，有人说预制板问题很多，将被全面拆除；

比如，有人说老破小已无价值，将被快速推到；

比如，有人说危旧房隐患很大，将成首拆对象。

等等

这些声音非常的纷杂，但是，实际上并非如此，而都被严重打脸了。

例如，最近两个粉丝提出了他们自己的真实情况，就可见一斑：

一个人讲，他们当地的危房，政府已经让他们去安全地带租房了，有补贴；

一个人讲，他们家住在地震带和半山腰上，也并没有拆迁等。

这说明了什么？

因为，按那些自媒体朋友的逻辑，这样的房子早就应该被拆除了，可是国内各地的实际情况并非如此。

这又是为什么？

至少揭示出两点：

一是，国内的情况非常复杂，实际拆迁与否，要考虑的现实因素太多，不是简单的按房子类别就能做到的；

二是，在以安全为先的考量下，有效腾换地方和逐步徐徐图之，是一个客观和现实的取舍。

其中一点，会严重受制于国家、地方等各方面的真实需求，以及紧迫性等要素，毕竟，拆迁是要付出真金白银和时间精力的代价的，不是上下嘴皮子简单一吧嗒就能实现的。

总结起来，也就是说，你家的老旧房子到底拆不拆迁，牵扯的因素众多，这跟你家房子的时间、类别、建筑方式等没有太多直接的关系，这是一个大的系统或过程。

对此，虽然，我们在以前的相关文章中解释了很多，可是很多朋友并未搞明白，依然喜欢按房屋类别来按图索骥，而沦为了许多文章和观点的韭菜，对此，波哥实乃无语。

02

优先拆迁的依据是什么？

今天，咱们就来再次思考一个主要的现实问题：

新政之下，到底有哪几类房子会优先被拆除呢？其背后又有怎样的逻辑呢？

这或许是很多朋友比较关心的话题了，下面，我们重点从几个大的方面来分析一下，以供各位参考。

首先说明一下，接下来的分析，仅观察最近最新的一些政策带来的变化和价值等，至于过往和现实中许多城市的某些特殊和个别情况，就不去涉及了。

下面，我们从三个方面来逐步展开一下：

◢其一，价值逻辑：需要重新认识城改和拆迁的趋势性变化及其价值。

众所周知，现在主要是为了解决楼市去库存和大中城市房屋老化严重和城市界面、以及拉动内需等主要问题，国家多次强调要快速启动城中村和危旧房改造，并且本次中央经济工作会议重点强调了城改的价值，并提出要“加力”推动，再当下，其背后这主要是从稳楼市和经济的角度来发力的。

因为通过拆迁和货币化或房票安置等，能够快速释放出新的购买力，也即这些拆迁户可以直接变成很多城市去库存的一股强大力量，能帮助各城市有效去改变量价关系，而推动楼市不断回稳和向好发展。

这点，我们以前分析得很多，就不啰嗦了。

因此，从这个维度来看，城中村和危旧房的改造，这两大类的房子，在各地拆迁的位次上，必定会被优先考虑。

也就是说，为了稳楼市，必须要有效去库存；为了去库存，现在重点发力城中村改造；那么自然，城中村和危旧房改造的速度和效果就会加速和显现出来，因此，在大类上，这两类老旧房子必将首当其冲。

另外，还有一个大原因在里面，就是原来所讲的那些大中城市，由于整体进入到存量时代，都面临着城市更新的问题，房屋和地下管网老化等情况，也到了必须要逐步整改的时候了，这也是导致城中村改造加速的一大动力。

因此，去库存+城市更新，迅速成为本轮大拆迁潮产生的最主要动能，因而把城中村和危旧房改造的价值和重要性快速凸显了出来。

这是第一个大逻辑，跟具体是什么样类型或品种的房屋，没什么太多关系，后者不是划分拆迁范围或是否优先拆迁的核心指标。

比如，某些以前某单位的家属楼等，不再本次的政策之中，就不会纳入这个体系。

因为按业内的某些说法，很多此类的家属楼，也基本是预制板类建筑，那也要被拆迁咯，然而，实际并非如此，这足以说明很多问题。

◢其二，城市逻辑：制约拆迁规模、力度、强度和进程等，导致落地效果差距甚大。

虽然，住建部已经把全国297个地级市纳入到一盘棋了，但是，在实操中还是会因各个城市的重视程度、财力、推进效率等不同，而出现不同的情况，这听起来有点扎心，但确实会是一个现实情况。

比如，最近不少城市纷纷推出百亿级的大型城中村改造项目，其中上海最猛，直接搞出来一个三年1000亿的大改造计划，而很多城市却连一个5亿元或10亿元级别的项目都未弄出来，对此，我们就不能老是说他们是大中城市，而我们只是一个小城市吧，确实有点说不过去。

毕竟，大政策是一样的，即使实力差一些，也不会差这么远吧。

实际上，这也可看出，很多城市，以前，在城中村改造方面事实上并没有那么重视、平时准备也不充分，可能只有粗账，没有比较成熟的细账，因此在国家级大政策出来后，在短时间内就拿不出成熟的方案和项目来。

因此，执行政策的效率和帮助自己城市去化的效果等，就会延迟和大打折扣。

那么，从这个角度来看，如果仅仅从老旧房屋的具体类型来谈是否被拆迁、是否优先被拆迁等，还有什么意义呢，基本也是一句空话和后话了。

当然，从整体趋势和历史进程来看，老破小和预制板房等类型，肯定会被拆掉，这是必然，在大时间尺度上看，是没什么问题的，但是，这也许是30年，也许还要50年，这谁也说不好，不是吗？

我们有个粉丝说过一句比较扎心的话：

我都60多岁了，等拆到我家房子的时候，自己可能都不在了。

所以，从城市维度来观察，在改造和具体的拆迁进程上，一般也基本会遵循从一二线向三四五线逐步推进的过程。

大家都知道，城中村改造，最大的主要问题有三个：

一是，耗时费力，周期长；

二是，所需资金量大，补偿金、过渡费和建设费等，拆的哪是什么土砖、红砖，而是金砖银砖；

三是，项目的财务自平衡，也就是政府所说的要把总账和细账算清楚，不能亏损。

说这点，就是要表明——相对而言，大中城市的基础要好很多，通过拆迁和开发，最后两者更容易在合理的周期内达成财务的有效平衡，比如，同样是一个10亿元的城改项目，优势类大中城市可能只要3年就干完了，其他城市可能要6—7年才能实现清盘等，这也倒过来影响各地推进城改的效率，也自然会影响一个城市的具体拆迁区域、拆迁房屋类型、拆迁规模和速度等。

再退一步，具体到三四五线城市，在推进城改上，可能还会遇到一个需要抉择的具体问题：

到底要先搞哪一个区域、哪一个项目？

因为，一个城市之中，除危旧房外，城中村肯定有不少，不可能一窝蜂地上项目，必定是有先后次序和相应的推进计划的，好中差的排列也必定存在——是先做最好最有爆发力的、还是先搞其他而把最好的肉放在后面、亦或是优劣搭配，等等，那么，对一个具体的城市而言，当地政府的具体安排和部署，就会导致各个不同城中村等，在拆迁时序和力度上就会发生很大的变化和不同，这也跟你具体是什么类型的房子没什么关系。

但，纵观国内，上海和广州等一线城市，都是优选核心区域的大型项目作为本轮城中村改造的先发阵容，希望能够快速改出效果、减掉库存、改出希望。

比如，典型的就是上海，首先拿中心城区的徐汇区等大项目开刀，而搞出了高达15万到20万元单价补偿款的案例，震惊了全国。

12月13日，据网易房产报道：

“今年以来，上海的旧改力度空前，近期东安新村（徐汇区）正式开始拆迁，而虹宸易居、广中路小区也在推进中，另外，多个市中心核心地块被提上日程。

先是继张家弄爆出20万/㎡天价补偿方案后，上海又一核心地段的项目将进行改造，位于黄浦区进贤路122弄8~11号和进贤路138弄4~15号(包含14号甲)片区。该区域在今年初因电视剧‘繁华’而走红，有传闻这里的补偿价预测会超过张家弄的20万/㎡。”

一夜暴富不是梦，国内还存在结构性机会！

◢其三，产品逻辑：被优先拆迁的主要观察指标有哪些？

按照中央会议精神，在大类上，就是城中村和危旧房两大类，再综合一点讲，就是平常所说的老旧房屋，是时间和功能属性上的界定，而非具体的以结构、形态、产品等指标来划分的，是一个比较笼统的概念和范畴。

其中，城中村，更偏重一个片区或群落或现象层面的概念；危旧房，则是从使用功能和安全性上讲的，又有不同的所指。

而业内平常所说的那些，诸如预制板房、平房等，更侧重于建造模式和结构、或高度等范畴，是一个更加细分角度的表达和界定。

当然，从不同的角度来划分，都可以说是一种房屋类型，但不同的概念和内涵，是否能够产生交集、发生重叠等，那就不一定了。

比如，业内经常有人说这样一些观点：

预制板房，将全面拆除；

小产权，会全面拆除；

老破小，将会被拆除等等。

对不对？

都有一定道理，但皆不尽然。

譬如，预制板房和老破小等，必定会拆迁，但是何时拆建、什么时候拆到你们城市和你们家、以什么方式拆迁和安置等，就存在很多的问题，不是喊口号就能实现的。

而且，现在最大的一个变化是——改造主体都基本变成了政府和国有企业，不再像以前市场好的时候有很多的民营房企参与进来，彼时随机性和偶然性更多；可是如今，行情不好民企都趴下了，都基本完全依赖政府来推动了，而充分变成了一个深度受政策影响的行为。

因此，从细部层面的房屋类型来看待改造和拆迁，基本都没什么意义，只能成为一时的自我安慰而已，很容易让人走入误区。

说了这么多，最后简单总结一下，不然一些朋友又要来喷了。

据波哥看楼市观察，到底哪些房子会优先被拆迁？

●一看价值，本次国家重点强调城中村和危旧房改造两点，在这个范畴内的，皆有可能；

●二看城市，在国家级政策之下，在重点发力城中村和危旧房改造这个大方向之下，你所在的城市最后是怎么考虑和设计的，会影响具体的拆迁房屋的区域、类型和个体等，会出现城市间、城市内区域间等不同的差异。

另外，值得一提的是，由于城市规划和产业发展等实际需要，某些不在这个大政策体系内的某些区域和某些房子，也会被当地政府根据自己的实际情况拿来优先拆迁。

例如，某条重要的城市规划道路要经过你们家，肯定会迎来拆迁，或许还会更快等。

只有符合以上这两大逻辑和框架，才会发生具体房屋类别的细分，也即，才有下面第三点：

●三看安全，实际上，这点已经包括在“危旧房”这个范畴里面了，波哥觉得还是有必要再重点说两句，毕竟生命才是最有价值的，所以国家也把“危旧房”的改造摆在了非常高的位置，这一点会突破政策的边界，不再局限政策所讲的300个地级市的概念了，是一个真正意义上的全国性的范畴，也不太受相关的价值影响，只要被政府和专业机构鉴定为危房，无论新旧，都会被优先纳入拆迁范围。

但是，何时拆？最后，还得看当地政府地方具体计划等。

比如，近期有粉丝反映，某地某个项目的危房业主和住户们，早已经被当地政府完全转移出去租住安全房屋了，但是危旧房子还在那里。因此，也不能说，危旧房屋就一定会及时被拆迁，因此，在各地的实际操作上，也会有很多不同的变化。

但，安全，被摆在第一位和极其重要的位置，全国各地都一样了。

●四看结构和类型，实际上，到了这个层面，再来谈论什么结构和类型，已经不重要了，也已经变成一个没有太多价值的观察指标了。

然而，考虑到大家都比较感兴趣，在此再简单分析一下吧：

危旧房就不讲了，因为只要被检测为危房，无论新老和什么结构，都会一刀切——拆掉。

在城中村中，可以多说几句。

由于城中村是历史和城镇化过程中不断形成的，其建筑形态等稍微复杂点，有原来农民的自建房（或是平房或是2-3层的建筑）、有8090年代建立的众多的预制板房、也有许多租赁户或企业建造的厂房物流园餐馆等，以及小产权或其他违章建筑等等，也是就说，在全国各城市中的城中村这些区域内，单纯以住宅型的某类或几类房子来说事，就显得过于简单了，也根本不能反映出国内城中村的真实状态。

故而，在政策上，从来就不会这样去描述和表达，如果一定要说哪几类房子的话，只能把预制板房和一些商业用途的房子推出来稍微说事和遮掩一下。

因此，拆不拆、拆哪里、何时拆、能否拆到你家等，跟房屋的结构和形态等无甚直接的关联，如果不在上述三个看点之内，把房屋的具体类型作为首要的考虑因素，都会与国家和城市的相关要求背道而驰，而变成自己的单相思。

03

哪五类房子，将被优先拆迁？

写在最后：

综上所述，通过以上的分析，到底哪些房子会被优先拆迁，基本已经很清楚了。

在此，波哥看楼市结合最新的政策和各地多年来的客观实践，我们将其简单总结为以下五类情况，以供大家参考：

●首先，在国家层面，当前主要有2大类——城中村+危旧老房，为了有效去库存和提振楼市以及减少人居安全事故等，已经被摆在第一位了；

●其次，在城市层面，除了上述政策这个最新的要求之外，还会因各自的城市规划和产业规划两方面的动力，而出现3个主要的类别：

1、在城市规划上，主要有：

一是，位于国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各类专项规划等确定的重点功能片区、重点发展组团、轨道枢纽地区的；

二是，位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围的。

2、在产业规划上，主要有：

因城市产业发展需要，位于各城市内的各大先进制造业园区、重大产业项目范围的。

小结：

据波哥看楼市观察，归纳起来，就是上述5大类情况——城中村+危旧房+城市规划2类+产业规划1类。

本质上就是当前问题和可持续发展问题这一二维框架内的变化，既要充分考虑当下去库存提振楼市的紧迫需要，又要考虑未来的经济模式和产业转型的长期既定类需要等，故而，我们认为，现在+未来的客观需要，最终才是影响各城市拆迁变化的最大变量，和本底逻辑。

譬如，其中的城中村，随着多年来的不断发展，基本都是城市中的核心和主流城区了，在很多城市，不再会严重影响城市内的道路交通等城市规划，也不会制约高端制造业的发展了，在产业层面，而成为了服务类的支撑要素了，而走向产业链条的前端或后端，更多是城市上的人居和商务等方面的价值了，其未来更偏重于城市更新、改善人居环境和强化商业类服务空间支撑的需要了。

因此，未来的未来，我们判断，这5大类情况，会一直延续下去，直到饱和而进入下一个新的轮回。

一言以蔽之：

哪几类房子会优先被拆迁？

这，要看大趋势、大政策和大逻辑，是综合叠加下的现实结果，而非一城一区一房一类型就能简单界定的。

你觉得呢？