文/谢逸枫

2023年楼市银十已至，金九已过。政策对市场效果看，波澜不惊。9月综合数据显示，“金九”微涨，楼市修复加快，呈现出探底调整阶段逐渐转向触底反弹的迹象，商品住宅库存上升，土地市场降温，救市政策有待加码。

楼市金九总体表现看，波澜不惊，修复加快，商品住宅库存上升，土地市场降温，救市政策有待加码。现在房地产救市政策的力度、规模、范围无法与08年-09年、2014年-2016年二轮房地产救市比较，市场效果难达预期。

目前市场一手房看房量、咨询量、二手房挂牌量翻倍上涨，购房意愿、气氛非常强烈、热闹，唯有一手房销售成交量、价格没有完全火爆起来。商品住宅库存上升与市场效果不佳的背景下，预计十月楼市，十月后救市政策会加大力度。

一线、二线城市总体表现平稳，市场加快修复。诸葛数据显示，2023年第39周（9月18日-9月24日），15城新建商品住宅成交量为24187套，环比上升58.18%，同比下降23.65%。9月截止至24日，重点15城新房成交58260套，较8月同期上涨15.41%。

从周的数据显示，9月一周到四周，监测15城、30城、70城、100城周的新房销售成交环比上升均50%以上，环比上升幅度好于历年同期均值。可谓是销售成交逐步回升，比8月的70城新房销售成交总体数据好。

从月的数据显示，9月新商住宅销售成交微涨，没有出现大上涨的情形。而二手房住宅销售成交非常火爆，堪比过去的旺季销售量。其中一线城市与部分二线城市的二手房住宅销售最为火热。

克尔瑞数据显示，9月30个重点城市成交面积为1205万平方米，环比微增3%，同比下降23%。前9月累计同比微增2%，增幅较上月持续收窄。说明新房住宅销售成交在各地新政密集落地中持续修复。

按照区域、城市等级看，一线城市因新政刺激，短期内热度回升。9月一线城市商品住宅成交212万平方米，环比上升16%，同比下降33%，前三季度累计同比持平去年。其中北京、上海热点恒热，上海环比上升15%，累计同比降幅持续扩大至6%。

二三线城市成交与8月基本持平，9月商品住宅成交993万平方米，同比下降21%，前三季度累计同比涨幅收窄至3%。部分城市迎来轮动复苏行情，环比上涨城市基本为深度调整大、政策放松大、人口流入大、市场稳定。

9月百强房企销售业绩环比提升17.9%，环比增幅高于去年同期。其中逾六成百强房企实现单月业绩环比增长，部分企业环比增幅在60%以上。但是同比延续下半年以来的低位，整体依然陷负增长困局，同比降低29.2%，降幅保持高位。

9月重点100城新房成交面积环比增长约14%，市场活跃度有所好转，政策效果初步显现。但是同比下降约20%，另外是9月27城新房商品住宅环比下降4.62%，同比下降41.25%。

9月70城新房销售成交同比下降20%，9月成交量成为2010年同期以来最低值。但是同比降幅较8月进一步收窄，已经连续三个月收窄，预计年底到明年一、二季度有望转正增长。因此，楼市新房的复苏回升，需要时间修复。

城市分化，一线城市领涨，二线城市回升，三四线城市平淡。从9月周新房、二手房销售成交数据看，一线城市的环比上涨幅度最大。从9月新房、二手房销售成交数据看，一线城市的销售成交火热，二线城市比三四线城市好。

由于一线城市购买力强，供应有限，政策放松激活大量的改善需求、刚性需求购房。预计核心一二线城市市场活跃度提升将持续一段时间，持续时间将好于普通二线及三四线城市。

二手房比一手房销售成交火爆。诸葛数据显示，2023年第39周（9月18日-9月24日），10城二手住宅成交量为15355套，环比上升7.5%，同比上升11.28%。二手房成交连续三周稳步回升，本周成交逐步回归历史中位水平。

克尔瑞数据显示，2023年第39周（9月18日-9月24日），14城二手房成交面积152.6万平方米，环比增长10%，为三季度以来单周新高，基本回升至第25周（6月中旬）的水平，同比亦增长9%。

9月一线城市二手房市场涨幅领跑，环比涨幅比一手房大。北京市二手住宅网签量为14262套，环比增幅超过40%，同比上涨超10%。上海二手房成交量将破1.8万套。其次是北上广深周围的二线城市东莞、佛上。最后是郑州等城市。

9月17城二手房成交面积预计为776.2万平方米，环比再增7%，同比转正增长12%。前9月二手房累计成交7557万平方米，累计同比增长32%。预计核心城市解绑限制性政策或将释放一波购房需求，10月二手房成交有望继续回升。

土地市场降温。中指数据显示，2023年1月-9月，前100强房企拿地总额8599亿元，拿地规模同比下降17.9%，降幅较上月扩大7.4%。销售尚未持续、实质性转暖下，全国土地市场整体继续低温运行。

中指数据显示，2023年前三季度，300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上。三季度全国300城住宅用地推出1.0亿平方米，同比下降37.1%，降幅较二季度扩大15.2%，成交0.8亿平方米，同比下降33.4%，降幅较二季度收窄1.4%。

克尔瑞数据显示，截至9月24日，300城经营性土地总成交4950万平方米，同比下降43%，降幅较上月显著扩大，环比上月下跌约二成左右。9月土地流拍率19.6%，环比上月再度攀高1.4%。

按照城市分能级来看，受零散土拍新规的影响，一线城市9月共成交土地111万平方米，环比下降59%，成交金额205亿元，环比下降64%，与去年同期相比，成交建面和成交金额降幅均超八成。

二线城市成交规模同环比均降，成交建面仅688万平方米，环比大降64%，同比降幅76%。受成交建面收缩影响，成交金额明显下降，环比下降了66%至432亿元，同比降幅更是接近八成。楼板价环比上月略有下降，降至6290元/平方米。

商品住宅库存上升与土地市场降温，市场效果不佳的背景下，预计十月楼市，十月后救市政策会加大力度。9月30城市供应回升幅度大于成交，整体供求比由上月的0.99升至1.13，6成以上城市供求比已升至1以上。

9月30个重点城市库存面积有所扩容，环比增长1%。由于库存扩容而成交仍偏低迷，近9成城市消化周期较上月有所拉长，23个城市消化周期突破了18个月的警戒线，厦门、嘉兴、东莞等城市更是超过30个月，去库存压力有增无减。

房地产救市政策有待加码。楼市救市效果总体不明显，没有出现大反弹，或者是全面火爆的局面，总体比较平淡。主要是限制性的政策依然存在，而楼市利好政策的落实没有一步到位，影响到效果的释放。

下一步的楼市政策，应该是取消更多的楼市限制措施，新出楼市救市政策。例如一线城市，非普通住房标准调整、二套房首付与利率下降、限购等措施在郊区取消与市中心放松限购等、落户政策的放松、购房补贴加大力度等。

考虑到市场流动性紧张、降低实体交易成本，继续降准、降息。同时暂缓执行三道红线、房地产贷款集中制的限制融资、信贷政策，延长房贷期限，税费免减，下调房地产项目资本金比例等政策。