最近房地产的大招，可谓是一个接着一个。9月24日，央行宣布将降低存量房贷利率。9月26日，中共中央政治局召开会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。然后，9月29日晚，央行再放连续大招，降存量房贷利率细节出炉，深圳、广州、上海同时放松限购，力度空前。二级市场上，最近房地产板块也是持续大涨，房地产ETF一度成功3连板（大家没看错，ETF也能数板）。

存量房贷利率下调细节出炉市场期盼已久的存量房贷利率下调，终于迎来重大进展，一锤定音！9月29日晚间，央行发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》。我把大家最关心，以及比较重要的点都挑出来了：第一，2024年10月31日前，全国统一对首套、二套以及以上存量房贷利率批量调整调降为不低于LPR减30个基点。目前最新的LPR是3.85%，即无论你是首套二套及以上的存量房贷，利率都能下调至3.55%，北京、上海和深圳因为有加点要求，情况会特殊些，具体大家可以参考下面这个表格。

此次下调存量房贷利率，影响有多大？可以节省多少利息支出？以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。从全国看，本次批量下调将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。据新华财经梳理，央行相关倡议发布后，农业银行、建设银行、光大银行、华夏银行等十余家银行快速响应，拟于2024年10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整。借款人需要进行哪些操作？据上海证券报，从历史经验看，我国批量调整存量房贷利率的客户体验感较好。我国曾经在2023年8月进行过批量房贷利率调整。商业银行对有调整需求的客户，绝大多数通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，整个过程无需客户进行额外复杂操作，无需进行线下办理，客户体验较为“丝滑”。第二，固定利率可以和银行协商，更改为浮动利率，同时按照最新的房贷利率去置换房贷。第三，LPR重新定价日也可以调整了，不再固定1年1次。比如，以前重新定价日是每年的1月1日，假如LPR在2月下降，那你就要苦苦等11个月，才能享受到这次下调，多给银行很多利息。但这回央妈说了，以后，你可以跟银行协商修改：比如改成半年一调、一季度一调……等等。央妈的原话是：

“取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷…….可由借贷双方自主协商确定重定价周期；符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映LPR的变化”。

华福证券表示，个人住房贷款利率定价机制的完善，有利于推进房贷利率进一步市场化，促使商业银行与借款人在市场竞争机制下自主协商、适时调整加点幅度，渐进推进存量房贷与新增贷款利率保持一致，使存量房贷利率及时反映定价基准的变化，畅通货币政策传导。

多城放大招，历史上最宽松的政策松绑窗口期开启除大家最关心的下调存量房贷利率外，多城放大招，快马加鞭，力度空前。上海、广州、深圳三个一线城市均在限购、税收政策方面有所放松，具体来看：1）广州：全面取消限购，不再限制购房套数，政策调整自2024年9月30日开始。自此，广州成为第一个全面解除限购的一线城市。2）深圳。1、盐田、宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏等非核心区，全面取消限购。2、首套住房最低首付比例调整为15%，二套为20%。3、增值税5改2年。4、全面取消限售。

3）上海。1、外环外一年社保就可以买。2、非沪籍外地家庭可以买二套，社保满3年则购房套数可和沪籍一样，即多增1套。3、首套首付15%（调整前为20%），二套25%【调整前为35%（核心区）/30%（非核心区）】。4、临港可以额外买一套，临港二套首付20%。5、增值税5改2年，满两年没有增值税。资料显示，增值税方面，上海和深圳在调整前是全国唯二要求5年免征的城市，本轮新政均提出5改2。上海在此基础上还新增一条取消普宅标准，这意味原来被认定为非普宅的住房，满2年即免征，无需缴纳差额的5%。个人所得税方面，随着普宅标准的取消，原非普宅满5且唯一即可免征（调整前为全额2%或差额20%）。增值税占房款比例达5%，上海个税占房款比例约1%~2%或者为差额的20%，华泰证券预计本次调整对二手房交易成本有显著改善，上海的调整对中高端改善型住宅交易的促进作用更大。6、取消普通住宅和非普住宅。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，广州在一线城市首个全面退出限购，具有非常强的示范性和导向性，当前房地产政策进入了空前宽松的阶段，为后续各地政策出台、市场持续回暖创造了较好的条件，甚至可以说，历史上最宽松的政策松绑窗口期开启了。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，在国家明确“止跌回稳”的强烈信号背景下，各地政策对稳定房地产预期将有极强的作用，这几天密集出台政策就是要在被称为楼市‘银十’的十月来临之际，带动楼市预期和交易量提振。华泰证券提到，本次一线城市政策的落地是对9月26日中央政治局会议的响应，4月30日政治局会议后，一线城市陆续于5月底至6月政策落地，本轮是在会议召开后3日落地新政，迅速响应体现政策急迫性和积极性。政治局会议站在更高的战略高度上明确“稳地产”的表态，自2016年以来首次释放稳房价信号，力度更强，一线城市新政的迅速落地是一个积极的开始，新政有望带来一线城市地产行业率先企稳，有助于稳定市场及预期。

房子涨价了？此外，值得一提的还有，9月29日，“多家房企宣布涨价”的话题直接冲上微博热搜第一，引发热议！

据证券时报消息，在中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，市场上关于保价、涨价的声音不断。9月28日，河南本土房企河南卓凯置业有限公司发文称，自9月30日24时起，对旗下常绿·金水宸苑项目在售房源售价上调2%（约300元/平方米）。此前9月20日，成都嘉禾兴房地产宣布将所有在售住宅项目单价上调2%；成都西部金沙鹭岛房地产宣布，将对所有在售项目的房源单价上调2%。除了宣布涨价，也有房企进行“保价”。9月26日，保利发展旗下多个城市项目公布“保价计划”，包括温州保利、西安保利等。另据公开消息，早在9月中旬左右，广州保利就启动了金九银十“保价计划”。海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这具有很强的信号意义，说明房价具有企稳态势，企业信心在增强。李宇嘉表示：龙头企业如果带头“保价”“无理由退房”，有利于带动供给端价格稳定。浙商证券认为，政策短期内频率高、力度大，能够有效地提振了市场信心。此外，房价企稳回升是行业修复的重要指标，多家房企的涨价或保价行为能够助力购房客群扭转观望情绪，助力房价止跌修复。关于房贷利率下调&房子，大家还有啥问题和想法，欢迎评论区讨论交流~

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