众所周知，当下的新房市场，总体属于一个“以价换量”的状态，不仅打折是常态，很多楼盘的折扣已经下探到了7字头、甚至6字头，以换取销量。
但事事总有例外，经开区有两个楼盘，从开盘至今，折扣一直很少，只有区区几个点，显得有些“格格不入”，但却在这个低迷，且面临越来越多挑战的市场下，越卖越好了。
这就是经开区明珠广场板块的皖投云启锦上和皖投云启锦悦！
前些天，皖投发布海报，宣布11月销量高达120套，再创新高，据说连省统计局在12月初都询问了这个项目热销的原因。
很多人不禁要问：为什么？
▲皖投云启锦上实景
一、 “大饼”落地，扫清障碍
在楼市里，我们经常会听到“大饼”这个词，指规划中描绘出宏大、美好的愿景，但尚未落地或者短期内难以实现，就像给购房者展示一个未来理想生活的 “大饼”。
买房人，最不愿意吃的就是“大饼”。
而皖投云启锦上/云启锦悦前期销售时，恰恰就存在两个切身相关，而且迟迟没有落地的“大饼”，一是九年一贯制的繁华学校，二是佳通轮胎厂搬迁。
▲云启锦上/云启锦悦位置
云启锦上/云启锦悦的地理位置是非常优越的，位于明珠广场板块核心位置，周边有繁华大道、金寨路和紫云路等多条主干道环绕，距离地铁7号线也很近，可以快速通达全城。
和政务区、包河政务东板块、中央公园也非常近，如到万象城仅10分钟左右车程，甚至在外卖配送范围内，可以便捷享受到政务区的一应商业、市政配套。
而且明珠广场是在1993年与经开区同步启动建设，所以这个片区自身的配套同样丰富。
但是，这个“丰富”，一度并不包含学校。
①繁华学校建设，云启锦上/云启锦悦是最大赢家
明珠广场板块的学区是明珠小学和四十六中海恒分校，中学不仅远，还要经过多条车流量很大的主干道，关于建设繁华学校的呼声很高，已持续近10年。
长久的、年复一年的等待，导致繁华学校没有真正开始建设前，大家都持着怀疑态度，也成为新房销售时一大“绊脚石”。
云启锦上/云启锦悦分别在2022年12月和23年3月首开后，就很受困扰，因为“口说无凭”。
▲繁华学校
不过，繁华学校在2023年12月正式动工，虽然中间一度传言将由工大附中接管，但皖投在2024年3月28号中午开始口头通知确定168学校，并于2024年5月21日与168玫瑰园东校签约。
据悉，繁华学校已经过168会议明确为168教职工子弟学校，未来168老师子女将可在此学校就读，168已有多名老师购买了锦上/锦悦。
而且168玫瑰园东校今年的中考成绩可谓十分惊艳，经开区今年仅有的2个屏蔽分考生全部来自东校，锦上/锦悦的业主无疑成为最大赢家。
▲效果图
②佳通搬迁，全新的未来
佳通轮胎厂对于云启锦上/云启锦悦前期销售的影响，可能还在繁华学校之上。毕竟部分人暂时用不到学区，但周边环境却能影响到每个人。
关于佳通轮胎厂是否搬迁、搬迁到哪里、什么时候搬迁的话题，也是持续了很多年，不到真正板上钉钉，大家同样持有怀疑态度。
去年，位于长丰的安徽佳通工业园开始建设，今年5月24日主体结构顺利封顶（第1阶段），11月20日至25日全面展开联合调试工作。
接下来，佳通工业园预计最快将于2025年投产，也预示着经开佳通厂将启动搬迁。
▲明珠广场规划（过程版）
▲明珠广场规划（过程版）
待佳通轮胎厂搬迁后留下的大片发展空间，合肥市聘请了深圳市城市规划设计研究院做了详细规划，从最新规划上看，该区域定位为明珠广场创新商务区。
整体规划范围不仅包含了佳通轮胎厂，还包含了锦上/锦悦南侧、繁华大道北部分区域，城市设计及控规范围2.8km²，空间结构为“两带一廊三组团”。
两带为创新门户发展带和研发孵化发展带，分别沿繁华大道布局科研办公板块与商务办公板块，沿丹霞路布局研发孵化组团；
一廊为中央绿谷活力廊，沿天都路打造宜游宜赏的文体公园绿轴，如果后期现阶段的规划效果可以落地，将成为全合肥市的又一大亮点；
三组团为品质社区组团+创新社区组团+人才社区组团，毗邻中央绿谷，差异化打造三类居住社区组团，满足不同人群的生活需求。
可以预见，不久的将来，云启锦上，尤其是云启锦悦周边的城市界面和配套将迎来翻天覆地的变化。
▲明珠广场片区整体规划效果示意图（过程版）
▲明珠广场片区整体规划效果示意图（过程版）
③山姆超市的“意外之喜”
相较于繁华学校建设以及佳通轮胎搬迁所历经的冗长岁月，皖投云启锦悦西北侧的山姆会员超市，从初步意向达成到项目落地实施，可谓顺利无比，24年初开工，2025年4月便能正式开业。
作为一家声名远扬的网红超市，山姆超市非常受欢迎，甚至催生了职业代购，有网友评论“合肥山姆开业以后，恐怕排队要排到金寨路”。
而可以步行去山姆超市的锦上/锦悦，是妥妥的“山区房”了。
山姆会员超市的入驻，不仅能够为周边居民提供品类丰富、品质卓越的商品与服务，完善区域商业配套体系。
也能够凭借其强大的品牌影响力，以及持续的客流量，为这个片区域带来源源不断的关注热度，对提升区域内房产的竞争力与曝光度，都有着不可忽视的积极作用。
如此一来，云启锦上/云启锦悦2025年12月31日（计划）交付时，学校已经建成、山姆会员超市已开业、佳通预计已经启动搬迁、地铁7号线距离开通也越来越近，之前的“大饼”都已经落定，障碍都被扫除。
当然，云启锦上/云启锦悦销量逆势上涨的原因并不止于此，还有产品的稀缺和超出预期的实景！
二、超出预期的交付品质
云启锦上/云启锦悦的开发企业为国企皖投置业，皖投的风格属于十分低调务实，前期始终没有建设实景示范区，在房地产行业可谓十分罕见。
所以，前期只有一个售楼部的云启锦上/云启锦悦，能够展示的内容很局限，对销售产生了一定影响。
但随着工程进度的推进，锦上/锦悦的实景景观逐步呈现后，这种情况也发生了逆转。
没有示范区的情况下，锦上/锦悦的向客户提供的卖房方式是直接看工地，每天都是工地开放日。
▲皖投云启锦上实景
这里还有个很有意思的事情，现在很多维权都是因为“前期的宣传展示的比交付好”，而皖投则是反向操作，交付比宣传的好，一方面积极征求和采纳业主建议，另一方面还主动进行了多项品质提升。
锦上/锦悦在今年3月举办第一次开放日活动时，“不限报名户数”、“不限参观区域”、“均进自家参观”、“允许任意拍摄”，开放做法与程度在业界极为罕见。
在纯毛坯状态，隐蔽工程的用材和做法清晰可见的时候做的工地开放日，这种坦诚相见的方式，也展示了皖投对自身品质的高度自信。
正因如此，锦上/锦悦获得了业主的高度认可，在开放日后不仅没有业主群诉，项目部反而还收到了多位业主送的锦旗。
▲皖投云启锦上实景
我们实地的来简单看一看；
两个项目都采用了新亚洲建筑风格、公建化外立面，铜色金属格栅、米白色石材、铜色和灰色真石漆、蓝灰色中空双层隔音玻璃的组合，让立面层次丰富、细腻，共同构建起一道亮丽的风景线。
▲皖投云启锦上实景
▲皖投云启锦悦实景
走入云启锦上的实景展示区，虽然已经是冬季，但眼前依然一片绿色，生机勃勃的场景让人顿感心情舒畅。
实地看下来，不仅有多棵3层楼高的丛生朴树、丛生榔榆、乌桕等高大乔木，组合成一个个层次分明的绿化组团分布在小区各处。
还有南门的多处仪式水景和中部的景观亭点缀，整体绿化覆盖率高，绿植种类丰富，设计感也强。
目前除了外立面和景观空间，部分楼栋的单元大堂、架空层和实体样板间也都对外呈现，这些区域同样品质优异，限于篇幅，这里就不一一赘述，留给大家到实地感受了。
▲皖投云启锦上实景
▲皖投云启锦上实景
▲皖投云启锦上实景
▲皖投云启锦上实景
▲皖投云启锦上实景
▲皖投云启锦上实景
▲皖投云启锦上实景
▲皖投云启锦上实景
▲皖投云启锦上实景
▲皖投云启锦上实景
锦悦大区景观虽然还在施工中，但呈现的组团、花境、微地形已经十分惊艳，拥有多棵大型名贵乔木和丛生树，现在已经可以看见的有银杏林、墨西哥落羽杉林、丛生紫薇林、乌桕林、樱花步道、香泡步道等等，景观设计也颇具匠心。
小区的北门内设计了宽达30米的中轴水景，现场已经配有4万多一棵的特选造型乌桕和4米多高的丛生球形桂花树，规模和设计效果都十分惊艳。
据悉，小区南门还配有水景和罗汉松，一动一静，相互映衬，将大大增强了归家仪式感。
看看在现场实地拍摄的照片，很难想象这是距合同交付日期还有1年的小区状态。
▲皖投云启锦悦实景（施工中）
▲皖投云启锦悦实景（施工中）
▲皖投云启锦悦实景（施工中）
▲皖投云启锦悦实景（施工中）
▲皖投云启锦悦实景（施工中）
▲皖投云启锦悦实景（施工中）
▲皖投云启锦悦实景（施工中）
另外，前文提到的天都路中央绿轴公园，就在锦悦的东侧，未来锦上/锦悦的业主们都将感受到内外皆公园的非凡居住体验。
▲天都路中央绿轴规划（过程版）
▲天都路中央绿轴规划（过程版）
再来看看品质提升：
前期业主代表两次向锦上/锦悦项目部赠送锦旗，在合肥各房企维权不断地大背景下，令人一头雾水，一度怀疑是皖投自己在找托作秀。
后来了解到确实是锦上锦悦的真实业主，送锦旗的原因是皖投落实了168学校，并且进行了大范围的品质提升，包括且不限于：
所有电梯增配空调；
各楼栋地上地下大堂增配人脸识别自动门；
全面提升楼栋地上地下大堂的墙顶地交付标准；
地下车位车道均做桔纹环氧地坪，且在业主完全看不见的地下增配了疏水板；
在锦上锦悦的南北大门增加了4处水景；
在小区内部增设和升级了多处水景；
锦上锦悦项目均升级了一处高品质架空层；
全面提升小区围墙、楼栋景墙、景观、铺装标准；
中央空调增配松下nanoe™空气净化产品,能去除细菌、异味、甲醛、PM2.5和部分过敏原；
将现在还装在2个样板房的带把手的常规智能锁，升级成了带120°广角猫眼、红外夜视和3.5英寸大屏的高级智能锁；
......
整个提升涉及大门、地库、景观、电梯、单元门、空调、架空层、围墙、室内精装等多方面，还有很多，就不一一列举了。
▲皖投云启锦上实景
其中多项提标升级不仅超出了前期营销宣传和商品房买卖合同约定交付标准，甚至是在没有任何业主提出过希望升级的情况下做出的主动提标，可谓是反向"虚假宣传"，正向诚意十足。
超出预期的品质，既明显的带动了销售，也为皖投树立了低调务实、潜心做事，但却不太会说话宣传自己的老实人形象。
当然，这也是双向奔赴的结果。
锦上/锦悦的业主和皖投长期保持友好沟通，愿意换位思考，会站在房企角度去考虑诉求的合理性、合规性、可行性和成本等问题，对皖投没有采纳的意见建议，也保持了包容和理解。
甚至会在各个媒体平台自发积极维护和宣传自家项目，帮助皖投销售，可谓开创了合肥新房业主“维权”的新模式。
这也是在房地产下半场和微利时代，锦上/锦悦能大范围提标，以及卖的越来越好的关键因素。“双向奔赴”所带来的良性循环，既是业界佳话，也能带来良好的项目形象，助益未来二手房价格。
▲皖投云启锦悦实景
作为准现房的云启锦上/云启锦悦，眼见为实的实景，在行业交付买家秀与卖家秀差异维权不断的当下，无疑为购房者吃下了一颗定心丸。
三、云启锦上/云启锦悦的稀缺
经开区2021-2022年供地量比较大，2023年后明显收紧，2023年全年出让三宗居住用地，2024年也仅供应三宗居住用地。
云启锦上/云启锦悦所在的这个核心片区，除了皖投06地块，更是一直没有再出让居住用地，云启锦上/云启锦悦是片区新房仅有的选择。
而且这两个项目或许在单项特质方面并非鹤立鸡群，但最为显著的优势在于整体的均衡性。
既具有优越的地理位置、高品质产品、四通八达的交通网络、星罗棋布的商业，又有优质教育资源加持和广阔的发展前景，不存在短板，各个维度都出色表现。
这种全方位的面面俱到，既精准契合了当下市场的核心需求，也是市场上最为稀缺的特质。
▲皖投云启锦上实景
还有一个优势在于“小”，合肥楼市进入高品质住宅时代后，持续供应大户型，新房市场、尤其在西南的新房市场，小户型数量越来越少。
如锦上/锦悦附近在售、待售的皖投06地块和置地松谷鸣翠，都没有140平以下的产品。未来这个核心板块再出让地块，随着板块蝶变，能级提升，大概率还是以大面积改善户型为主。
云启锦上/云启锦悦105/118/121/138平的户型段，正是市场上稀缺的产品。
而且明珠广场板块不止新房寥寥，二手房市场更是普遍存在房龄老、品质不佳等问题，锦上/锦悦是非常有限的几个高品质、带学区且低总价住宅之一。
▲皖投云启锦上实景
整体上看，皖投云启锦上/云启锦悦能够逆势热销，既是曾经对这两个项目影响最大的“饼”都已经落地，让板块和楼盘都有了广阔的发展前景和预期。
也是超出了业主和市场预期的产品实景呈现，共同促进的结果。
目前皖投云启锦上/皖投云启锦悦的库存已经所剩不多，接下来距离清盘不会很远了。
