高新区城改・云庐府，最近针对部分企业在做项目申购意向登记，其中提到销售价格“均价不超过9000元/平（装修交付）”。

高新区、9000元/平、装修交付、新房，这几个词结合在一起，似乎有些魔幻。

那云庐府是什么房子？位置在哪？怎么买？我们一起来了解一下！

一、云庐府是什么房子？

房地产发展新模式核心之一是“双轨制”，“市场+保障”并行，城改・云庐府就属于配售型保障性住房，要求按保本微利原则配售，所以云庐府很便宜。

但从名字就可以看出来，保障用房对于购买条件、交易肯定都有相应的限制。大概念我们就不赘述，浪费大家时间了，主要看云庐府的相关要求。

1、购买条件（需同时满足以下条件）

① 主申请人应当具有本市市区户籍且落户满两年，或者近三年内在本市市区正常缴纳社保累计满24个月且申请时处于正常参保状态。

或者按照合肥市高层次人才分类认定办法认定为高层次人才的，不受户籍、社保时间限制。

② 主申请人及家庭成员在本市市区无自有产权住房，且自申请之日起前五年内在本市市区内无住房登记信息和住房交易记录。（主申请人家庭成员是指申请人配偶和未成年子女）

③ 主申请人应当达到法定结婚年龄。

从上面可以看到，云庐府主要针对无房群体，或者城市需要引进的高层次人才。

2、交易限制

作为保障性住房，云庐府首付比例、贷款利率均与商品房保持一致，可以使用公积金或组合贷，在入学、养老等公共服务方面也具有同等权利。

但实施严格的封闭管理，不能流入市场交易，只能由政府指定管理运营单位回购。

3、回购政策

根据规定，申请家庭取得不动产权证后，发生以下情形的，由政府指定管理运营单位回购。

① 购房人（包括继承人）主动申请退回的；

② 申请享受其他政策性住房的；

③ 发生法律、法规规定和合同约定的其他应当退回保障性住房情形的。

申请人申请退回保障房时，按照以下标准回购：

回购价格=原购买价格（毛坯部分）×（1-交付使用年限×1%）+原购买价格（装修部分）×（1-交付使用年限×10%）

我们举个简单的例子，假设你这个房子100万，其中毛坯90万，装修10万。

你住了3年想退回，回购的价格是毛坯90万X97%+10万X70%=94.3万。

这三年期间，不考虑房贷利息的情况下，主要支付的是装修折旧，合计支出5.7万，平均每年支出1.9万，每月支出约1583元。

同理，在10年内，每年折旧的费用是1.9万，十年后，10万的装修费用已经全部折完，只需要考虑毛坯部分。

如果是70万的房子，其中毛坯63万，装修7万，10年内每年折旧的费用在1.33万，每月约1108元。

另外要注意的是，购买保障房后，家庭可再购买商品房，保障房无须退回。保障房申请回购后，三年内不可再次申请购买保障房。

二、位置和配套

城改・云庐府位于高新区运河大道与崇德东路交口，南侧一路之隔就是伟星万科星遇光年，西侧是科大讯飞总部。

由合肥城改开发建设，规划9栋小高层和5栋大高层，预计有76平、89平、101平和110平等户型，约1140户。

▲城改・云庐府楼栋分布图

▲城改・云庐府位置图

配套方面，城改・云庐府西侧规划有48班小学、12班幼儿园和一处公园绿地，目前暂未建设。

南侧的伟星万科星遇光年配建有部分商业，代建的36班初中、18班幼儿园和社区服务中心，这些学校和社区服务中心都是共享的配套。

▲城改・云庐府周边配套

▲城改・云庐府位置图

在产品上，根据介绍，云庐府充分考虑了讯飞的特色，在造型方面结合讯飞小镇的外立面造型，主要采用米白色和深灰色，整体造型现代简约。

在景观设计中也采用了讯飞小镇的规划脉络与设计元素，力求打造与讯飞小镇相协调的花园社区。

共有9栋楼的一楼设为架空层，架空层采用“第二客厅”的设计理念，提供小区居民社交、健身、活动、互动等多种功能。

另外，车位配比1:1.2规划，地库车位提供租赁服务，不考虑售卖。

与市场在售商品房相比，云庐府面积段偏刚需，商品房市场绝迹的76平、89平两房和小三房都有规划，最大也只有110平，更侧重于满足基本居住需求。

整体上看，云庐府不能上市交易，是不具备金融属性的，只有居住属性。在房价下行期无关紧要，但后期市场回暖后，就无法享受房价上涨带来的红利，这点看买房人对于未来的预期。

而从居住层面看，由于地理位置的缘故，更适合地缘性客户。和租房相比，保障住房稳定、有安全感、有学区。

但成本是不得不考虑的问题，除了每年的折旧费用以外，还需要付出软装成本，以及房贷利息，这些也不是小数目，需要核算与与租房哪个更划算。

至于学区，一是看是否需要，二是外来务工可以相对就近安排入学，三是从企业员工可以就读，因人而异了。

最后，这种纯居住的房子，只能买房人根据自身的经济实力、家庭状况、购房理念来综合决策了。