在服装集散地，建豪宅是一种什么样的操作？

近期，由英广集团接手的天河区先烈东横路38号地块（即“瑧尚”），再次传来新动向，预计将于下半年入市。

该项目位于天河沙河板块，其位于天河西北部，被越秀环市路、天河北与白云同和中心区三大商圈夹着，但却有点被边缘化、被遗忘。

片区一手已断供十余年，目前房价遍地3字头，随着“瑧尚”入市，沙河板块会迎来上行之势吗？

01.天河小透明服装批发集散地

沙河，直线距离珠江新城不过约5公里（百度测距），骑电动车大约18分钟就能到达；片区内有地铁6号线沙河顶站，无论自驾还是地铁都很方便。

外围东南部、西南部有广州话剧院、星海音乐学院等文化机构，附近还有先烈中路小学、先烈东路小学和广东工业大学科技园（沙河校区）等学校。

这里还是华南三大服装批发集散地之一，集聚了30多个批发市场，商户如云。

淘房君从6号线沙河顶站走出来，进入先烈东路，目光所及皆是打包袋和人流。

行人和车辆交织其间，甚至自行车道也变成了临时的手推车通道和装卸区。

整条先烈东路非常热闹，人流超级大，但交通状况较为混乱。

大量停放的电动车占据了车道，人力搬运货物的人们在其中穿梭。

即使绿灯亮起，也有车辆不遵守规则通行，而且电动自行车在这里非常多，行驶情况较为随意。

不过，片区还没有比较大型综合体和高端产业，“服装批发市场、车流拥堵、人员复杂、城中村”是大家对沙河的第一印象。

而且整个片区大部分是单位大院，楼龄较长且配套一般，所以房价一直在“拖”天河后腿。

02.月租低至1000元/月二手1.4-7.3万/㎡

因占据地理优势，沙河的租金相对昂贵。

约25平米的单间，月租金都要1000元/月；视野和光线较好的公寓一房一厅要去到1800-2000 元/月。

房价方面，目前的沙河只有英广瑧尚一个全新盘待售。

二手房方面，据安居客数据显示，8月沙河板块最新挂牌均价为29821元/平。

片区内部八九十年代的小区占比超过90%，二手房均价在1.4-7.3万/㎡不等。

其中，中强雅苑、君华上域、豪景花园是板块内楼龄低于20年的项目。

像豪景花园70平左右做2房，总价不到250万就能上车，房本还是满5年的。

像侨翠苑、公路局大院、天河山庄等虽然高楼龄，成交却异常活跃，最近90天内都有2-3套成交。

另外，先烈东小学的学位房成交也比较好。

像公路局大院一套建面约72平两房，6月中开始挂牌，如今涨价14万，售价为224万。

该小区对口入读省一级的先烈东小学，而且距离地铁站约620米（百度测距），周边生活配套基本能够满足，很难不让人动心。

那么，沙河是否值得买？板块能否发展起来？

03.沙河值不值得买？

其实，沙河片区的旧城改造一直在讨论之中，但实际进展十分缓慢。

环境脏乱差、道路交通混乱、缺乏标杆性商业和高端产业......城与村的无序融合决定了板块面貌的复杂性。

另一方面，沙河承接不了天河金融的气息，能分到的甜头少之又少。

产业方面，目前主要以服装批发零售为主，如果能更加重视文化出口产业的发展，并积极培育新兴经济业态，将有望带来更好的经济效益。

那么，沙河适不适合上车？

具体来看，如果只考虑自住，选择沙河完全可以。

这里距离市中心近，且上车门槛低，价格依然是目前广州对刚需最友好的板块之一。

在大方向上，尽量选择离地铁步行时间在5-10分钟内的次新房。

有条件的最好选择电梯房+小面积段三房，兼具出租的灵活性。

如果是投资，要做好长线准备，沙河的规划还处于起步阶段，距离其实现还需要较长时间，溢价的支撑点不多。

以上便是关于沙河板块的一些探讨，如果你有其它想法欢迎留言讨论。