在过去的三年里，俄罗斯的房地产市场经历了一场不同寻常的繁荣。虽然在打仗，但俄罗斯房价却出现出人意料的上涨。据统计，在过去三年，俄罗斯大城市房价涨172%，尤其像莫斯科和圣彼得堡等城市，其中首都莫斯科房价每平米32万卢布（约2.7万人民币），圣彼得堡每平米24万卢布（约2万人民币），和两年前相比，涨了一半多。
基于通常的刻板印象，人们会认为战争是不利好不动产的。且不说随时可能被炸，就算是在安全区，流动性有限也使其难以适应战争对资金的需求。带着这种刻板印象来看俄罗斯房价甚至经济，恐怕很多人会觉得难以理解。那么，俄罗斯房价逆势飙升的原因是什么呢？这背后究竟隐藏着什么样的经济逻辑呢？
一、在俄乌的冲突爆发之初，俄罗斯的利率已经来到了20%我们要知道，在俄乌冲突之前，其实俄罗斯的利率一直都不低，保持在4.25%到7.5%之间。虽然到了俄乌冲突爆的发之初，俄罗斯利率已经来到了20%！利率高，通胀自然也不低，基本都在3%以上。
然而，在疫情之前的2019年同期，没有疫情影响，美国也没有大放水，此时俄罗斯的利率为7.25%，CPI为4.6%。好不容易在高息下，通胀得到了缓解，然而疫情就来了，俄罗斯CPI也再次走高。何况，美国经济受到疫情冲击后，开始了大放水模式，推升了全球通胀，这其中也包括俄罗斯。然后是周五，俄罗斯央行又刚刚宣布加息200个基点，将基准利率从16%升至18%。俄罗斯今年第二季度，经季节性调整的价格增长平均年率为8.6%，而上一季度为5.8%；二季度，俄罗斯经季节性调整的核心通胀率从上一季度的6.8%年率上升至9.2%。年通货膨胀率从6月的8.6%增长到7月22日的9.0%，并且预计2024年底通胀率为6.5%-7%，此前预计4.3%-4.8%。
俄罗斯央行同时表示：将在未来会议上考虑继续加息。可以看出，目前俄罗斯通胀问题还是挺严重的，而且是比他们想象的更严重通胀时期房价更活跃，并且为了刺激经济，俄罗斯过去非常鼓励居民贷款买房，给很多补贴，也推升了房价大涨。
据统计，在过去三年中，俄罗斯大城市的房价涨了172%。目前，俄罗斯首都莫斯科的房价是每平米32万卢布（约2.7万人民币），圣彼得堡是每平米24万卢布（约2万人民币），和两年前相比，涨了一半多。
但值得注意的是，不仅仅是因为俄乌冲突，疫情期间就开始上涨，通胀就已经有苗头了。而且，俄罗斯大多数私人住宅都是家族遗传或者个人建造的。想去城里买房子就要贷款，这在前苏联时期，抵押贷款买房几乎是一件不可能的事。
俄罗斯人普遍认为，选择贷款就是选择做“债务的奴隶”，没有人愿意欠银行30年的债。为了提振国内实体经济、改变人们对贷款的极端观点，普京从他2000年起的第一个总统任期开始，就向俄罗斯家庭发放抵押贷款购房补贴。当时，普京认为，贷款将有助于解决俄罗斯人面临的严重的住房问题。在接下来的20年时间里，普京慢慢扭转了俄罗斯人对贷款的极端看法，而且在疫情期间普京加大了贷款补贴力度。
2023年，俄罗斯银行共发放了200万笔抵押贷款，价值7.8万亿卢布，同比增加60%，是2019年的三倍。
于是，俄罗斯的房产经济就迎来了一轮繁荣景象。自苏联解体以来，俄罗斯平均每年新建住房面积仅有5900万平方米，但去年一年的新建住房面积就达到了1.1亿平方米，是之前的两倍了。二、战争背景下俄罗斯坚挺的房价，不过是高通胀下的货币幻觉在这轮本就繁荣的俄罗斯房产中，突然就碰上了俄乌冲突。很多人以为发生战争房价会大跌，但你以为的很可能是错的，“惊涛骇浪”让俄罗斯房价更是逆势暴涨！
2022年一季度，也就是俄乌战争爆发的当季，俄罗斯全国房价扣除通胀因素后同比上涨了18.78%，创下2007年以来的最高季度涨幅。如果不扣除通胀，俄罗斯一季度房价的名义涨幅将高达32.5%；二季度，俄罗斯房价同比又继续大涨11.69%。
当然原因也很简单，就是因为卢布大幅贬值，光是俄乌战争爆发的2022年一季度，卢布就贬值了超30%。俄乌战争，一天就能烧掉10个亿。战争要打下去，钱从哪里来？
开动印钞机！而货币放水的后果，就是通货膨胀。为了应对剧烈的通货膨胀，人们只能选择将手中不断贬值的货币，换成至少还稳一点的房产。因而，战争背景下俄罗斯坚挺的房价，不过是高通胀下的货币幻觉。
那么，同样经受战争的乌克兰房价跌了吗？刚开始开打的时候，乌克兰的房价，确实是发生了暴跌。200万的豪宅跌到50万都没人要。但随着战事推进，乌克兰的房价走势开始分化，乌克兰东部靠近战区的房子，房价腰斩，没人买。
但乌克兰相对安全的中西部，如首都基辅和利沃夫等核心城市，房价却开始止跌回升。到2022年第三季度，乌克兰的房价非但没有下跌，甚至还涨了！乌克兰房价在2022年第三季度，同比上涨了17%-18%。其中，首都基辅的公寓均价，从2020年11月的0.75万/平上涨到了2022年11月的1.5万/平。都打仗了，怎么乌克兰房价还能涨？
这里同样也又两个原因：一个和俄罗斯一样，战争花费需求下的疯狂印钞，带来严重的通货膨胀。战争爆发后，乌克兰的通货膨胀率连续飙升，2022年9月和10月分别高达24.6%和26.6%。大放水，最终导致资产价格暴涨。当然，乌克兰的房价上涨还有另外一个原因就是人口迁移。乌克兰东部，靠近战区的房子，价格腰斩；乌克兰相对安全的中西部，因为没有直面战场，导致外来人口大增。
三、消失的寡头，房价上涨，这只是俄罗斯经济利好的一个缩影抛开俄罗斯房产经济的现象，我们一定要看到，寡头经济就是俄罗斯的一大特色。而且俄罗斯的寡头特色，起源于苏联解体时的“休克疗法”。当时叶利钦采用美国经济学家萨克斯的意见——把原来全民所有制的经济体系私有化，先让它休克，然后再起死回生。
在私有化过程中，形成了两极分化，少数人掌握了大量的国有资产控制权，形成了七大寡头。七大寡头垄断了几乎80%的国民财富，势力强大甚至到了左右政治，俄罗斯民众十分不满。2000年，普京接替叶利钦出任俄罗斯总统，开始整治寡头。对于国计民生有重大影响的企业，普京通过各种方式重新收归国有，在普京的重拳下，7名寡头中有6名逃亡国外或面临司法审判。剩下的那位寡头是阿布拉莫维奇，他是一个既有商业头脑又具有政治头脑的人物，他懂得普京的游戏规则：不涉猎政治，只管赚钱；不干预政治，遵章守法。
于是，他把资产变卖，把自己掌握的媒体的股份转手给了国家，还请缨到偏远地区当上州长，自掏腰包发展当地的基础建设和经济，还积极响应普京的改革计划。通过在经济和政治上的示好，识相的阿布拉莫维奇迅速和普京建立了良好的关系。
除了改造旧寡头，普京还扶持了一批新寡头。比如钢铁业巨头利辛、工业大亨普罗霍罗夫，金融及石油业大亨弗里德曼、卢克石油公司董事长瓦吉特·阿列克佩罗夫和铝业大王杰里帕斯卡等等。
可见，虽然普京曾经提出“把寡头作为一个阶层消灭掉”，但并没有真的把这个口号变为现实，而是对寡头打一个拉一个保持平衡。这样一来，俄罗斯寡头经济基本面其实并没有改变，只不过从过去独立的寡头经济变成普京可操控的寡头经济，本质上还是换汤不换药。我们要知道，在俄乌战争爆发之前，俄罗斯经济是这样的逻辑：
一方面，寡头向西方提供俄罗斯廉价能源，西方通过寡头向俄罗斯提供工业装备、大宗商品（汽车）、奢侈品，资源与财富集中在寡头手里和西方搞外循环，创造就业和财富。另一方面，普京利用对寡头的掌控使其服务于国家战略，并从寡头的利益中切下一大块蛋糕来维持俄罗斯政府的运转。虽然普京和寡头合作可以维持俄罗斯稳定，但这种经济模式，本身仍是不健康的。寡头垄断国家命脉，形成了一个巨大的分利集团。导致国家资源没法完全服务于国家战略，创造的财富也有相当一部分成为寡头的私人财富，被寡头转移到国外大肆挥霍。
也就是说，寡头的垄断地位极大压制了俄罗斯经济的活力。而且寡头们和西方国家的经济联系可以使西方国家很容易利用寡头的渠道，对俄罗斯国内进行渗透。如果有一天普京不在了，继任者能不能压住寡头还是个问题。
但万万没想到，一场俄乌战争改变了一切。俄乌战争爆发之后，西方对俄罗斯疯狂制裁，其中就包括对俄罗斯寡头的制裁。美国、欧盟、英国等累计宣布四轮制裁措施，将众多“与普京关系密切”的寡头被列入制裁名单，资产被冻结、游艇没收、豪宅被查封等。
这样一来，寡头集团与西方的联系断裂，寡头在战争之后开始纷纷出逃境外。前面提到的阿布拉莫维奇和弗里德曼，还有阿尔法银行负责人彼得·阿文和雷诺瓦集团总裁维克多·维克塞尔伯格都跑到了以色列，利用以色列《回归法》获得了以色列身份。这不但没有打垮俄罗斯经济，恰恰相反，这是帮了普京大忙。
一方面，这些寡头最喜欢把在俄罗斯赚的钱转移到国外。虽然普京出于拉拢和利用寡头的考虑并没有使用行政手段干涉，但心里总体还是不爽的。但现在西方国家制裁寡头，也就吓住了其他寡头的资产转移，然后这些钱就可以留在俄罗斯国内循环。如果这些寡头担心自己在俄罗斯的安全的话，完全可以把资产出售嘛，不过出售的价格，可就要打骨折了。
另一方面，寡头出逃，导致庞大寡头集团瞬间崩塌消失，替普京彻底掌控国家经济命脉扫清了障碍。当然，不愿意走的寡头，下场都不会太好。这就让普京在不伤筋动骨的情况下，完成自身经济体系内部的深层次社会变革，所有的寡头与买办在一夜之间横扫一空。而以往俄罗斯与西方的外循环经济，也转向与东方的外循环经济。
于是，没有寡头与买办吸血，俄罗斯政府控制的企业可以赚的更多。原因很简单，同样一笔贸易，原来要分一大笔被寡头，现在整张饼都是自己吃，自然比之前宽裕得多了。被干掉的寡头，让俄罗斯的资源与财富增量循环从寡头集团彻底拿回到克里姆林宫手里，没有中间商赚差价让俄罗斯政府掌握了更多的资源。
西方企业退出俄罗斯市场被中国商品替代，相当于给俄罗斯经济做了一次彻底的供给侧改革，激发了俄罗斯经济的活力。那么俄罗斯的经济随着俄乌战争不但没有垮掉，反而经济还有了一定的提升。俄罗斯2023年GDP预计增长3.5%，加工工业预计增长7.5%，失业率不高于3%，年底通货膨胀率可能达7.5%-8%。
那么，俄罗斯人也就有钱了，人有钱了怕啥？最怕的就是钱变毛了，即通货膨胀。看着卢布的剧烈波动，大部分人希望把现金换成资产比较保险，不关是房产，黄金不也是一个逻辑吗？也就是说，寡头消失，房价上涨，只是俄罗斯经济利好的一个缩影而已。最后的话：尽管俄乌冲突给俄罗斯经济带来了许多挑战，但在房地产市场上，俄罗斯的表现其实还是非常好的！总之，这些年来，任何国家，其实核心城市的房价不仅都没有下跌，反而都创了新高，这一现象从全球视角来看，似乎再次证明了核心城市在房地产市场中的重要性。无论是在和平时期还是在动荡时期，核心城市的房地产总能保持其价值和吸引力。看看那些全球一线城市吧，伦敦、纽约、巴黎、东京、香港、新加坡、悉尼、洛杉矶、芝加哥、迪拜等，哪一个不是贵的离谱？
不过，长久的高房价与高通胀并非是个好现象，所以俄罗斯央行表示未来可能会考虑取消贷款补贴来压制通胀和房价泡沫。目前超过60%的贷款人将一半以上的收入用来还贷，已经开始越来越多人承受买房的压力。但是，如果补贴取消，通胀又居高不下，他们生活会更加艰难，相当于说现在是有点左右为难了。不过因为房价一直上涨，也没有其他什么投资选择，愿意买房的俄罗斯人反而越来越多。那么，通胀问题，贷款压力问题其实比较难解决的，一时半会刹不住车了。当然也有利好的一面，俄罗斯预计2024年底，俄罗斯经济将增长3.5%-4%；2025年，俄罗斯经济将增长0.5%-1.5%；2026年将增长1-2%；2027年，俄罗斯经济预计将增长1.5%-2.5%。这说明俄罗斯目前预期通胀情况明年会好转一点，但具体怎么样还需要继续观察。俄罗斯经季调后的6月食品通胀达到12.3%，较5月大幅上行4%，因为今年俄罗斯的通胀目标是4%，但现在已经超出越来越多，通胀问题可能也没有那么容易解决了。
