2024年，合肥市迎来城市发展史上的一座重要里程碑：常住人口总量突破1000万，达到1000.2万人，城镇化率攀升至86.38%。
这一数据标志着合肥正式跻身我国第18个千万人口特大城市，成为长三角地区继上海、苏州、杭州之后的第四个千万人口城市，连续几年超越南京人口。
作者简介：我是合肥买房参谋吴哥，211大学毕业， 十余年房产经验，了解合肥买房（补贴与贷款等）政策、城市规划与学区，熟悉全合肥在售新房与2009年后交付的二手房小区，成功指导数千名购房者在合肥高效安心置业。
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根据安徽省统计局最新发布的人口变动抽样调查公报，合肥近三年常住人口累计增长53.7万人，仅2024年一年便新增14.9万人，人口增速持续领跑长三角。
2024年末，安徽省常住人口为6123万人，较上年增加2万人，增长0.03%。这意味着除合肥以外的地级市，人口都在流失减少。幸亏安徽有合肥省会吸纳人口，不然整个安徽省总人口都要减少了。再也不要说合肥吸地市了，合肥不吸，安徽作为劳务大省，就会被一线城市与东部省份吸走了。
人口增长背后的"量质双升"与经济发展提升
人口增长的背后，是合肥“量质双升”的发展态势。2024年，合肥出生人口为7.9万人，出生率7.98‰，显著高于全国及全省平均水平。
更引人注目的是，全年净增常住人口中，迁移人口占比高达87.9%，这意味着合肥对外来人口的吸引力持续增强。以年轻群体为主的新增人口，为城市发展注入了强劲动能，推动合肥从“人口大市”向“人才强市”转型。
合肥的人口增长密码，深植于城市战略地位的提升与发展模式的创新。作为同时承载中部崛起、长三角一体化两大国家战略的核心城市，合肥依托综合性国家科学中心的定位，形成了科技创新与产业升级的良性循环。
2024年，合肥GDP总量突破1.35万亿元，位居全国第19位，规上工业增加值以14.8%的增速位居万亿级城市首位。随着“米”字形高铁网络的完善，合肥作为全国性综合交通枢纽的区位优势进一步放大，为人口和资源集聚提供了强力支撑。
在产业布局方面，合肥战略性新兴产业的发展形成了独特引力场。新型显示、集成电路、人工智能等产业集群的壮大，创造了大量高附加值就业岗位。
据统计，2012年至2024年间，合肥常住人口增幅连续12年位居省会城市前列，印证了“以产聚人、以人兴城”的发展逻辑。根据规划，到2035年合肥人口将突破1300万，这意味着未来每年需新增约24万人，城市发展空间与潜力巨大。
合肥楼市格局生变：二手房主导市场，房价下调购房门槛降低
与此同时，合肥房地产市场格局正在发生深刻变化。2024年，全市二手房成交80614套，同比增长7.7%，而新房成交量仅为21748套，新旧住房成交量比达到1:3.7，标志着合肥正式进入存量房时代。这一转变既反映出城市土地资源趋紧的现实，也体现了购房者对于现房配套、区位价值的理性考量。
市场数据揭示出明显的价格梯度：新站区、肥东、肥西与北城等区域二手房成交均价已普遍低于万元/平方米。以新站区为例，地铁沿线的三居室住宅总价降至70-80万元区间，按照首套房政策计算，首付12万元、月供3000余元即可实现市区安家，购房成本与省内部分地级市基本持平。这种价格体系的重构，正在重塑合肥的城市居住版图。
根据中墅地产统计的成交数据显示，2025年2月，合肥二手房市场成交总价分层明显，50-100万元的房源占比最高，达39%，100-150万元的房源占比27%，而300万元以上高总价房源成交占比仅为4%。可以看出合肥二手房市场，150万以下二手房占成交占比高达65，刚需特征非常明显。
人口红利与房价调整形成良性循环
当前合肥楼市的深度调整，客观上降低了新市民的定居门槛。对于外来人口而言，合肥二手房价格回调显著提升了购房可及性，尤其是总价百万以内的房源占比扩大，使得更多工薪阶层能够实现“上车”愿望。
从近期找吴哥咨询买房的购房者当中，明显感觉到总价80-130万之间的刚需购房者数量明显增加，知道新房买不起或者很远，点名就要买二手房。之前合肥较高的房价让很多刚需望而却步，现在可以让他们实现买房定居安定下来。
这种价格优势与城市能级提升形成合力，正转化为持续的人口吸引力——要知道二手房的购房者中超过九成为自住或教育需求，这意味着每套成交房源背后都是真实的人口导入。
从长远看，人口规模突破千万将形成对楼市的刚性支撑。新增人口带来的住房需求，既包括首次置业的基础刚需，也涵盖改善型需求的持续释放。
与此同时，人口集聚产生的规模效应将推动商业配套、公共服务设施的完善，进一步提升城市宜居性，形成“人口增长—配套升级—吸引力增强”的正向循环。
值得注意的是，当前合肥二手房市场的价格调整，本质上是市场对前期过热行情的理性修正。随着房价逐步回归合理区间，城市居住成本优势愈发凸显，这对于正处在产业扩张期的合肥而言，恰是夯实人口基盘的机遇窗口。当更多新市民以合理成本实现安居梦想，城市发展便获得了最可持续的动力源泉。
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