365“年更遥”上线——这是个梗，只有老读者才能get到，哈哈。

既然叫365，那过年也不能停更，特别推出春节档热脑专题“2025天津楼市八大猜想”。

这个专题是放假前一周策划的，没想到第一个猜想“南开河西会限制初中转学吗？”在1月25号就验证了（详情），那就直接跳过。

第二个也是最重要的一个猜想：2025年的房价能止跌上扬吗？

大过年的说这个话题有点不讨喜，因为这些年很多人因为房价下跌导致家庭资产大幅缩水。

尤其是过去的2024年，降幅超过13%，比2023年还翻倍了，如果从2017年最高点计算，天津房价累计降幅已经50%了（这个数据统计的是二手房，新房看量二手房看价）。

到2025年就整八年了，抗战都能打完，房价能涨起来吗？

答案说在前面，今年能完成止跌，显性上涨要等到2026年。

以下是几点理由。

我把天津楼市今年的走势分成上下半场，上半场的关键词是“未生”。

这是围棋的一个术语，指的是没有死也没有生。

因为2025年仍处在这个拉扯的过程中。

一边是市场惯性和预期惰性，一边是“止跌回稳”这个核心KPI。

这三个词挨个解释一下。

【市场惯性】

除了行情惯性之外，天津还有一个惯性：

越新的楼盘产品越好价格还不贵，“两低一高”——低地价低房价高品质。

去年呈现单盘牛市的新盘，几乎都是这类楼盘。

这种惯性在2025会达到巅峰。

因为实现“两低一高”的关键是降地价和放松建筑规范。

去年年底那批地，有降地价的也有降容积率的。

2020年底以来建筑规范放松了5次，去年就放了2次（不包含隐形的），迭代速度是在加快。

多样性、高赠送、不计容，甚至层高都不能低于3米，2万出头的楼盘能做出来60多米的大门、3000平米的会所，三年前五六万的豪宅都不敢想！

划下重点，年底那批地春节前都密集发规划了，上半年就要入市。而且今年四代宅也要入市。

有意思了，我们将看到二代、三代、四代宅同场竞技，市场上超六成的二代产品如何自处？

【预期惰性】

惰性就是不敏感，为什么买房人对政策不敏感了？

一鼓作气再而衰三而竭，救市“挤牙膏”，时间拉的太长。

在这两年尤其明显，再大的政策基本都是一个月行情，脉冲走势。

市场就像一个黑洞一样，出台的政策一个接一个被吞噬，没有产生叠加效应。

很多买房人的心态就一句话：不见兔子不撒鹰。

【止跌回稳】

止跌回稳、稳住楼市，这种明语喊话不是常见的官方用语。

可见，去年跌的确实有点多。

为了稳住楼市，2025年会继续全方位大力度救市，仍会有“多级火箭”，这是百分百的。

重点是宽松的货币，房贷利率下降跑不掉。

如果市场产生了预期惰性，那就要靠超预期政策。

综上，今年上半场就是从急跌到缓跌的过程。

去年是急跌，从急跌到止跌中间必然还有一个缓跌。

2024年上半年跌了7.4%，下半年跌了5.9%，从这个趋势来看，今年上半场还有5%以内的跌幅，下半场才能完成止跌。

下半场的关键词是——涌现。

这个词是一个物理学的名词，指的是微观上很复杂，看不清楚，但是跳出来站高一点，在宏观角度看，却很清晰。

我一直说天津房地产市场是“柴油”，汽油点个火就着，而柴油必须高温高压，但是它点着之后，能量比汽油要大得多。

现在出的这些政策，从一个极端到另一个极端，1,800度转弯，史上最多的“史上”……

量变一定会引发质变，这是其一。

其二，有几个数值会影响2025年很多人的决策心态：

天津的住宅的租金回报率平均值已经达到2.6%了，如果2025年房贷利率降到2.5%呢？

五年期定期存款利率是1.55%，十年期国债利率1.6%，这背后一方面是资产荒；

另一方面是存款创新高，全国超152万亿，天津人均存款超17万（全国第三）。

目前投资性的买房需求占比仅仅只有1%，而正常的比例是25%左右，如果通胀起来，极值回归均值，这个需求被激活，是很可怕的。

其三，价格是供需关系的体现。

政策会继续刺激需求，但从供给端来看，天津近三年去库存去了1000万平米。

关键是，房地产开发投资下跌很多，2024年还不到2021年的一半。

房地产行业，需求弹性大，但供给弹性小。

这些都在“涌现”一轮房价上涨，2025完成粮草先行，2026年兵马躁动。

房价相当于一个城市的“股价”。

2025年，31个省级行政区中，只有天津上调了今年的GDP增长目标，其他要么持平要么下调。

所以今年，我们给天津楼市整体定调是——东方既白。

最后，我代表365全体同仁给所有读者拜个年——岁岁年年，同欢共乐，嘉庆与时新！