书接上回。

天津楼市，有两大典型“反常”现象。

一是，二手房价跌幅几乎一致。

这个前两天已经说过了，详见《天津楼市，第一大“反常”现象！》

今天继续，来说第二个。

——环城卖大户型！

在以往认知中，市区卖改善，环城卖刚需、刚改。

加之刚需的价格敏感特质。

所以，为了控总价，环城的户型都不会做太大，以满足功能性为主。

没想到现在，大户型却成了主打款。

去年环城成交的280万平米新房中，户型在110-130平米的占比，已增至29%。

成了环城的成交主力。

比2023年上涨了2个点。

另130-150平米的占比，也从11%提升到了12%。

甚至还有更大的。

北辰龙曜城最大做到了176平米；

紧邻的绿城锦玉蘭更大胆，最大户型290平米。

比市区豪宅都敢。

海教园中建悦庐棠墅最大户型为206平米；

同板块的和泓学府澜湾，最大做到了193平米。

辛庄绿地津澜最大160平米……

而且不少楼盘还在继续“开大”。

中交海河玺一期最大户型为173平米，而二期户均都160平米，能做出来200平米以上大平层。

金地山川印一期叠拼133-196平米，二期143-210平米。

上限提高，下限也提高。

连上东金茂智慧科学城、时代之城也在悄么么拔高。

最新公示的金茂39号地、时代之城7号地规划，一个户均110平米以上，一个户均113平米，都在往改善上靠拢。

更不可思议的是，有量更有价。

中交海河玺最先售罄的就是173平米大户型。

其次是143平米。

绿城锦玉蘭，在比片区溢价40%的情况下，3个月签约120套，月均达40套。

而且越是大户型单价越贵。

106平米2万2，新推出的200平米，2万6。

颠覆环城“户型越大、单价越低”的固有印象。

已经跟市区改善盘一个逻辑了。

为什么会这样？

本质原因在于，市场结构变了。

之前行情好的时候，资产配置型客户占比能到四成甚至一半，但而今，已不足1%。

楼市已成自住市场。

在此属性下，买房的选择也发生改变。

不再以升值为目的，而是更追求生活的品质和舒适度。

这才有了去年的“分界线”崛起，“大盘熊、单盘牛”的奇特现象。

环城一改常态，弃“小”做“大”，也是建立在99%的自住市场之下。

若放在之前，四五百万绝不会买在北辰、东丽。

但反观现在改善买环城已成普遍现象。

于地缘改善，是向上升阶。毕竟做大户型的楼盘，都属环城数一数二的好地段。

于市区外溢而言，“换药不换汤”。

可以买到更好的产品，更大的面积。

比如，上东金茂晓棠仅河东客户就能占到三成。另有不到两成的河西。

中建理想城，将近六成的客户来自河西。

中交海河玺，河东+河西外溢能占到七成左右。

绿城锦玉蘭也有35%红桥和河北外溢。

开发商都是按需定产，产品定位跟着市场走。

如果市场转好，资产配置型客户回归，即便冲到20%，现在的格局也会被打破。

届时又会产生新的模式和逻辑。

目前来看，环城做大户型的窗口期还有大概两年。