第四代住宅，已经成为一枚“楼市网红”。

全国重点城市，都以其作为破解销售难题的制胜法宝。

甚至，不少城市在土地出让文件中，明确注明“要求建设第四代住宅”。

但是，有人欢喜有人忧。

还没买房的人可以“大快朵颐”，毕竟出房率高到“公摊消失”。

买完房的人瑟瑟发抖，这会不会背刺已入市新盘的房价？

天津的滨海新区作为试点，已经有4个新盘确定要做第四代住宅。

开发区的格调地块、天保地块，海泰的苏司兰地块，以及响螺湾的合璟项目。

规模尚不算大。

那不妨来猜想一下，2025年，第四代住宅会不会蔓延到市区？

每一个新的产品形态，都要考量“三关”：

政策关、成本关、市场关。

政策关已突破，天津针对第四代住宅的规范已经发布。

成本关也没问题，房企能做就是能算得过来账。

重点在于市场关。

判断第四代住宅会不会蔓延到市区，要明确其对楼市有什么影响？

先看他山之石。

福州作为全国首批试点城市，2022年推出首个第四代住宅，2023年大规模入市。

溢价率和销售情况如何？

·主城核心地段：第四代住宅单方溢价6-24%，去化速度是普通住宅的3-4倍。

·主城区内边缘、有景观资源优势的第四代住宅，单方溢价7-13%左右，去化速度是普通住宅的2-4倍。

·主城区外围，第四代住宅单方溢价不明显，但去化速度相对可保障。

第四代住宅因出房率高、生活场景创新，平均可溢价15%。

销售速度更快，更跑量。

但这有个前提。

楼市还不错时，第四代住宅能实现15%的溢价。

如果楼市比较熊，它会出现“反溢价”——把周边房价拉下来15%。

以2025年天津的楼市环境来判断，第四代住宅“利于量，而不利于价”。

但问题是，2025年的“必达任务”是止跌回稳。

如果市区大规模铺开第四代住宅，仅以“100%得房率”这一项优势，就足以形成价格压制。

已经入市的新盘，以及次新二手房，又将迎来当头一棒。

这无疑与房价止跌的大方向相悖。

既然滨海是试点，那就得先试，快的话也得2025年中入市了。

所以，我们判断，市区的第四代住宅不会这么快就出现，会延迟。

大家也会猜想，2025年天津的建筑规范会不会再放松？

多样性规划的第一批、第二批都落地了，还有第三批吗？

同样的道理。

熊市产品升级太快，并不利于房价稳定。

2024年天津已经进行了一场大型“楼市实验”。

市区+环城，10个区的二手房价跌幅都在10%左右。

这根本不符合地段价值规律。

原因在于，这一波跌幅是产品换代造成的，技术性贬值。

如果后发优势继续增强，那现在市面上的房子还会加速落伍。

最终必然是“产品力不够，房价来凑”。

所以，2025年住宅建设规范也不会再大力度加速宽松。

产品迭代，开始进入低速期。