据港交所5月31日披露，石榴投资集团有限公司正式递交上市招股书，石榴置业集团有限公司作为石榴投资间接全资附属公司在其中，建银国际为其独家保荐人。

石榴集团，此前又称“K2地产”，在其品牌更名的发布会上，石榴集团管理层曾表示"要做地产界的苹果"，只是这家以水果命名的地产公司有点“高开低走”。石榴置业实控人为崔巍生于1968年，苏商，曾就职于上海宝钢集团公司和上海梅山冶金公司，除了前期频拿“地王”，石榴置业及崔巍都略显低调。

凭借这K2产品线，石榴置业在北京一战成名，持有多宗京沪“地王”，其中，2009年接连拿下北京9宗地块，并拿了北京通州九棵树、通州永顺镇杨家庄2宗地王。2013年，又以46亿元拿到上海长宁区新华路街道地块，刷新当年上海的“总价地王”。

后来，曾在京沪土地市场搅弄风云的石榴置业，将触角下沉三四线城市。据招股书，石榴置业土地储备布局主要是京津冀和长三角，京津冀城市群总土储约410万平方米，占比达到了44.6%，其中河北省以26%的土储占比成为石榴集团名副其实的大本营。其次，长三角地区总土储面积约401万平方米，占比也达到了43.6%。

值得一提的是，该公司布局长三角多数在三四线城市。近几年，石榴置业从大本营北京一路南下，在苏州、绍兴、嘉兴、湖州、滁州、盐城、徐州等长三角城市频繁落子。

业内人士分析称，严厉的调控让环京房地产市场陷入低谷，石榴集团也不能“幸免于难”。为了应对环京楼市的冰冻期，石榴集团走出京津冀都市圈，不断重仓长三角。

而疯狂在长三角拿地也使得石榴集团负债水平逐年攀升，2020年石榴置业总负债为720.58亿元，同比增长16.28%，其中短期借款27亿元，同比增长101.07%，一年内到期非流动负债为21.93亿元，同比减少73.24%。

招股书显示，截至2020年底，公司的资产负债率81.44%，同比下降1.49个百分点，但仍远高于“三道红线”中70%的标准。截止今年3月底，石榴投资未偿还信托融资总额为人民币91.96亿元。过去三年间，银行借款、信托融资及公司债券的加权平均实际利率分别为8.2%、8.9%及8.1%，均处于较高水平。

此外，石榴投资在2021年3月31日后签订了一份总金额为8000万元及利率为9%的银行贷款作为借款，同时也签订了3份13.3亿元的融资协议，年利率在7.1%-11.5%之间。

前期的高调拿地，石榴投资的销售增长并不算快，数据显示，016年至2019年，石榴置业销售额依次为109亿元、115亿元、180亿元、269亿元。克而瑞数据显示，2020年石榴置业权益销售额375亿元。

毛利率一向较高的石榴置业，在目前房企利润率普遍下滑的环境下，毛利率下降迅速。招股书显示，石榴投资2018年、2019年及2020年的整体毛利率分别为34.1%、34.1%及22.9%。

2018-2020年，公司收益分别为人民币99.37亿元、80.31亿元及122.65亿元，和大部分房企类似，物业销售仍是主要贡献来源，占比最高达97.3%；年度净利润分别为人民币15.84亿元、7.18亿元及11.31亿元。

石榴投资表示，主要是由于土地收购成本增加，导致物业销售的整体成本上涨，使物业销售尤其是住宅物业的毛利率减少。

根据合并损益表数据，石榴投资2020年归属控股股东净利润同比上涨约63.2%，达到约11.4亿，非控股股东应占利润从2019年的2189万元下跌到2020年的499.3万元亏损。

但是从招股书中可以发现，石榴投资2020年归属于非控股股东的权益暴涨1353.51%，达到了20.34亿，非控股股东的权益与利润分配并不匹配。这有明股实债的可能性，或者有较多的合作项目。

目前，资本市场对房地产企业并不友好，2020年1月1日至2021年5月31日，恒生中国内地地产指数跌幅达到19.0%，石榴投资能否成功上市，未来能否受到资本市场青睐，证券之星地产将持续关注。