早就听闻现所难找，真正找起来，果然颇费了些力气。沿着延平路寻寻觅觅，在一个逼仄的巷子口，看到了一个很大胆也很有意思的 “地标”——444，抱着试一试的心态，往里走了进去，在半信半疑之时，眼前出现了传说中的黑白灰高冷建筑。值此才恍然大悟，似乎“444”暗示着“是是是”，现所的与众不同始于初见。

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刻意保留的红砖、粗粝的水泥，残破的墙面，集装箱式的铝合金材质所包裹的外壳，裸露的老式工业楼梯、内部通透的空间……都在最大程度地还原和彰显这一建筑的前世——工业遗产，仿佛瞬间穿越到了曾经红红火火生产414毛巾的萃众毛巾厂。

而创意的店铺、个性的外摆、空中的花园、形形色色的人群，又不经意流露出改造的痕迹，将人们拉回到了现实，在这里，午后品一杯咖啡，仿佛身处世外桃源，可以暂时抛却身外的所有，和自己来一场难得的独处。

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现所的发生并非偶然，项目紧邻原上海电器厂改造后的98创意园，北边的昌平路上聚集了1000创意产业中心、上海创意产业集聚区传媒文化院等一批老厂房改造项目。

在如此众多的老厂房改造项目之中，现所最终脱颖而出，成功地打造成为了现象级的城市更新项目，并且在火爆之后依然可以保持常态级，从流量制造机回归到了价值实现，而这也正是每一个城市更新项目的关键所在，能够成为该领域常青树的必要前提。现所背后成功的秘诀值得我们探讨学习。

一. 建筑载体的变与不变

建筑可以反映过去，同时也可以承载未来。现所在保持原有建筑结构、色彩等不变的同时，通过对建筑材料、建筑功能、建筑设备设施等进行系统的更新改造，实现了对于原有老厂房的古为今用。

建筑结构保持不变——在现所的更新改造中，整体保留了原有的建筑结构，维持了老厂房特有的通透感，最大程度地从建筑形态角度出发，还原和呈现工业遗存，让建筑在城市肌理中得以自然生长。

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建筑色彩保持不变——在建筑的整体视觉表现上，现所不同于大多数的老厂房改造，而是大胆地沿用了原有的黑白灰冷色系。现所地处静安寺的繁华深处，在不显眼里弄的曲径通幽处，现所以中国水墨画的色调，在我们面前缓缓铺陈开来，通过和周边强烈的色彩对比，彰显着自身的与众不同，吸引着众多的人们前来打卡。

涂鸦墙 图源：小红书用户 喝茶的Kitty猫

建筑材料与时俱进——现所在保持原有水泥、楼板、白墙的同时，引入运用纯天然玉石、樱桃根、树脂等多元化的新型建筑材质，同时也通过做旧的技术处理，如后期拉毛的地面、裸露的梁柱、破败的墙面等，在重现项目的历史沧桑与斑驳的同时，体现时尚感和现代感，实现着新与旧的交织。

建筑功能升级更新——现所的前身是生产知名国货“钟牌414”的萃众毛巾厂，承载着工业制造的生产功能，其后也历经被分割出租等尝试，但最终的成功落脚点是适合城市的服务经济，所呈现的是以创意、办公、零售、文艺展览与活动为一体的潮流空间。而这一现代的创新商业载体，所带来的热情洋溢和活力四射，与建筑的黑白灰冷色系形成强烈对比和反差，带给了人们别有洞天的体验感，在体验经济时代，有力地增强了项目的传播性，产生了极好的口碑效应。

建筑设备设施升级——伴随着产业升级功能迭代，对于设备设施等的适用性也提出了相应要求。如老厂房改建所普遍面临的电力增容、消防改造、安全验收、隔油排油烟设备、空调及机位、煤气管道等，均需在前期进行统一全盘考虑，对此，现所在改造初期对设备设施进行了全面的升级，为后续的招商及运营管理打下了良好基础。

二. 规划设计的变与不变

城市更新，始终绕不开的一个问题，就是规划的合法性和可行性，对于现所这样的老厂房改造项目，原有的工业土地性质用途如何解决，是决定项目能够运作的关键因素。现所不是一味地去追求“不破不立”，而是有“所破有所不破”，通过合理的规划与设计对项目进行更新改造。

土地性质的设定不变——在不突破底线、能够最大效用地盘活存量资产前提下，有了不改变原有土地性质，进行存量改造的政策操作口径，从提升使用价值的角度出发，为企业打开了另一个现实的通道。工业厂房可以在保持原有工业用地性质的前提下，用原有的工业容器，去承担新的商业、办公功能。现所也同样遵循了这一逻辑，避免了由于土地性质转变所产生的高额土地费用，直接从建筑使用功能入手进行更新改造。

由封闭到开放的空间设计——现所原为毛巾厂，整个空间是封闭的，以适应工业生产的需求，所对应的人群也是固定在此工作的生产工人。如今，在设计师的笔下，将这一传统封闭的黑匣子打开，改造为开放的社交空间和共享空间。它结合自身建筑结构特点，独创了“抽屉式”的打开方式，老式走廊和梁柱框架，形成了天然的物理分割，光临每个店铺像是打开一个一个盲盒，惊险又刺激，同时形成了开放的社交空间，成为新的城市客厅。

三. 价值放大——价值链的短与长

现所在改造前原属于工业厂房，是典型的第二产业，通过加工制造实现价值，改造后，升级为第三产业，通过消费实现价值。两者的价值链条有着很大差异。现所通过对于不同业态的融合，通过自身专业的运营管理，在业内得以独树一帜。

多种不同业态融合——凡到访过现所的人，都会被它多样化的店铺所吸引，忍不住走走停停，买买看看，一、二层定位为商业空间，三到五层定位为办公及展览空间，一期引入的有in the park 买手店、Fibre艺术空间、生活方式买手店ALLUNEEDNOW、香蕉鱼2.0书店、买手店XC273、露营品牌MONTO MONTO、餐饮品牌BONICA、檐外、丹麦啤酒品牌Mikkeller，二期引入的凡几百货、FREITAG瑞士环保包袋品牌、ØSP餐厅、“示场”策展型展览综合空间等跨越边界的潮流品牌，如此众多潮流业态的融合，早已跨越和模糊了对业态的传统划分，同时，现所通过举行大量的活动、展示等流动的商业形式，吸引汇集了商业、办公、休闲等不同的人群。

图源：小红书用户 Ryan R

运营管理的核心——时至今日，现所的二期已经开业，一期开业时，博取了足够流量，吸引了大量眼球，但也伴随着只赚吆喝不赚钱的困扰，除了走马观花的走秀，很难有真正落地的消费。如何避免沦落为单纯的现象经济，如何顺利地转换为真实的消费，打造真正的消费经济，从流量变为留量，赚吆喝的同时也要赚钱，是现所一直在思考和改进的。

对于通过消费实现价值这一链条，运营管理的环节尤为重要。运营管理是链接商家与消费者的关键，招商的成功不代表项目的成功，持续的运营才能最终决定项目的成败。现所用超前的眼光，通过对具有相同磁场商家的引进，不断地对商业和业态进行调整，实现项目的有机生长，将这一“小而美”的项目做到了极致，成为业内的标杆。

四. 价值的提升——场所精神的形成与聚集

“场所精神的形成是利用建筑物给场所的特质，并使这些特质和人产生亲密的关系”。诺伯舒兹在《场所精神—迈向建筑现象学》一书中如此定义。简单地来讲，可以理解为精神磁场。

现所通过对于历史建筑和文化资源的活化利用，重塑了场所精神。

它定期和并不定期举行各种主题展览及社群活动，聚集了一批具有相同价值观、审美观、生活方式的时尚人群。在这里，可以看到纯粹消磨时光的宠物友好，也可以看到前沿潮流的各式展览，更有全球限量的买手店和潮店，与中性工业风相呼应的特色男装售卖，岁月宁静安好与生活的五彩斑斓，相互映照，有机生长。这正是现所所赋予我们的独特的场所精神，城市基因与文化在此延绵，理想在此被再次照亮。由此现所实现了从由原有的工业文化遗存到现代文化资产的转变，在老市井里燃起了新的烟火。

行文至此，联想到了市政府今年所提出的“三师联创”机制，即责任规划师、责任建筑师、责任评估师的联动，为城市更新项目提供全生命周期的专业保障和支撑。而这种机制，如何与市场、企业和实践者相结合，从中获取更有操作性的灵感，则又是一个更为现实的课题。在这方面，现所在规划、建筑、价值实现等方面作为一个成功的践行者，已经走在了时代的前列。现所，除了看得见的流量，更有其背后的留量和价值实现。

作者：上海城市更新公众号特约撰稿人

编辑：胡珊毓

审核：夏   雨