说起1933老场坊，想必大多数人都会有所耳闻，曾经是远东最大、全球第三的屠宰场，另外的两处位于英国与美国，但现如今已经无处可寻，所以1933老场坊作为幸存的唯一，就更为弥足珍贵。

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老场坊总建筑面积约3万余方，原有的历史保留建筑共两幢，其中第一幢为原屠宰场，为5层的建筑，局部有错层设计。第二幢为4层的建筑，现在为胡彦斌的音乐学校牛班（New band）。现在我们所能看到的共有五幢建筑，除了历史保留的两幢，增加了三幢建筑。大多数人都是冲着屠宰场的历史印记和胡彦斌的名人效应前来参观打卡。亲临过1933老场坊的人，切身的体会离不开阴森森、冷飕飕、黑乎乎、怪兮兮等这样带有几分恐惧又有几分惊奇的感觉，从建筑的角度而言，它原汁原味地保留了将近百年前的设计和构造。

工部局宰牲场旧影

从沙泾路上正面看过去，是一座长方形的巴洛克式的长条建筑，但走进去之后，别有洞天。首先吸引人们的是一个长长的坡道，这个正是专门保留下来的当时的“牛道”，专门供牛群使用的通道，曾经无数个无辜的任人宰割一个个牛畜，通过这条特别设计的牛道，抵达它们这一生的终点——位于内部的小型圆形建筑。这一圆形建筑目前已经过重新的改造，作为演绎娱乐中心场所使用，除了历史附加和独特的建筑造型之外，运营方专门加装了定制的垂直电梯，可供演绎方所需的大型设备装置等无障碍出入，提供了极大的便利，成为很多演绎表演的首选之地。但我们很难想象，在现如今的歌舞升平和欢声笑语之后，历史中湮没了多少动物的眼泪。

除此之外，还有一个位于外围的大型圆形建筑。细细看来，会发现很多原始的窗户，由于百年前，这里每日要杀戮千余头的牛，血腥之气和动物原本的气息混杂，空气阴森混浊，通过这些窗户以供通风散气之用。

将两个大小不同的圆形建筑和连接起来的，是多个旋梯和廊桥，窄窄的廊桥在历史上，在牛群恐慌发作的时候，也有供人逃生的功能和作用。

内部的圆形构造，丝毫不妨碍外部整体的方正。这也是这座建筑的独特之处——外方内圆，也在一定程度上反映了中国的天圆地方的传统理念，在哲学和审美的角度体现了中华传统思想，加之整个建筑整体的古罗马巴西利卡式风格，正是在这个意义上实现了中西的完美结合。

老场坊周边聚集了半岛湾、德必老洋行、1931等老工厂、老建筑的城市更新项目，如今已经形成了相当的规模，具备了一定知名度和联动效应。老场坊更是由于其自身的特殊性，吸引了不少潮流商业和企业入驻，其中较为引人关注的当属迷塔城。迷塔城是世集文旅旗下的未来世界主题IP，作为上海首个元宇宙沉浸式景区，通过前沿的数字经济和元宇宙的概念文化，及虚实结合的沉浸式体验，将以文旅场景创新与技术创新相结合，打造“上海元宇宙文旅经济新名片”。通过文旅的虚拟化，技术的创新，吸引着无数元宇宙爱好者慕名而来，同时也赋予了这座百年历史建筑新的生命。

迷塔城

位于其上的2-5层则以办公为主，除了部分的外资企业，以及包括摄影培训、软件开发、规划设景观设计、文化传播发展、艺术展览、音乐工作室等在内的多种企业用户在此落户发展，1层则引入了咖啡、餐饮、快递、广告等业态等商业业态为办公提供配套服务。

但由于疫情的影响及后疫情时代的到来，老场坊也遭遇了市场遇冷、租户减少等实际困难，整体人气有所下降。当然，老场坊作为历史保护建筑，虽然是上海城市更新项目的典型代表，但也有其自身的先天不足。

整个建筑原本是无梁楼盖，通过多个的伞形柱作为承重方式，支撑起了整个建筑。这一伞形柱设计作为历史遗存，吸引了众多前来参观人群的驻足、打卡。虽然如今已经有了更为先进的无梁大跨度设计，但对于当时而言，无疑是引领了时代潮流的。正是这一伞形柱，抛却美学和历史的意义，在实际使用中产生了一些具体的现实问题。

最为突出的一点便是得房率特别的低，据了解，只有不到50%，大量被走道、牛道等公共空间，以及厚墙所占用，远低于新建项目65%-75%的比值。由于无法进行拆除和移动，这些伞形柱让入驻的商家和租户颇为烦恼，毕竟拍照打卡无法全部转换为实际的消费，而超低得房率又无形增加了租户的实际成本。同时，在装修改造时，也会面临渗水等问题。这些都在一定程度上影响了项目的整体招商和运营。

但真正让项目陷入困境的并非这些物理结构带来的使用瑕疵。由于整体市场环境的变化和消费者信心的下滑，投资者和创业者更加务实，不断地压缩成本，不再一味地追求特色新奇，再次返璞归真，重新崇尚实用至上的原则，一些企业选择了价格和实际使用空间更为经济的办公场所。而位于底层的商业也逃不掉走马观花的命运，难以避免租户的流动更换，难以有长期和稳定的租户驻守，带来了隐形的空置和换租损失。老场坊陷入了不曾有过的被冷落被降温的境地。

所幸的是，虹口区整体城市更新的步伐在2023年得以加快，紧邻项目旁边的百年瑞康里作为城市更新试点项目，已经如火如荼地展开，不同于常规的旧改征收项目所遵循的签约生效、居民搬迁，在瑞康里，大胆地提出和践行了“申请式腾退”方式的改造更新：项目原居民可通过回租、回购的方式“回”到老土地，而改造后的里弄式住房、租赁式住房也将引来新住客，形成“新老共生”的居住社区，这样就最大限度地保留了原住民，不再是以前动迁之后就意味着人的流失这样尴尬的局面。

同样位于风貌保护区的老场坊，也迎来了新的机遇，如在自身转型升做的同时，可通过周边不断蓄积的客群，增加项目人气，实现新老建筑、新老项目的共存共荣，让烟火味重续，让人们在这座百年历史建筑中，感受当下的温暖与繁华。

作者：本公众号特约撰稿人

编辑：胡珊毓

审核：夏    雨