东莞楼市究竟遇到什么问题？如何解决？

至于什么时候楼市会好起来，看两个主要的经济指标就可以了。过去20多年东莞楼市是寄托在制造业和出口高速增长的阶段，加上东莞特有地理位置和产业模式，使得东莞楼市的价值被充分杠杆出来了。

回看历史，这个出口型的产业经济成果下的东莞楼市大概是在2019年左右到达顶峰，这是一座城市工业化峰值的房价表现，但是由于口罩事件，使得像东莞、深圳和上海这类城市房价又多涨了一轮，可能是为了锁住外贸型城市的基本盘，这里涉及到出口和汇率之间的产业金融博弈，某种程度上说就是给外贸型城市多上了一次杠杆。

因为我们过去的经济增长模式是出口、投资和消费拉动，其中出口是主要的拉动作用。原来我们的经济模式是外循环为主，例如东莞是往外卖低端制造业产品。现在要搞内循环和产业升级，产业升级是走高端制造业产品的出口，例如通过一带一路输出产能，在中东和非洲搞建设和输出制造业产品。内循环就是内部自己消费制造业产品，拉动内部产业经济的循环以及统一大市场的建立。

所以，现在我们的经济模式是外部一条线，内部也有一条线，两条线的动能一起拉动经济增长。你说东莞的楼市什么时候能好起来？第一个就是一带一路的建设情况，第二个就是内部消费税的落地，这两个才是东莞楼市好起来的根本原因，可以不要太把美联储加息或降息作为市场的重要判断因素之一了。

东莞楼市的根本问题在于产业升级下，旧动能转换到新动能的建设和发展情况。