物业管理等法律法规未能从根本上保护建筑物区分所权利人的合法权益，使小区业主共有资产流失严重，导致物业矛盾频发，成为社区治理的焦点、难点、痛点和堵点。

从全国来看普遍对以下几个问题未能有效解决：‍

房地产交割不完整造成的业主共有资产流失

住宅小区几乎所有的房地产交割都难以完整，层层交割、层层截留、层层流失，造成了多方主体染指小区业主共有资产从中获利是小区物业恶性循环的根本原因。全体业主资产长期大量流失，已进入抢救性保护阶段亟待解决。

1、开发商与物业之间

住宅小区的问题80%以上是开发商遗留问题，有关部门如果能严把入口关，在业主入住之前就对开发商严格管理，就可以有效避免在业主入住之后引发的一系列问题。

开发商与业主之间进行的是一场权和钱的交易。

小区最初都由开发商投资，这时小区里只有一个业主，那就是开发商（俗称大业主），这时，产权归开发商所有，但它们不是一成不变的。建设成本核算在房价中，由小区业主一次性支付。交接房产时就应该同步将小区红线之内的所有土地连同其上的建筑物、构筑物和附属配套设施的物权出让给小区全体业主，并连同相关资料交付给其管理人前期物业公司。

而前期物业公司一般都是开发商的子公司，他们之间存在着天然的利益关系。三方利益两方交接，全体业主又不在场，前期物业公司不可能站在全体业主的立场上为业主争取权益，由于缺乏必要的监督，必然使得这一场物业的承接查验流于形式，财产和资料的交割无异于左手交右手，所以，开发商与物业公司的交割不可能完整，导致他们共同将全体业主共有资产截留，从中获利，从源头上造成了业主共有资产的流失，也为日后矛盾的产生埋下了巨大的隐患。

2、开发商与业主之间

房屋交易完成之后，业主们共有资产甚至连知情权都未获得保障。

不动产证业主占有的共有财产的份额根本没有任何记载，开发商故意隐匿业主共有资产甚至将全体业主的共有资产登记在自己或者其关系人名下，最终据为己有。

3、前期物业与业委会之间

法律规定，前期物业合同终止，物业撤场时应该与业主委员会交接资产。有些小区好不容易召开了业主大会，选举产生了业委会，解聘了前期物业，令人头疼的是前期物业不愿意离场，业主们于是只好通过强制清退、诉讼等方式解决，期间不乏血雨腥风式的暴力夺权，最后，能够将前期物业公司扫地出门已经算万事大吉了，哪有人关心物业离场时必经的承接查验。

开发商和前期物业成功规避风险，业主共有的“四资”再一次大量流失。

4、业委会与新物业之间

由于业委会覆盖率比较低，即使有也不稳定，还有本身掌握的资料就不完整，决定了业委会与新物业的交接不可能完整。

新物业进场之后，对于关系到业主“四资”必须重新摸排，给新物业的服务造成了阻碍，从表面看可能会引起百姓生活的动荡，而更深层的资产流失给全体业主造成的伤害可能永久难以弥补。

5、新老业委会之间

业主群体往往受到各种因素的干扰，很容易出现内讧，导致新老业委会交接不完整，“四资”再一次流失，好的管理经验不能延续，业委会制度的弊端使得业委会成员只有义务没有权利，几乎是纯纯的义务奉献，因此，优秀人才流失尤为严重。

多方主体无偿占有问题

多方主体染指业主共有资产从中获利造成业主共有资产流失问题没有解决

长期以来，各方主体染指小区业主共有资产现象特别突出，尤其是各企业无偿进入小区，长期、无成本、垄断经营造成的业主共有资产进一步大量流失的问题没有解决。

1、各企业无偿占用

无论是开发建设时期、进入小区运营使用时期和维修、改造时期，物业没有一分钱的投入，却长期无偿占用无成本的垄断经营，小区业主设施维修改造的费用要别行摊付，导致小区恶性循环。

2、下位法中被偷换概念

由于在立法过程中业主的参与度低、没有话语权，导致在下位法的修改中被偷换概念，将“改造”改成了“养护”，从而减损了全体的业主的合法权宜，减轻了各企业应当承担的责任、风险和费用。

专项维修资金续筹问题

各地专项维修资金续筹问题没有解决造成全体业主共有资产流失

各地的专项维修资金续筹要么是没有规定，要么就是有也形同虚设，使得专项维修资金犹如一潭死水，不能有源源不断的资金续存进来，被业主群体称为救命钱不舍得花，这必然会给它的启动造成障碍。

立法建议抢救性保护业主共有资产

专门立法、统一管理、明确成本、确定归属、划定范围、定分止争

如此庞大的业主共有资产，流失如此严重，已经到了抢救性保护阶段，为改变目前多方主体染指小区业主共有资产的现状，具体建议如下：

1、专门立法 统一管理

国家应该设立专门的《业主共有资产保护法》业主共有资金全部纳入进去统一管理，依法实现业主共有资产专业化、标准化、程序化、透明化。

2、明确成本 确定归属

目前关于业主共有资产的界定和划分虽然众说纷纭，大道至简，谁出钱房产就是谁的。

应该严格核算物业成本构成，明确区分业主共有房产、资金的界限和范围，确定业主共有物权归属， 这样才能从根本上有效预防和化解社会矛盾。

3、划定范围 定分止争

对于全体业主共有资金的管理，目前开发商、物业、业委会、社区都可以插手，应该由统一指定的主体定分止争。

①物业费及其节余全部被揣进了物业公司老板的腰包，成了他们的私有财产。

明确界定物业费，严格区分物业服务成本和利润构成，把“工钱”和“材料”分开，节余归入公共收益。

②首次业主大会活动经费改为，在开发商办理竣工手续之前就责令其存入公共收益。

③住宅专项维修资金建议也存入业主共有资金池统一管理；

④业主缴纳的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用应当由上述相关企业从收缴的各项费用中预留出来，每年定期存入公共收益。

⑤公共收益及其它应该续筹的资金费用。

4、四资归全体业主所有

将四资界定为业主共有，并简化查询手续，就目前的情况来看，如果实现了资料的公开透明，至少可以帮助广大业主有效行使业主监督权和知情权，有望低成本高效率地从源头上预防腐败。