2024年7月19日，三中全会《决定》公布，涉及体制、机制、制度层面的内容共300多项。在房地产领域，中央提出了消除房地产“高负债、高周转、高杠杆”模式弊端，今日法律问答设问，“房地产高负债等‘三高’指的是什么”？对该回的回答还需从“城乡二元”结构说起。

今日法律问答：城乡二元结构

从理论上归纳“城乡二元”结构的含义相对困难，学者即使能从文义方面给出定义，普通人理解也非常困难，如，从规划角度，总结的“城乡规划二元”概念。从实践角度观察，农村居民的体验可能最为深刻，如，村民建房不需要修建性详细规划，若干年后，村庄中的道路等空闲地逐步被侵占，或者非法使用。

农村建房不需要修建性详细规划，不少村民据此认为“占了便宜”，但下列事实可能让不少村民感到“吃了亏”：其一，农村住宅不能设立抵押，村民融资困难。其二，拆迁时，农村住宅不能按城市房地产价格评估。如此等等，究其原因，没有详细规划，农村住宅的使用价值、价格等不能统一确定。

“城乡二元”结构首先表现在修订前的《土地管理法》中，如，规定建设用地需转为国有土地使用权，地方政府制定农业用地的征收补偿标准偏低。其次反映在修订前的《城市房地产管理法》中，如，本法同样规定集体建设用地不能从事房地产开发。最后，体现在《城乡规划法》中，如，城市与农村的规划要求不同。

“城乡二元”结构的含义

2019年，国家同时修订了《土地管理法》《城市房地产管理法》，以不同的形式规定农村建设用地可以上市交易。据此，不需要修订《城乡规划法》，国家也能做到城乡融合发展，如，城市规划区统一适用城市规划，与建成区实行“同价”，最终实现城乡房地产市场统一立法。

《城市房地产管理法》第二十九条规定：“国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。”据此，住宅用房应实行政府定价，或者政府指导价。但第三十条又规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。”据此，住宅用房似乎又实行市场价。有人可能要问，对于前述两条为何不同的解读？不少人不能解读出居民住宅实行政府定价等。

教育、医疗服务之所以实行政府定价，其原因是，政府对教育、医疗企业予以税收、土地等方面予以扶持。根据《价格法》第十八条第（一）项规定：“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价。据此，无论从哪个方面分析，国家应当对居民住宅实行政府定价。

有人又可能问，地方政府为何不对居民住宅实行政府定价呢？一方面，片面追求GDP规模可能是主要原因之一。另一方面，多数人思考法律问题缺乏反向推理的习惯，《城市房地产管理法》第二十九条“明示了其一”，即，居民住宅建设实行优惠措施，并实行政府定价，根据反向推理规则“否定其余”，即，非居民住宅建设不得实行优惠措施与政府定价。据此，房地产开发企业以营利为目的，仅指非居民住宅的开发建设。

认为开发居民住宅可以营利，社会资本的舆论导向必然排除公有资本，或者合作开发居住住宅，前者如，住房公积金资本不能从事住宅开发，后者如，农村集体经济组织不能利用集体建设用地建设住宅。住宅房可以营利，房价便背离市场规律，如，供大于求的情形下仍涨价等。由此，地产开发的“高负债、高周转、高杠杆”模式被开启。

“高负债”含义包括两个方面。一方面，由于住宅房价高，按揭借款数额高据此，居民高负债。另一方面，我国个人住房的利率较高，如，台湾、香港地区远远低于大陆地区，据此，居民支付的利息又是高负债。应对的方法应当是：对住宅用房实行政府定价，重新确定个人住房的利率。

“高负债”含义

所谓“高周转”，主要是指“炒房”，或者“炒地皮”。应对的方法应当是：设立不动产空置税，对一套住宅免征收税收；引导居民向改善型住房过渡的同时，解决了刚性需要。对于开发商“炒地皮”，国家应根据《土地管理法》《城市房地产管理法》予以处罚。

所谓“高杠杆”，主要是指开发房地产的门槛较高，如，建筑企业、集体经济组织即使取得建设土地使用权，或者拥有建设土地所有权，根据《城市房地产管理法》规定不能开发住宅用房。应对的方法应当是：多主体开发住宅用房，如，允许集体经济组织、住房公积金等资本开发住宅用房。

2019年修订的《城市房地产管理法》增加了“但法律另有规定的除外”规定，其含义是城市规划区内的集体所有的经营性建设用地，与国有建设用地一样可以开发不动产。据此，城乡二元的不动产开发体制在法律层面已“打破”，关键在于对本法的解释，以及对住宅用房的定位，如，是否可以炒房等。