文/谢逸枫

2024年7月22日，一份财政部门数据显示，上半年全国国有土地使用权出让收入1.5263万亿元，同比下降18.3%，跌幅较上月扩大4.3%。与2021年同期收入3.4436万亿元，同比上涨22.4%对比，2024年同期堪称断崖式下跌。

数据显示，2024年上半年全国供给土地规划建面7.00亿平方米，同比下降28.25%。上半年全国实现土地出让金0.56万亿元，同比下降46.39%。上半年平均流拍率为8.60%，同比下降0.36%。平均溢价率2.82%，同比下降2.81%。

从溢价率和流拍率看，没有进一步大幅恶化，土地市场有接近底部的迹象。目前全国土地市场整体表现与销售市场趋同，销售的下行压力传导到土地市场，降低了房企投资欲望，加上债务到期与保交楼及融资未全面复苏的压力。

土地市场低迷之下，房企投资萎缩厉害，卖地减少大减，土地收入持续下滑。2024年6月单月，全国国有土地使用权出让收入为2453元，上月为2274亿元，同比下降超过25%，降幅较之前有所扩大，背后的主要原因有几个方面。

首先是房企拿地谨慎，拿地速度放缓，重心放在去库存、保交楼、防风险上。其次是支付土地出让金的分期付款。再次是地方土地供应下降，加上土地的流拍，底价成交，土地价格的总体不高。最后是城投、国企、央企拿地减少。

目前全国土地市场处于探底的深度调整状态，与商品房销售疲软、房企资金紧张、商品房库存与土地库存高的因素有关，远未达到 "顶峰"，总体延续持续下滑的趋势，说明土地市场没有见底企稳，最低点时刻没有过去。

其一是上半年全国一般公共预算收入11.5913万亿元，同比下降2.8%，与上月跌幅相同。支出达13.6571万亿元，同比增长2%（增速较上月收窄1.4%），意味着全国财政收入不够支出，钱不够化，财政赤字规模扩大。

按照2019年上半年-2024年上半年全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）来看，分别为27706亿元、28129亿元、34436亿元、23622亿元、18687亿元、15263亿元，说明2024年上半年全国卖地收入没有明显好转。

按照2019年上半年-2024年上半年全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）增速来看，分别为同比下降0.8%、同比增长5.2%、同比增长22.4%、同比下降31.4%、同比下降20.9%、同比下降18.3%，呈现土地收入跌幅扩大趋势。

其二是上半年全国国有土地使用权出让收入15263亿元（前5月12810亿元），占前上半年全国一般公共预算收入115913亿元的13.16%（前5月13.22%），而2023年-2020年分别为26.75%、32.81%、42.97%、46%。

上半年全国国有土地使用权出让收入15263亿元（前5月12810亿元），占前上半年地方一般公共预算本级收入65902亿元的23.16%（前5月23.66%），2023年-2020年分别为49.47%、61.43%、78.36%、84.03%。

全国卖地收入占全国一般公共预算收入、全国地方一般公共预算本级收入的比例高于其他行业收入，如果加上5项的土地和房地产相关税收的收入10328亿元，房地产总收入达到25591亿元，占二项比例将大幅度提升。

其三是上半年5项土地和房地产相关税收10328亿元，2023年-2020年分别为18538亿元、19216亿元、20793亿元、19694亿元），占全国税收收入94080亿元的10.97%。2023年-2020年分别为8.74%、11.53%、12%、13%。

如包括房地产领域5项税收的住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到全国总税收入的20%以上，说明100块收入里面，房地产的税收贡献20块钱。

上半年全国土地和房地产相关税收来看，其中契税2779亿元，同比下降10.9%。房产税2337亿元，同比增长20.1%。城镇土地使用税1298亿元，同比增长11%。土地增值税3074亿元，同比下降4.3%。耕地占用税840亿元，同比增长22.6%。

其四是上半年全国国有土地使用权出让收入15263亿元，加上5项土地和房地产相关税收10328亿元，房地产总收入25591亿元（前5月21426亿元），而2023年-2020年分别为7.6531万亿元、8.6070万亿元、10.7844万亿元、10.3836万亿元。

房地产总收入25591亿元，占全国一般公共预算收入115913亿元的22.07%（2023年35.30%）、占地方一般公共预算本级收入入65902亿元的38.83%（2023年65.28%）、占全国税收收入94080亿元的27.20%（2023年42.25%）。

如包括房地产领域5项税收的住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到全国总税收入的40%以上，说明100块财政收入里面，房地产税收贡献40块钱。

其五是统计数据的显示，1999年到2020年，全国土地出让收入累计58.9万亿元，到2021年已经突破67.6051万亿元，到2022年为74.2905万亿元，2023年突破80.0901万亿元，短短25年时间突破80万亿元，年均卖地收入3.2036万亿元。

财政部门的统计数据显示，2011年-2023年中国卖地收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元、87051亿元、66854亿元、57996亿元。

2011年-2023年全国卖地收入增速分别为22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%，表明卖地收入增速呈现先高后低的趋势，与市场波动相同。

卖地收入堪称一笔巨大的地方财政收入之外的收入，用来支持地方发展、基础设施、保障房、教育与水利等建设。按照过去十三年（2011年-2023年）卖地收入数据显示，总计70.7343万亿元，年均5.4411万亿元的卖地收入。