2023年就要过半了，房地产市场当下显现的是愁云惨淡。 作为国民经济的支柱产业，政策倾斜在所难免。6月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.55％，5年期以上LPR为4.20%，均下降10个基点。这是时隔10个月后的再次下调。 一方面，通过LPR传导降低企业（也包括房企）贷款利率；另一方面，5年期以上LPR下降减轻个人房贷压力。 但从市场行情趋势看，5月份楼市继续降温。在经过一季度短暂的回暖之后，供应过剩、需求观望的大环境下，即使稳市政策的效用也在递减，楼市大势已去。 大势：已成“昨日黄花” 6月15日，国家统计局发布的《2023年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，5月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比下降。 从新建商品住宅看，5月份，一、二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%和0.2%，但涨幅比上月回落0.3个百分点和0.2个百分点。 尤其二手房，5月份，一线城市销售价格环比由上涨0.2%转为下降0.4%，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.2%。 70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有46个和15个，比上月分别减少16个和21个。 从今年的趋势可以看到，在3月份房价整体普涨后，4月份就出现了回落“小阳春”开始退热，5月份明显的“倒春寒”。 甚至前三个月的回潮，也被市场解读为“楼市假性回暖”，悲哀色彩不言而喻。 趋势：大潮退去 整体看，2023年楼市小阳春彻底过去了。主要有以下原因： 1、 受制于产业周期规律 我们常说，时势造英雄，同样产业的蓬勃发展期也正是吃到了时代的红利。三十年河东，三十年河西。产业的周期也得顺应时代发展的需要。 房价走势已是明牌。受限于一系列因素：一是调控政策不允许房价大涨；二是一些开发商融资较难，部分企业资金链断裂；三是市场趋于饱和，购房者的意愿不足；四是目前楼市库存依旧非常高。 从投资角度来看，国家统计局数据显示，1-2月份，全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%。 销售数据上述已有提及，即便是3月份出现的短暂回暖，其主要原因也是前期疫情压力下的集中释放，还有是各地降首付、降利率政策的刺激。但即使如此，排名前50的开发商里民企的销售还是在下降。有公开信息显示，下降幅度在10%左右。 另有库存数据，不仅新建商品房库存高达4.8亿平方米，各地二手房挂牌量仍在上涨。仅武汉和重庆的二手房挂牌量已超20万套。这些库存如何消耗掉也是个问题。 雪崩时没有一片雪花是无辜的。一个行业走到了末路，房地产企业也是同样，正如恒大、融创、碧桂园、万达等。 不可否认，房地产业是国民经济的支柱，关系到钢铁、水泥、建筑业、装修装饰等上下游几十个行业的生存，其困境可能会导致一系列连锁反应。 但我们也看到，取而代之的互联网、数字化、AI智造、航空航天等领域的发力，它们在工业时代同样拉动经济的发展。 2、政策调整效用不足 2023年以来，虽然各地楼市调控政策也依然不断发布，但数量明显开始减少。目前全国楼市各种宽松政策分化。 虽然如此，我们也看到一些省市在尽量做着调控，只是效果并不如人意。 比如，北京，作为全国楼市调控政策最严的城市，4月份北京市住建委公布，拟在房山区试点推出新的楼市松绑政策。 但目前还没看到显现效果。“北京房山区新房市场去化压力较大，存在着一定的供过于求。” 2022年北京房山区商品住宅成交43.4万平方米，同比下降48.1%，降幅明显高于北京全市25.1%的降幅。 5月二线城市如杭州、南京等开始出现宽松政策，主要涵盖放松限购区域范围，对本地户籍和非本地户籍放宽购房限制等。贵州省、郑州、海南省等省市优化公积金政策，推出提高公积金贷款及租房提取额度、支持公积金支付首付、支持多孩家庭公积金租房购房等举措。 在这种情况下，也有人提出：若北京“一区一策”政策正式落地，将有利于北京房地产市场保持活跃度，同时信号意义也较为明显，有望为其他热点城市提供参考借鉴，有利于全国房地产市场情绪进一步修复。 3、市场供给过剩，需求趋于饱和 从基础的供需关系来看，目前市场明显供大于需。 肉眼所见，疫情之后，无论一线城市北京，还是十八线小城，都在抢时抢工抓紧建房，恨不能把之前失去的经济效益补回来。但我不禁问：市场真的有这么多需要吗？ 3月份一过，进入4月，北京新房、二手房成交活跃度均有所下滑。有数据，4月上旬，北京市新建商品住宅日均成交2.8万平方米，较3月中下旬日均下降10.1%；二手房日均成交348套，较3月中下旬日均下降56%。 明显地，在前期积压的市场需求释放后，后续需求接续能力不足。 而且，前3个月新房价格持续上涨后，继续涨价也会对需求有抑制效应。同时，市场对房价预期普遍稳定甚至下跌，当开发商提价，购房需求迅速退去，市场开始再次博弈。 另一方面，就房地产企业而言，真正开始复工复产的比例并不高，而且距离到真正交楼还有相当长的时间，会不会出现二次烂尾？不知道。 资金链断裂成为去年房企暴雷的主要原因。有人会说，可以去银行借贷。请问用什么给银行做抵押？相当一部分陷入困境的房企已是山穷水尽，是没有抵押物的，即使拿到了授信，什么时候拿到钱恐怕还是遥遥无期，没法儿盘活现金流。 消费者的购房谨慎，以及房企主体的困顿，怎么能让整个行业全面复苏呢？ 4、购房者意愿不足 说到底，楼市能否真正回暖还取决于购房者的信心，如果他们信心不足都是白搭。也就是说，楼市到底能不能回暖，房价能不能反弹上涨，最终还是要看人们对住房需求的多少。 首先，看人口数量。房地产行业的发展需要人口的支撑，但是现在人口红利已在减退。2022年我国人口首次进入负增长，而且出生率逐年下降，这意味着未来我国人口数量大概率会不断降低。 其次，刚需购房者数量下跌。目前楼市中的刚需购房者还是以80后、90后为主。以前有戏言说80后是“丈母娘要求买房”，现在这种观念已成过去式，而且结婚率不升反降。根据相关统计，相当一部分1995之前出生的90后都已经买房了。因此，留给市场的刚需购房者真的不多了。 对于改善型购房者，他们虽然对住房也有需求，但是在买房的同时也会卖掉原来的房子，并不能真正地消耗楼市库存，只是将库存压力从新房市场转移到二手房市场而已。 再次，投资价值。在我国总体住房资源过剩的大环境下，未来只有一二线热点城市的房子还有投资价值，而这些地区大多并没有彻底放开限购。在这种情况下，就算是投资客有意愿投资，也会受限于购房资格。而对于人口持续流失的三四线城市，其房价大概率会持续回调。 还有一个原因就是，受疫情影响，普通消费者收入上涨有限甚至是下滑，在经济波动的情况下，买房意愿低也就不足为奇了。 综上，6月楼市下调的预期仍然强烈。 近日，万科集团创始人兼董事会名誉主席王石坦言中国的房地产高速增长、高速发展时代已经结束，并且鼓励房企转型。由此，这一行业的前景亦可见一斑。 楼市2023年还会复苏吗？不会！