京能置业旗舰项目销售遇阻,昝荣师还能做“扛价硬汉”吗?

房财经 2024-09-09 22:32:17

房财经 胡海波

昝荣师的压力真的来了。

一个多月前,55岁的他刚刚连任了京能置业董事长的职务。在他的带领下,这家北京能源集团旗下的开发商,上半年的成绩不是很理想。

营业收入15.895亿元,同比下降了17.21%。利润方面,尽管同比有了收窄,但依旧为亏损状态。其中净亏损0.17亿元,归母净亏损0.6亿元。

行情不好,连续的亏损已然让昝荣师压力不轻。而现在,随着京能置业旗下旗舰项目的销售不利,更是让这种情况雪上加霜。

近日,位于北京丰台大瓦窑的京能西贤府,首批网签数据终于出来了——从拿到预售证算起,截至9月5日两个月多月时间,它总共卖了6套房,成交均价8.1万元。

折算成销售额,不到6000万元;去化率则仅为1.4%。

对京能置业这样体量的开发商来说,京能西贤府是一个豪赌,且不容有失的项目。它的成败,很大程度上决定着京能置业今年的业绩,乃至未来的走势。

因为,这个项目的拿地价格,就占到了京能置业2023年整个销售额的8成多。

今年1月份,在6家房企共同的竞拍下,北京丰台区卢沟桥街道大瓦窑馨城项目二期DWY-L44地块F1住宅混合公建用地,以溢价15%,总价38.41亿元的价格,被京能置业拿下。

随后,京能置业成立了北京丰璟房地产开发有限公司,注册资金15.5亿元,是截至目前其旗下注册资本最高的一家子公司。

从拿地到投入,仅京能西贤府一个项目,京能置业的投资就超过了50亿元。其重要性对昝荣师来说,不言而喻。

不仅如此,在京能置业目前100%开发的项目中,除了京能西贤府外,已面临着无盘可售的境地。其今年中报显示,上半年经营的全资项目共4个,分别为京能丽墅、京能西山印、金泰丽富嘉园、京能西贤府。

这4个项目都位于北京,前面三个均为老项目,其中京能西山印为共有产权房。上半年,它们的签约金额为0.71亿元,同比减少93.66%;签约面积0.4万平方米,同比90.22%。

从上半年的利润分配看,京能置业落得了为少数股东打工境地。

截至6月末,其净资产25.2亿元,较年初减少24.57%。其中归母净资产7.275亿元,较年初减少54.3%;少数股东权益17.93亿元,较年初增加2.46%。

少数股东权益占比高达71.15%,却不仅没有承担京能置业上半年的亏损,反而盈利了0.43亿元。

在京能置业上半年整体经营的11个项目中,1-6月份的权益口径签约金额3.58亿元,同比下降84.37%;权益签约面积1.89万平方米,同比减少69.47%。

数据已经充分说明,要想实现扭亏为盈,昝荣师和京能置业必须让京能西贤府扛起大旗。

但现在开盘两个半月后的网签成绩,则给昝荣师和京能置业直接浇了一盆冷水。导致开局不利的主要原因,是京能西贤府面对的环境太恶劣了。

从小环境看,它的旁边便有一个生死对头——中建和颂九里,这是中建五局旗下中建信和的开发项目,同样于今年1月份拿地,总价38.525亿元。

同样的位置,差不多的拿地价格,但中建和颂九里比京能西贤府开早拿证半个月。而这也恰恰成了前者的先发优势——降价销售,它的实际成交价格,从指导价8.3万元/平米,跌到不到7万元/平米。

这对后开盘的京能西贤府而言,无疑是一个杀手锏。但面对这个难题,昝荣师的给出的答案便是做市场的“硬汉”,绝不降价。

如今的结果是,的确抗住了价格,但也换来了惨淡的开局。

再来看看京能置业上半年末的债务和现金流情况。

一年内到期的非流动负债18.18亿元,同比增加420.92%。此外,长期银行借款为31.79亿元,同比增加2.91%;另有应付债券8亿元,较年初减少64.04%。

同期,拥有的拥有现金及等价物25.43亿元,同比减少28.1%。其中最重要经营现金流量净额-42.54亿元,同比下降257.38%。

面对债务增加,现金减少的现状,加上当前整个房市仍不甚明朗的背景下,昝荣师若想让京能西贤府扛起销售的大旗,还能执着于价格的死扛吗?

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