房财经 胡海波

昝荣师的压力真的来了。

一个多月前，55岁的他刚刚连任了京能置业董事长的职务。在他的带领下，这家北京能源集团旗下的开发商，上半年的成绩不是很理想。

营业收入15.895亿元，同比下降了17.21%。利润方面，尽管同比有了收窄，但依旧为亏损状态。其中净亏损0.17亿元，归母净亏损0.6亿元。

行情不好，连续的亏损已然让昝荣师压力不轻。而现在，随着京能置业旗下旗舰项目的销售不利，更是让这种情况雪上加霜。

近日，位于北京丰台大瓦窑的京能西贤府，首批网签数据终于出来了——从拿到预售证算起，截至9月5日两个月多月时间，它总共卖了6套房，成交均价8.1万元。

折算成销售额，不到6000万元；去化率则仅为1.4%。

对京能置业这样体量的开发商来说，京能西贤府是一个豪赌，且不容有失的项目。它的成败，很大程度上决定着京能置业今年的业绩，乃至未来的走势。

因为，这个项目的拿地价格，就占到了京能置业2023年整个销售额的8成多。

今年1月份，在6家房企共同的竞拍下，北京丰台区卢沟桥街道大瓦窑馨城项目二期DWY-L44地块F1住宅混合公建用地，以溢价15%，总价38.41亿元的价格，被京能置业拿下。

随后，京能置业成立了北京丰璟房地产开发有限公司，注册资金15.5亿元，是截至目前其旗下注册资本最高的一家子公司。

从拿地到投入，仅京能西贤府一个项目，京能置业的投资就超过了50亿元。其重要性对昝荣师来说，不言而喻。

不仅如此，在京能置业目前100%开发的项目中，除了京能西贤府外，已面临着无盘可售的境地。其今年中报显示，上半年经营的全资项目共4个，分别为京能丽墅、京能西山印、金泰丽富嘉园、京能西贤府。

这4个项目都位于北京，前面三个均为老项目，其中京能西山印为共有产权房。上半年，它们的签约金额为0.71亿元，同比减少93.66%；签约面积0.4万平方米，同比90.22%。

从上半年的利润分配看，京能置业落得了为少数股东打工境地。

截至6月末，其净资产25.2亿元，较年初减少24.57%。其中归母净资产7.275亿元，较年初减少54.3%；少数股东权益17.93亿元，较年初增加2.46%。

少数股东权益占比高达71.15%，却不仅没有承担京能置业上半年的亏损，反而盈利了0.43亿元。

在京能置业上半年整体经营的11个项目中，1-6月份的权益口径签约金额3.58亿元，同比下降84.37%；权益签约面积1.89万平方米，同比减少69.47%。

数据已经充分说明，要想实现扭亏为盈，昝荣师和京能置业必须让京能西贤府扛起大旗。

但现在开盘两个半月后的网签成绩，则给昝荣师和京能置业直接浇了一盆冷水。导致开局不利的主要原因，是京能西贤府面对的环境太恶劣了。

从小环境看，它的旁边便有一个生死对头——中建和颂九里，这是中建五局旗下中建信和的开发项目，同样于今年1月份拿地，总价38.525亿元。

同样的位置，差不多的拿地价格，但中建和颂九里比京能西贤府开早拿证半个月。而这也恰恰成了前者的先发优势——降价销售，它的实际成交价格，从指导价8.3万元/平米，跌到不到7万元/平米。

这对后开盘的京能西贤府而言，无疑是一个杀手锏。但面对这个难题，昝荣师的给出的答案便是做市场的“硬汉”，绝不降价。

如今的结果是，的确抗住了价格，但也换来了惨淡的开局。

再来看看京能置业上半年末的债务和现金流情况。

一年内到期的非流动负债18.18亿元，同比增加420.92%。此外，长期银行借款为31.79亿元，同比增加2.91%；另有应付债券8亿元，较年初减少64.04%。

同期，拥有的拥有现金及等价物25.43亿元，同比减少28.1%。其中最重要经营现金流量净额-42.54亿元，同比下降257.38%。

面对债务增加，现金减少的现状，加上当前整个房市仍不甚明朗的背景下，昝荣师若想让京能西贤府扛起销售的大旗，还能执着于价格的死扛吗？