深中通道带来的“环深”概念拉动了中山翠亨、火炬等地房价的猛涨。

洼地还是坑？未来的房价会怎样？

这是见仁见智的问题，大家有争议。

一个区域的房价，取决于环境、教育、医疗、交通、经济等很多因素，变量很多。

本文仅从交通便利性（区位）和经济发展水平两个方面来对比探讨一下。

关于深圳的带动能力，先看看与之接壤的东莞的情况。

以房天下的二手房价格为例，不准确，但能看出两个基本的特点：

临深区域的房价要更高

比如，凤岗和塘厦与深圳接壤，距离福田中心区较近，两者的二手房均价都超过1.8万，同方向远一点的清溪为1.4万，再远一点的樟木头就只有1万。

地方经济实力很重要

松山湖不是距离深圳最近的镇，但二手房价格最高，达到了2.5万，远超周边镇。

这是经济实力决定的。

只从2018年GDP来看，松山湖和虎门、长安都是600多亿的规模，差别不大；但再看下2017年的数据，势头的区别就大了。

松山湖2017年的GDP只有386亿，2018年连续跳过400亿和500亿两个门槛，直接到了630亿，名义增速超过60%！

在 “” 一文中，湾仔重点讲了深圳对周边的产业溢出效应，松山湖最为典型。

引进华为这个巨无霸级别的龙头，对当地经济发展的好处难以估量，当然还有一批大中小型企业。

经济的跳涨，必然会在房价上有反映。

对于房价而言，经济基础才是最重要的。

评估深中通道的“能量”，判断能不能支撑中山的房价，同样可以东莞相关区域为参照。

深中通道全长24公里，网传收费标准为90元；东岸起点位于深圳机场东侧的广深沿江高速机场互通立交。

从此处出发，沿着广深沿江高速广州方向行车，24公里可以到达虎门辖区；如果以高速路费计算，一直行驶到广州也只需50元的成本。

所以，综合考虑高速路费、油耗成本、时间成本等因素，从深中通道东侧到中山，和到虎门以西的东莞辖区是差不多的。

也就是说，这两个区域是较有可比性的。

当然，天天自驾车往返的人一定不多，公共交通更重要。

公共汽车不好评估，重点看下轨道交通，是更受欢迎的现代交通方式。

经过深圳机场，往东莞方向规划的有穗莞深城际铁路，连接广州、东莞和深圳三市。

该铁路于2008年12月21日动工建设 ，广州新塘站至深圳机场段预计于今年国庆前开通运营 ，全长76千米，共有15座客运站，设计时速160-200公里。

值得一提的是，穗莞深城际铁路的发车间隔平均仅5分钟，属于公交化运营，几乎可以“随到随走”。

同样经过深圳机场，往中山方向规划的有深茂铁路的深圳至江门段，设计时速250公里。

但这条铁路尚未动工。

另外，《深圳铁路枢纽总图规划（2016—2030年）》显示，深茂铁路深江段起于深圳枢纽西丽站，经深圳宝安机场、东莞虎门、广州南沙、中山，止于江门站。

如此的话，从深圳沿深江铁路到中山的话，要先经过虎门，再过珠江到南山，之后才能到中山。

所以，从轨道交通方面看，中山与深圳还是有相当距离的，远比不上东莞便利。

所有临深区域，都不想只做一个睡城，而是想承接深圳的产业转移，且是偏高端的产业。

松山湖是个成功案例。

只有把产业发展起来了，地方经济才能持续地发展，也才能有源源不断的财力来提供医疗、教育、交通等公共服务设施。

房价才能有根本上的支撑。

目前，东岸明显强于西岸

深中通道东岸，沿穗莞深城际铁路和沿江高速往广州方向，有东莞的长安、虎门、厚街、沙田、红梅、麻涌等镇。

深中通道西岸，主要带动的是中山的火炬开发区、东区、石歧、南朗等镇区。

从2018年的GDP来看，东岸明显强于西岸。

在东岸，长安和虎门是第一梯队，2018年的GDP都超过600亿；厚街也有417亿，属于第二梯队。

在西岸，火炬开发区遥遥领先，但只有482亿，放在东岸只能算第二梯队，差距明显。

未来，产业承接是关键

东莞、中山两地都是制造业为主的经济，同时都是乡镇经济发达的特点。

这种模式在改革开放早期对经济发展起到了很大的作用，但劣势越来越明显，用前中山市主要领导的话讲：

无论是本身传统产业的升级，还是新兴和外部产业的引入，两地都有瓶颈。

为了解决这些问题，东莞早在2001年就成立了松山湖高新区，深入实施园区统筹组团发展战略，取得成了巨大成功。对整个东莞市的产业转型升级起到了关键的带动和辐射作用。

随着松山湖开发的饱和，东莞市又开始了滨海湾新区的建设。

新区由长安新区、沙角地区和威远岛三大板块组成；毗邻广州、深圳两大经济强市，邻近香港、澳门两大特别行政区，地理位置优越；土地连片且尚未开发，周边有成熟的工业体系支撑，有便利的交通引领，是东莞对接粤港澳大湾区的核心地区。

对岸的中山，亦在东部临海区域成立了翠亨新区，与滨海湾新区一样，处于南山、前海、横琴三大自贸区以及广深港澳四大城市的中心位置。

两个新区对岸而起，与南沙自贸区、前海自贸区、横琴自贸区共同组成未来粤港澳大湾区发展的五大重点平台。

两个新区的发展，对两市的经济转型都很重要，也就关系到当地房价的长远价值。

松山湖的开发，是在中国经济高速发展的时期进行的，而翠亨新区和滨海湾新区未来的开发，面临的经济形势要更加严峻，挑战也会更多。

比如，根据翠亨新区的统计数据，今年的规模以上工业总产值就出现了下滑：

危与机总是并存的，希望两个新区最后都成功。