最后一个月，到底要不要买房？
其实这个问题，每一年都有人问，而其本质纠结点在于：明年的楼市，到底是往上走，还是往下走？
嗯，命题有点大，但看看最近市场信号，或许能判断一二。
11月28日，央行行长发表了对于房地产市场的最新表述：预计房地产市场已经见底，直接让地产圈炸开了锅。
房地产见没见底，一般人可不敢随意判断。但由央行掌门说出来，权威性则大为不同。
毕竟，这是高层少有的表态，相当于官方直接盖章了。
在这样定调下，再看看最近一些重磅信号，更觉得耐人寻味。
比如房企维度，「50家房企白名单」已经在路上。
有人说，这50家房企是拿到了“免死金牌”，因为根据这份名单，被称为「三道红线」孖生版的「三道绿线」将同步上线！
央行将通过“三个不低于”新方针，在信贷、债权和股权融资等给予房企全面支持。👉：沸腾！三道红线之后，“三道绿线”来了
至于这份「漂亮50」的名单都有谁，现在还不能盖棺定论。
但它被视为高层的一次重要表态，意味着国家出面为房企打开融资通道，直接为房企输血，大力提振市场。
说白了，这将是房地产一次历史性的改变。
又比如土拍维度，目前广州已经“取消了地价限制”，土地价值回归市场。最近放出来地块，大家可以看看，几乎清一色都是核心区的靓地。
至于拍地的信号，为啥那么重要？别忘了，面包价可是由面粉价决定的。
而优质地块“取消束缚“后，也会反哺市场，拉动预期。
至于政策维度，广州已经位于历史的宽松期，购房门槛、房贷利率探底。
加上，最后一个月，房企们还在努力冲KPI，据我们了解，12月份会有一大堆新盘入市。
而且为了冲业绩，好多项目都放出了很大的优惠力度。
所以说，明年市场是不是往上走，判断五花八门。但毫无疑问的是，现在就是在市场底。
既然处于“市场底”，现在买房，自然就是好时机。
但具体怎么买？或者说，哪些板块必须趁着市场底入手？
首先，还是那句老话，极速分化下，正确的选择是锚定中心区。
其次，看看最近的利好都流向了哪？
在这里，要特别提名——黄埔。
最近，黄埔有几个新动作，我觉得蛮重要的。
一个是，“取消地块限价”，第一枪是在黄埔打响的。
这个月拍卖的黄埔图书馆北侧地块，算上配建成本后，可售地价2.7万+/㎡，超过现任的几块“高价地”。
而作为第一个“吃螃蟹”的人，其释放的信号也很明确：在官方看来，这里会是一个风向标。
一个则是，目前老黄埔、科学城，一大批旧改陆续动了，积极信号明显。
除了之前提到的老黄埔双沙、新溪村等，科学城片区也是动作频频。
香雪的塘头村上周旧改方案落地，巨无霸商业地香雪城动工了，而开达路以西的巨无霸储备地也按下了开发加速键。
有人担心未来会有天量供应，其实大可不必。
一来，旧改时间漫长，即便有供应，也是很长一段历史长河的事。但对区域而言，意味的却是改头换面的蝶变。
二来，这些旧改集中的板块，其实现在正处于缺货状态，慢慢的货源补充，反而是提升活跃度的机会。
今年以来，相信很多人明显感觉到，黄埔热度在降低了。
至于原因，不是这里不好，而是市场在内部分化，一些核心板块，比如科学城，比如老黄埔，进入了供货的瓶颈期。
以科学城为例，往年上市的新房都在5000-6000套之间，但今年上市新房，其实不到2000套。
而且，这两年黄埔的土地供应，基本集中在长岭居、知识城。
这就导致了传统的网红板块，热度开始下滑。
但这种热度的下滑，其实是很容易扭转的。
最典型的如科学城，为什么前几年那么火？因为，它的素质综合性很强。
其一，是有产业，科创浓度高，黄埔超6成科技公司、9成世界500强企业，聚集在这里。（数据来源：广州日报、企查查）
此外，科学城扎堆着超46家上市公司，数量占到黄埔的80%！甚至，比天河、越秀、荔湾、海珠四区加起来还多。
而这也意味着，这里有天然的购买力。
其二，是有丰富山景资源，环境很好，加上由于是新城，城市界面赢过全市很多地方，非常宜居。
其三，科学城的交通、商圈、教育配套，也是可圈可点。
这里有8大商业中心，至泰广场、飞晟汇、锐丰中心、万达广场......商圈发达，生活氛围浓厚。
早在科学城成立之初，政府对其道路的建设，便可谓是财大气粗，比如多条6/8车道主干道贯通，比如道路绿化35%以上等。
如今当你驱车进入科学城，眼前便是宽阔美观的路面，一片车水马龙，而远处则是山林叠翠，朝气蓬勃。
加上，6号线、7号线二期、21号线等多条地铁贯通，也打通了科学城的任督二脉。
可以看到，这个板块，一直是在走上坡路的，而且科学城的性价比，相比起其它板块，优势也很明显。
所以说，它要回归热度，其实只需要再添上一把柴就够了，而这把柴就是供应。
而这注定了其反弹起来，会比其它板块更有优势。
因此，如果要趁“市场底”下手，科学城就是当仁不让的选择。
至于现在买科学城，可以如何选？
答案也很简单，盯着央企保利的几个盘就够了。
因为，从目前的地段、配套、性价比综合性来看，它们都足够优秀。同时产品选择丰富，丰俭由人。
我先简单，帮大家分一下：
·高性价比上车，看保利锦上。
·科学城核心刚改，选保利罗兰国际四期。
·近天河的山居改善，买保利翔龙天汇。
如果你想要低门槛上车，同时对教育、环境有较高要求。
强烈建议你，可以看看它——位于开源大道的保利锦上。
这个盘一路之隔，就是公立的广大附中高新区实验学校。（具体学位划分以教育局文件为准）
而且，户型和景观还超卷！
房产君了解到，这个周末，项目将加推全新建面约76-138㎡的三四房。
三面环山，每一个户型，都是推窗满山绿意，而且统统都是南向！
敲重点了！之前爆款的建面约76㎡三房，也将久违上新。
总价230万起，就能买一套南向三房，堪称科学城的最低上车门槛。
而且，做到大面宽朝南，拥有约5.2米奢阔大阳台，主卧南北对流，对比科学城的小面积三房，几乎卷到了极致。
至于建面约87㎡的三房，则做到四开间朝南，望山景的面宽达到约11.2米。
同时，拥有约5.6米L型阳台、主卧则带独立卫浴、双飘窗，做到南北对流，舒适度爆棚。
要知道，目前科学城面积＜80㎡三房，只有保利锦上。
面积＜90㎡三房，虽然有几个盘在售，但大多是北向、一卫设计。
而保利锦上，约76㎡做南向三房，总价230万+；
约87㎡，则做到南向三房带主套，总价250万+。
对比之下，户型更能打，而性价比也是一目了然。
而且除了三房，保利锦上还有同样舒适的四房在售。
其中，建面约105㎡3+1房，用一套科学城三房的价格，就能买一步到位的四房。
其约9㎡入户阳台，可以改造成卧室、书房、茶室等，相当于比别人多做一个房。
还有约40㎡的LDK厅+约6米南向大阳台，给足三代同堂，奢阔的欢聚空间。
当然，享受低门槛上车之余，生活配套也同样丰富。
楼下有现成的商业街，约900米处规划有新的商业体，而驱车2、3首歌，也能直抵万达、萝岗奥园广场等科学城黄金商圈。
同时，接壤开源大道、旁边也有有轨电车5号线等，交通便利。
所以，如果你想用低总价，买科学城南向三四房，同时享受山景环绕，配套齐全的美好，盯准本周末保利锦上的推新，就对了！
保利锦上位置示意
如果想更近一步，买入科学城核心，那么我们则建议你，看看保利罗兰国际四期。
作为科学城区府老牌网红盘，其掌握这三大流量密码：
第一，是成熟，确定性高。
它是科学城核心少见的9年醇熟大城，而目前收官的四期，首批产品也已收楼。
配套、园林、品质都不用猜，所见即所得。
第二，地段核心，配套含金量高。
由于位于科学城核心，周边的配套也是星罗棋布。
一方面，项目小区东侧享约2.5万方园林公园，西面山体绿化景观，居住舒适性颇高。
另一方面，社区旁即省一级的开发二小（具体学位划分以教育局文件为准）。
走出家门，则是科学城黄金商圈，享有缤纷的生活配套。加上附近的地铁6、7号线，上班通勤也更方便。
产品方面，则主推建面约108-135㎡三四房，总价430万起即可入手。
其中建面约108㎡的三房，就是爆款的入门选择。
其拥有约6米的南向阳台，三房带主套，而且做了+1灵动空间，满足多元的生活享受。
第三，是收官之作，产品稀有。
关注科学城的朋友都知道，现在的区府有多缺货，基本靠“挤牙膏式”的供应，余货全部加起来只有几百套。
而保利罗兰国际四期，虽是主力供应，但作为项目收官之作，货量也开始见底，卖一套少一套。
尤其是优质的单位，很考验手速，想买科学城核心的朋友，真的不要错过。
至于既要靠近天河，又对环境有高追求的朋友，则可以看看保利翔龙天汇。
毕竟，其位处的黄陂，也被叫做“天河东门户”，东侧是科学城，西侧是天河智慧城，享受“双科创圈”的辐射。
而且，这个盘环境、配套、产品，统统是明牌。
比如，更近地铁、更近天河，项目距黄陂站只有约400米，一站地铁即天河。
比如，环境更能打，项目毗邻沙那山，三面都是延绵的青山。
而约5公里内更有火炉山、天鹿湖、天河生态湿地等5大生态公园，绿肺环绕。
比如，与周边的商业、教育的关系令人羡慕。来看一张实拍图，一目了然：
不难发现，保利翔龙天汇的特点，就是“没有短板”。
至于产品方面，主推建面约99㎡南向3+1房、约140㎡南向四房。
其中，建面约99㎡的3+1房，做到三开间朝南，阳光、清风不请自来。
同时，拥有约6米超阔大阳台，直面一线山景。
还有+1灵动空间、次卧拥有270°飘窗等设计，也大幅提高了空间使用率。
建面约140㎡的南向四房，则做到南北对流，享山园双景。
拥有奢阔LDK大方厅+巨幕阳台设计，营造视野开阔、尺度舒展的家庭欢聚空间，豪宅感拉满。
而豪华主套设计，则做到270°山景飘窗，躺在床上就能欣赏PLUS版的环幕山景。
另外，独立入户花园+灵动空间设计，也更能满足多娃家庭的舒适改善。
值得一提的是，约99㎡、140㎡所在的12栋，占据社区边位，遮挡少景观好、私密性高。
但由于持续热销，目前货量已不多，头排南向山景三房，只剩不到30套。据说今年也将正式清栋，所以想拿下景观优质的单位，手速一定要快。
好了，不管是手握230万+的刚需，还是拿着400万+的刚改，或是预算600万+想享受一步到位改善，都能在科学城找到很好的选择。
而且，据我们了解，12月份保利科学城三盘，还会释放一大波限时优惠。
