这两天，“房屋养老金”的话题进入了大众舆论。
上个月的热点话题还是延迟退休，很多80后90后都说，月月扣养老钱，但这辈子能不能活到延迟后的退休年龄，难说。自己啊，未必看得到这回头钱。
万万没想到，这个月一看，还得给自家老房子交养老金呢。
就本来觉得是依靠，现在突然成了软肋。
早几年还在说以房养老，年龄大了把房子给机构，机构给发养老钱，给我们送终。
万万没想到，是我们先给房子纳养老钱。
就挺秃然的。
当然，秃然是因为，这次是舆论吹风，而且确定了22个城市试点。
但这个议题，其实已经酝酿好久了。
早在2022年，住建部在部署开展全国自建房安全专项整治时就提出，要研究建立房屋养老金制度，以解决既有房屋维修资金来源的问题。
然后就是调研，小范围试点。
这回22个城市试点，完全是推广的前奏了：
住房和城乡建设部副部长董建国在8月23日国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。
房屋养老，对应着房地产市场的剧变，从增量的大基建时代，进入到存量的维保时代。
维保，实际上非常重要，因为跟我们每个人的生命安全息息相关。
在增量时代，搞大建设，万丈高楼平地起，农民进城住上了崭新的高楼，一切都很好。
房子建成10年以内，问题不大，最多小修小补。10年以上，设施开始陈旧老化。30年，有的上水管都朽坏了，下水也出问题，防水基本完球，楼上漏水泡了楼下的情况就多了（除非内部装修做的很到位）。
当然上面的这些情况最多是麻烦、不爽，真正可怕的是外墙和电梯。
随手贴几个新闻。
近日，四川省宜宾市中院就审理的一起外墙瓷砖脱落致人死亡案件，21名业主均成为被告，赔偿死者直系亲属1088373.91元。
（这个案子也很离谱，业主根本没有能力组织外墙维护，竟然被判承担责任。有时候原子人面对成本转嫁是一点办法也没有。）
2023年10月18日12时许，云南省弥勒市佛城商都发生一起电梯坠落事件，造成4人死亡、16人受伤，事故调查组调查认定，该事故是一起由于事故电梯维护保养单位未按规定进行实质性维保、使用单位主体责任不落实、检验机构未按规定进行检验而导致的较大特种设备责任事故。
2024年8月5日上午10时04分，湖南永州市江永县潇浦镇一小区内一家三口（包括一名待产孕妇及幼童）被困于电梯内，时间长达近半小时。当日酷暑难耐，电梯内部通风不良可能导致孕妇情绪紧张，增加潜在风险。所幸经消防员营救，无人受伤。据了解，此次电梯故障的原因是电梯内部的一根钢丝绳断裂，导致电梯运行异常，造成人员被困。
所以，房屋的维保，特别是高层住宅的维保，非常必要。
施工，肯定不是问题。
问题是钱谁出。
其实，现在也有“旧改”的说法。
比如在北京，“老旧小区改造”就年年在推，总体上是做外墙的表面工作，加加保温，刷新，归置下空调安装位置；内部公共区域适当改造，比如照明灯之类。入户改造内容不多，主要是一串居民都同意后，更换上水管和下水管。
当然具体内容是丰富多彩的，比如危旧楼可以获得改建。但大部分没问题的小区就是上面这几项。
当然，大部分改造的费用，现在还是政府出的。
根据北京市人民政府网站：
老旧小区改造资金由政府与居民、社会力量合理共担。市区政府将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容；完善类按照谁受益、谁出资的原则，鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金等方式；提升类鼓励社会力量参与改造。发动原产权单位、公房产权单位出资参与改造，给予资金等支持。引导专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升；吸引社会资本投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。
简单说：政府保基本，完善类居民自己出钱。
一个典型的例子是，给你更换外窗，免费的只能是塑钢窗，现在基本属于淘汰的产品；如果要换断桥铝窗户，那就得补差价。
这个差价跟市场上你自己去找商家换基本一样。相当于，公共区域的窗户，政府掏钱换了不保暖的塑钢窗，凑合用着。你自己家的外窗，你得出钱换断桥铝。
这里边提到：
（完善类可）使用（补建、续筹）住宅专项维修资金等方式（支持改造）。
住宅专项维修基金，其实就是俗称的大修基金，买房的时候都交过了，理论上，这个大修基金池子里边的水位降低到一定程度（30%），就要居民补缴。
但这笔钱怎么用，用了多少，很多小区根本说不清楚。比如我们小区，据说这笔大修基金不知去向，当年该换电梯的时候，电梯钱都不知道怎么出。
这种事情如果不交代清楚，谁还会继续缴纳呢？
现在很明显，地主家也没有余粮了。这旧改的钱从哪儿出，是个问题。
看起来还是得从业主身上收。
但是，这种“类税收”的基金的最大问题所在：
所有权在业主们手里，但在现在基层自组织能力被解构了，业主一盘散沙的状态下，所有业主都有所有权，就相当于都没有所有权，真正的所有权被代理人把持。
没想到吧，都发钱等于都没发是假的，但都有所有权等于都没有，却是真的。
这个钱，交出去，就等于不是你自己的了。
好，代理人获得了这部分资金的支配权，由它统一招标，统一进行工程发包，采买老旧小区改造服务，假设这个过程完全合规，没有人动歪心思，资金没有跑冒滴漏，那么最大的问题其实是：
业主面对施工方，话语权非常微弱。
比如施工方入户给你做上下水改造，拆旧恢复活儿贼糙，本来你花了几十万做出来的装修效果，他一恢复就跟劣质出租屋似的，你能怎么办？
凉拌，就这样了，反正人家钱是从代理人那边结的，你不满意，你算老几？只要我施工方搞定了代理人，你就无足轻重，哄哄得了。
业主只能被动接受，改成啥样是啥样。
好，有朋友就说了，既然你说政府出钱采买服务，业主不太爽，那你们业主自己搞啊，自己来凑钱，自己找承包商搞招投标，自己协调各家各户的问题。
很遗憾，现在基层自组织能力已经没有了。
特别是大城市，陌生人社会，大家的利益分歧大，彼此又不信任，站出来协调的“话事者”生态位早已经被占据，普通人介入不进去，也没有能力介入。不说别的，有几个小区的业主委员会还能够有效运作？
你只能选择被代理，也必须承担高企的代理成本和道德风险。
代理人说缺钱，要建公共账户，个人又要掏钱（不论是不是直接掏钱，反正羊毛出在羊身上）——这从大面上讲没问题，大家交钱大家受益。
但细究一下，
公平角度，哪些小区改造，哪些不改造，哪些先改，哪些后改，决定权在谁手上，这里边是不是有运作的空间；
效率角度，哪些改造必须，哪些改造其实没必要，只是想要达到“以工代赈”的目标，账户资金有多大比例用在了实处，对业主切切实实有利，又有多大比例用在了“路上挖了一个坑又填上”，只创造GDP不产生福利的领域。
这些，大多数时候都说不清楚，甚至没有人出面说。
但你只能接受，因为你已经没有自组织能力了，你只能委托别人干，别人说要多少成本，你也得认。
否则，就是让社区一步步衰败下去。在基建狂飙猛进的这些年，一切都是新修的，我们对衰败没有直观的印象。事实上衰败非常可怕，如果缺乏维护资金，以后上面贴的类似新闻就会越来越多。特别是在房企现金枯竭的这两三年，或许工程质量更堪忧。
掏钱吧，害能咋滴。
