随着楼市放松政策越来越多，银行的贷款政策也迅速跟上，各种“先息后本”的还贷方式重现江湖。

5月末，广深两地官宣楼市新政，紧接着平安银行的官微发出“房贷利好政策”的内容，其中提到平安银行的特色还款方式，包括二阶段还款、双周供、轻松还、气球贷四大类。

二阶段还款：前三年内按月付息、无需偿还本金，在剩余贷款期限按月等额本息还款，贷款期限不少于10年，不超过30年。

双周供：由月供改为两周一次还款，每期按14天计息，还款额是月供的一半。

轻松还：每月还利息、每六个月按贷款金额的1%偿还本金、最后一次性还剩余本金。

气球贷：按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。因为前期还款金额小，往后还款金额大，前小后大，所以被称为气球贷。

在房产政策比较松的2008年、2009年，气球贷曾经受到热捧，后来随着房地产政策收紧，逐步被叫停。平安银行也强调，气球贷仅适用于商住两用房按揭贷款业务。

在平安银行之前，国有大行建行、工行、邮储银行，商业银行中的兴业银行，也有推出先息后本的还贷方式。

不过，比起平安的气球贷是针对增量房贷，他们的主要是针对存量房贷。

比如建行的轻松供，就和平安银行的二阶段还款类似。

前2年可以只还利息和每月1元的本金，剩余期限和贷款本金，可以选等额本金或者等额本息还款。

这类先息后本的还款方式，优势在于为贷款人争取更多的时间，前几年还款人的压力比较小，用时间换空间。

适合当下还贷压力比较大的存量房贷用户，挽救困难户于断供边缘，或者现在赚钱不多，现金流紧张，但未来收入会提升的年轻人上车刚需房。

不过另一个角度看，还本金的时间被延后了，整体付出的利息自然会更多。

以建行的轻松供为例，在贷款100万，利率3.5%，先息后本前两年，还贷压力会小一半，但整体比等额本息的还款方式多还2万利息。

而平安银行的气球贷，本金延后的时间最长，可以拉到20年，结合许多城市推出了15%首付，购房者会把杠杆拉满。

估计是气球贷发出来争议太大了，平安银行很快删除了相关发布。

从这些还贷方式可以看出来，银行是真的着急了。

个人住房贷款一直是银行的核心业务，是重要的资产和利润来源。

从2008到2023年的15年里，个人房贷增长了12倍。

分水岭出现在2023年，大家一下子从想方设法多贷款，变成想尽办法多还贷，银行甚至还设置了提前还贷的门槛。

还贷潮大大降低了银行的房贷规模，2023年二季度，个人住房贷款38.6万亿，到年底只剩38.17万亿，房贷出现了负增长，同比下降1.6%。

今年是史上房产政策最宽松的一年，“517新政”后，国家层面上已经提出房贷利率不设下限。

房贷规模不断减少，还失去了官方锚定的最低利率的保护，银行间只能拼命竞争，有打擦边球嫌疑的气球贷也一度重出江湖。

从历史经验来看，房贷发放一定要慎之又慎，如果还款能力不匹配很容易出现违约风险，美国次贷危机就是因此而起。

因为贷款随意发放，本来没有足够还款能力的购买者买了房子，后来因为利率上涨还不起房贷，寄希望于卖房解决问题。

不料大家想一块去了，大规模出售造成踩踏，楼市泡沫彻底破裂。

当大家发现卖掉房子也不能还清银行的贷款时，也不愿意偿还贷款了，银行突然涌现了大量坏账，和房产相关的金融产品急剧贬值，最后演变成席卷全球的金融问题。

现在楼市起色不大，银行估计有房贷规模的要求，虽然平安银行的产品紧急撤回，未来可能也有更多类似的业务推出，让有购房意愿，但是现在现金流没那么好的人先上车，未来收入好了再慢慢还款。

这就要求银行要建立严格的风控系统，当贷款人没能力偿还后期较大数额的剩余本金，银行就会出现坏账，最好是控制业务规模，避免风险过于集中而引发一系列金融风险。

对我们来说，即便是刚需，也要认真考虑一下未来的收入预期和现金流情况，不要盲目加杠杆。

银行是为了解决自己业务的燃眉之急，但不管还款方式如何创新，欠债都是要还的。

曾经办理过气球贷的受访者说，这种还款方式经常让自己产生误判，每个月还完款就忘了要存钱，经常会忽略最后一期要一次性还款几十万。

对于存量房贷有还款困难的人来说，真顶不住了，可以把这种“先息后本”的“降压”方式作为应对备选，但要时刻谨记债务依然在身；

至于新上车的，现在大家倾向于缩表，不知道多少人能接受这种还款方式？

银行为了风控，估计也会有门槛，对楼盘或者申请人资质有要求，不会来者不拒。