2017年年底保利地产的股东大会上，时任保利地产董事长的宋广菊明确提出，希望保利地产将会在未来两到三年回到行业前三。

如今，三年期限已到，保利仍然在行业第五徘徊，2020年勉强达到“345战略”中的5000亿目标。

4月19日，保利地产发布2020年年报。根据年报内容，截至2020年12月末，公司实现签约金额5028.48亿元，同比增长8.88%。

而在受疫情影响的2020年，公司各项财务指标微增，期内实现营业总收入 2432.08 亿元，同比增长 3.06%；净利润 400.48 亿元，同比增长 6.64%;归母净利润 289.48 亿元，同比增长3.54%；毛利率32.59%，虽然有所下滑，但领先于行业10强中其他房企。

在20日召开的在线业绩交流会上，保利已经连续第二年没有提及新的销售目标。同时保利每10股派发现金红利7.30元（含税）的分红方案，由于低于去年，也引发了投资者的不满。

保利地产董事、总经理刘平则在会上解释称，保利地产综合考虑了经营资金需要和股东回报确定了2020年度的分红方案，公司2020年度现金规划占归母净利润30%，符合公司《2018-2020年股东回报规划》，且30%的分红比例在上市公司中为较高水平，符合监管要求和导向。

但投资者显然没买账，截止当日收盘时，保利地产报收14.12元，较前一日下降3.09%。

华东片区“掉队”高价地块拖累

虽然分红在业绩说明会上被提到的次数最多，但引起投资者不满的并不止这一点。如果将保利的业绩纵向对比，2020年无疑实现了最低增长，但如果同行业前四名“恒碧万融”对比，疫情影响之下，保利做到营收与利润的双增长已属不易。

数据来源：雪球、企业年报整理

刘平在业绩说明会上介绍道，4月份全国复工复产以来，公司积极抢回进度。年报显示，保利自4月份起连续8个月单月销售创历史新高，市场占有率提升至2.90%；签约面积3409.19万平方米，同比增加9.16%。

其中，公司一二线城市及38个核心城市销售贡献分别为74%和75%。分区域来看，珠三角及长三角销售合计占比达52%，较去年提升6%。

并且，2020年公司在16 个城市排名市场第一，39个城市排名市场前三。单城签约过百亿城市15个，合计销售贡献超2700亿元。

广州、佛山合计销售规模超820亿，成都超200亿，上海、杭州、南京、北京等超100亿，核心区域及城市深耕效果显著。

不过，从地区分布来看，保利大本营华南仍然对业绩增长贡献了主要力量。截止2020年12月31日，保利华南片区营业收入约为810.38亿元，同比微增0.33%，毛利率为34.53%；华北片区、东北片区、海外片区也有着不俗的表现，营业收入分别约为267.05亿元、123.11亿元、6.61亿元，增幅分别为33.25%、12.24%、79.58%。

保利华东则是唯一一个营收、毛利双双负增长的片区。虽然保利华东片区在总营收中占到近20%的比重，且布局不断。期内，华东片区营业收入约为467.92亿元，同比下滑9.44%；营业成本约为373.03亿元，同比上升4.65%；毛利率为20.28%，减少10.73%。

图片来源：保利地产2020年年报

实际上，2019年，华东片区就出现了下滑迹象：营业收入约为516.68亿元，增长2.57%；毛利率31.01%，减少2.72%。

面对华东片区“拖后腿”，年报解释为受结转规模和结转结构影响所致。年报中也提及，2017-2018年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低了利润率水平，导致公司毛利率下降2.38%至32.59%。

地王频出的2017-2018年，保利在华东地区确实贡献良多，即使这些项目有的去化不错。2017年6月5日，保利以57.46亿元总价、70%的溢价率、28390元/平方米楼板价夺得杭州滨江一宗综合地块；7月12日，保利以44.6亿元总价、100%溢价率、19600元/平方米楼板价夺得宁波海曙一宗宅地，且两宗地块土地权益均为100%。

2018年3月20日，保利又以100.99亿元总价、47.61亿元溢价率、32277元/平方米楼板价夺得杭州萧山一宗综合地块。

房企保持理性投资的2020年，保利也没闲着，2020年12月4日，联合融信、招商以52.13亿元总价、72000元/平方米溢价率摘得上海静安中兴路地块；2021年4月14日，保利联合招商以65.05亿元总价、29.97%溢价率、16483元/平方米楼板价夺得温州鹿城综合地块。

年报显示，报告期内，保利拓展项目146个，新增容积率面积3186万平方米，拓展成本2353亿元，分别同比增长19%和51%，拓展平均楼面地价提升至7388元/平方米，2019年为5802元/平方米。

而就在地产与星空发稿前，4月22日，宁波市市场监管局在全省率先开展房地产领域人脸识别专项执法行动，共对非法摄取消费者人脸信息行为立案16件，已对其中3件案件做出行政处罚，分别处以罚款25万元。宁波保利实业投资有限公司也在被处罚的企业之中。

逆势扩张 负债近万亿

保利逆势扩张引起了多项财务指标的变化。尤为明显的是，截止到2020年12月末，公司经营活动产生的现金流量净额约为151.50亿元，同比下滑61.31%，年报解释称系项目投资规模增加，支付合作单位往来款增加导致的。

另一方面，公司投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额虽然有一定增长，但仍持续为负，分别约为-69.27亿元和-18.78亿元。

对于增长的原因，年报分别解释为“对外投资支付的现金减少、处置资产收回的现金增加”和“净增贷款增加”。

同样，由于规模的扩大，报告期内，保利存货增长26.96%至约7414.75万元，增速甚至超过碧桂园。保利地产财务总监周东利表示，存货上涨的原因主要是土地储备和在建项目的建安支出。公司未售产成品占比逐年下降。

费用方面，2020年，保利发生销售费用66.81亿元，同比增长13.00%；管理费用42.33亿元，同比增长21.10%；得益于汇兑净损失减少，财务费用减少0.11%至25.82亿元。

值得注意的是，在该年度，保利的研发费用大增2140.49%至12.60亿元。周东利解释称公司正在积极推进智能建造、绿色建造及建筑工业化。研发费用的增加，主要为研发人员工资、材料投入、资产折旧，本年进行了归集方式规范化处理。

至于负债方面，保利仍旧是“好学生”：年报显示，截止报告期末，公司资产负债率 78.69%，剔除预收账 款资产负债率 68.74%，净负债率 56.55%，现金短债比 1.82，均符合“三道红线”中绿档企业标准。

但也需要看到的是，2020年，保利货币资金为1460.08亿元，同期短期借款同比增长52.45%至47.77亿元；应付票据及应付账款达1514.83亿元，同比增长33.87%。公司一年内到期的非流动负债为597.99亿元，负债总额达9847.37亿元，接近万亿。

在会上，保利管理层也对宋广菊的退休问题做了回答。保利地产董事会秘书黄海表示，目前公司管理层暂无变动，生产经营活动均正常，如有披露事项公司将按照规定进行公告。公司管理层多年来保持稳定，项目运作经验丰富，且集体决策机制成熟完善，正常的人事变动对公司经营的影响有限。