01

万科受到行业关注的同时，

其实没有谁，能真正的预测或者定义万科。

行业好的时候，万科高喊着“活下去”，率先跨入“黑铁时代”，

当行业的冬天快要过去的时候，

万科作为昔日的领军者，差一点倒在黎明之前。

于是很多人会说，原来万科也没能踩住刹车，原来喊着活下去的万科也在经历着市场的降速和规模的反噬，

但是当压力和困难降临的时候，

万科却并没有躺倒，而是开展了从决心到效率的积极自救。

交付有保障，销售不掉队，组织做瘦身，化债很积极，

走过2024年的万科，

仍然在过去的一年，表现出一个优秀企业的韧性，

即使风雨交加，依然执光前行。

02

3月的最后一天，

万科发布了2024年的经营财报。

和往年的业绩说明会不同的是，当下的万科选用了更加务实的公告的形式，对2024年的经营状况进行回顾。

其中，在1月27日预告的亏损达到了495亿，也作为万科发布财报以来的首次年报亏损，出现在财报中。

这样的亏损规模，反映了万科当下的经营压力，也折射出过去几年的行业深度调整和时擦下行，优等生万科也未能幸免。

首先，是去库存付出的货值减损。

房价的持续走低和销量的下行，让万科新拿地项目陷入了量价双降带来的实际亏损，

许多三四线城市项目，在去化过程中，普遍需要降价30%以上才能形成正向流量。

其次，是市场下行带来的坏账压力。

除了万科自身的压力，许多合作方出现经营风险，导致的应收账款以及收入无法分回，也导致了万科资金状况的进一步下行。

另一方面，伴随着实际亏损的万科，还需要为保交付进行资源的协调和资金的投入。

第三，是保交付的资金和资源的协调。

万科在2024年，

完成了覆盖全国327个项目和666个批次，超过18.2万套的高品质交付。

这样的数据背后，

许多爆雷房企是通过“纾困专班”的介入，用纾困资金实现的保交付，

而万科则需要在全国范围内用自有资金的调用，去确保亏损项目保交楼的履约和呈现。

万科一方面在通过去库存和缩表出清而导致货值折损影响利润，

另一方面，则是用挣到的钱去确保交付的高标准完成，而进一步影响了利润的实现。

单看495亿亏损，

过去几年的寒冬，万科也在艰难过冬，

但是艰难过冬的万科，没有耽误应交付的一套房的交付，

这样的交付背后，赚到了不褪色的责任和客户的信任，比黄金珍贵。

其中甘苦，冷暖自知。

03

交付的责任和信任，

反馈在销售上，确保了万科第一阵营的企业占位仍在。

2024年万科完成了2460亿的销售额，作为唯一的一家非央国企位居TOP5，

这样销售额的实现背后，是1810.7万㎡的销售面积登顶TOP1。

前5名房企里，万科成交面积最大，金额第5，

意味着万科一方面在积极的去库存，另一方面则在坚定的要回款。

万科用销售均价同比下降10.8%的代价，但换来2460.2亿元销售额和100%的回款。

壮士断腕，经历过过去几年保交付和保信用的从业者，应该经历过这种痛感。

但是万科，依然选择了坚定的决断。

除了保交付，万科同样通过积极、主动的资产重组进行债务的化解。

通过2024年的存量资源的盘活，万科新增产能412亿元，

借助大宗交易和资产处置，以及其他多元业务的退出，万科去年实现了超过900亿的处置资产收益。

面对未来的发展，万科选择在2024年主动的承担压力，把其中的81亿存货跌价和264亿坏账进行计提，

这意味着万科把未来几年都无法收回的资金风险，提前背在了身上。

这种“主动出清历史包袱”的财务策略，也为万科后续的轻装上阵，奠定了基础。

万科自自身经营团队，在2024年打出来一套“存量盘活+资产处置+亏损提前计提”组合拳，

与此同时，大股东深铁也表现出积极的助力，

无论是通过资产收购、REITs认购、融资协调等方式助力万科实现现金流的增长，

还是国资团队进驻以来，通过快速高效的两笔高达70亿的股东借款，助力万科的流动性。

这种“资源协调+明确路径”的有效助力，让万科从容的如约清偿了2025年第一季度的全部债务，

也对未来的偿债安排有了明确的信心和筹备。

04

抛开账面的亏损和导致亏损的因素，

再来看万科的经营状况，

会发现这家标杆房企的经营状况仍然在线。

无论是主业的业绩还是新业务的拓展，都有着可圈可点的表现。

首先，是积极的化债经营。

在出现债务压力的同时，万科选择了两条腿走路。

其中之一，是把总对总的融资模式，转向以项目为单位的抵押融资，通过高效的金融机构沟通，进一步盘整资产和白名单，进行经营的恢复；

另一方面，拓展融资通路，全年新增经营性物业贷落地293亿元，并且用仅3.54%的融资成本，有效降低了偿债压力。

其次，是经营性业务的稳定增长。

在开发业务承压时，万科的经营性板块作为持续的稳压器展现出抗周期的韧性。

物业服务板块的万物云用363.8亿的营收，实现持续的增长。

值得提及的，是万物云的规模和创新。

2024年，万物云的在管面积首次突破了10亿㎡，登顶社区物业服务规模的榜首。

另一方面，物业服务进行的数字化升级和智慧化改造，带动了14.2%的毛利率增长的同时，智能化平台也实现了15%的人力成本降低。

服务规模越来越大，创新能力越来越强，

万物云正成为万科在主营开发业务之外，很重要的一个经营业务增长引擎，为万科提供持续的现金流和利润贡献。

第三，是长租公寓赛道的持续领先。

万物云之外，泊寓同样是万科一个重要的增量。

2024年的管理房源达到了26.24万间，并用19.12万间的开业规模，成为行业在管和开业规模最大的长租公寓运营商。

除了规模的领先，泊寓通过“青年公寓+中高端公寓+企业宿舍”三大产品线的产品矩阵，涵盖了青年客群、企业中高管以及员工宿舍的广阔租赁人群，

不仅达到了 95.6%的高出租率，实现了高效的运营，

更通过会员权益体系的搭建和持续经营，从全周期的服务体系，到持续化的社群构建，泊寓的老客户续租率接近 60%，远超行业均值。

2024年，泊寓用37.02亿的营收，同样收获了7%的正向增长，更通过REITs的试点实现“收购-改造-REITs退出”的经营闭环，

经营和运营业务，是万科面向下半场的重要增量，

不仅贡献了持续、稳定的现金流，更成为万科从“开发”向“运营”转型的新增长曲线。

05

面对2025年的发展，

万科的管理层通过投资者关系的沟通，

表达了对行业和市场的信心，也规划了万科新的战略重心。

第一：回归高能级城市。

在2025年的城市布局中，万科重点回归与聚焦25个高能级城市，并逐渐退出三四线非优势区域，高能级城市的新增土储占比，提升到70%的头部房企的新占比。

第二： 进一步聚焦主营业务。

开发业务的高质量回归，伴随着退出物流地产等非核心业务，万科的主营业务里，加入了重点发展代建和城市更新的全新布局，不仅形成新的业务合力，也构建主营业务的领先力。

第三：持续进行经营模式的创新。

作为商业消费和长租公寓REITs模式的创新和领跑企业，万科在“投资-运营-退出”机制和经营模式上的创新，

持续打造“轻平台”的业务布局，实现运营化业务的全面推进和增长。

第四：推动产业协同和生态圈构建。

通过深铁的入主，新的“专业+资源”形成的产业协同发展模式，

不仅能够进一步通过大湾区以及核心城市的城市更新、产业协同的产城融合开发，

更能构建，基于万科专业优势的“未来城市”模式和“轨道+物业”TOD生态圈，

形成基于产业互补和生态协同的，新的开发模式和多产业生态圈的构建。

上海·万科天空之城实景

06

深铁的国资赋能，

给了万科穿越周期的底气和信用背书；

万科的专业回归，

给了深铁赢得领先的模式和专业自信。

下行周期的风雨，

总会被上行的阳光驱散阴霾。

万科，也读过最艰难时刻，

迎来黎明，以及春天。

全文完！