在如今南二环的白湖亭片区，有市属国企开发的四个楼盘，被网友调侃为四大金刚。

分别为左海望悦，北源云筑，江南尚璟以及新投映南台。

从库存上看，分别为1489户，1433户，546户，453户，总计为3921户纯商住宅。

截止到目前为止，分别网签231套，302套，371套，81套。

因为网签有一定的滞后性，实际已售数据可能会略高于这个数值（985套），但真实差距也不会太大。

换句话说，南二环白湖亭片区可售库存接近3千套。

当这个片区有新的地块入市时，并不会被看好。

前言

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12月6日，福州迎来一场土拍，南二环白湖亭片区再增加一个地块：

宗地编号：2024-87号；位置：仓山区则徐大道西侧，原福州三威橡塑公司及周边地块

用地性质：居住商业综合用地；用地面积：39280㎡（合58.92亩）

容积率：1.0-2.0（其中商业建筑面积不少于2500㎡，不超过3000㎡）建筑限高：50米

起拍价：10.36亿；起拍楼面价：约13187元/㎡（含配建）

这种地块并不算特别优质，之前的猜测一般认为是由市属国企底价拿下。

算猜对了一半吧，确实是市属国企拿下，但是经过了6轮竞拍，最后由福州工业园区开发集团有限公司竞得；

总价为10.61亿，楼面价约为13506每平米，溢价约为2.4%。

PART 1

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福州土拍市场上，现在地块出让经常会直接告知划片学校，而此前这个地块告知是划片东升小学，随后又调整为白湖亭麦顶分校。

东升小学教育资源并没有太多的亮点，而麦顶分校至少能让人看到些许盼头，从土拍结果上看，调整还是有一定效果。

只是被工业园区拿下之后，江南尚璟挺打脸的，因为之前置业顾问的朋友圈曾高调地提前宣布：

这里未来是江南尚璟二期。

从销售情况上看，江南尚璟的小面积段，还是有一定的优势。

只是不知道谁给的勇气，在8月份的时候就敢发朋友圈了。

谁知在经历了6轮竞价后，被工业园区截胡了，江南尚璟就不存在二期了。

为什么市属国企会相互抬价了？至少说明这个地段还有一定的价值。

与其未来被动地去边缘地块拿地，那不如主动出击选择略好一点的地段，未来可塑性还比较大。

PART 2

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从地段上来看这个地块：

其实在早期的时候，这周边四面环水，都是内河，架桥之后，进出会相对比较拥挤，随着路网改造，未来能舒缓一些压力。

模拟从地块到白湖亭地铁口B出口，大约需要600米左右的距离，到集祥天地距离在500米左右。

南二环未来的商业体还是值得期待的，比如马上就要入市的中骏世界城商圈，以及未来的SM广场的实际距离大约为1.3公里。

未来的教育资源为白湖亭麦顶分校，对于这种新办的名校分校，其实和老校区对比肯定是存在一定的差距，但理论上说，下限应该会高于东升小学。

周边的人口居住密度还是比较高的，随着则徐道壹号和滨海首府，悦亭郡的交付，有较多宜居的配套处于完善中。

地块西面和北面有较多的老旧小区，如东腾苑，东兴苑等，感观是可能会略显不足。

图片为实地拍摄

在地块东侧有一个在建的疑似庙宇的建筑。

昨天和一位门口大叔聊天，他说是盖长者食堂，但是这形状怎么看都不像啊。

今天再次过去时，门口又有一个大叔，说是盖庙宇，他正等着开门进去，里面有他的合作伙伴。

考虑到之前城中村改造，有不少村中的古建被拆，这里盖庙宇的可能性更大一点。

这对未来的楼栋分布有一定的要求，如果分布合理的话，能较为完美地避开这个不利因素。

整体来说，处于二环内较弱的片区，但临近地铁口，有商业配套，生活相对比较便利。

PART 3

图片为实地拍摄

这个地块位于江南尚璟的北面，金辉伯爵山的南面，相对来说地块还比较方正。

结合周边竞品，谈一下个人观点：

从土拍情况来看，左海望悦楼面价约为17107元每平米，北源云筑楼面价约为17581元每平米；

江南尚璟约为15542元每平米，映南台楼面价约为13515每平米。

宗地2024-87地块和江南尚璟比较接近，甚至地块大小也比较雷同，楼面价约为13506元每平米。

对比之下，至少对于开发商来说，有一定的优势，但是这种价格优势未来会不会让利给购房者？

只能说有一定的可能性。

比如江南尚璟和映南台一路之隔，同样为最南面的楼栋，映南台可能每平米有3千左右的优势。

刚拿的地块，肯定还没有起稿怎么盖楼，户型怎么分布。

前车之鉴，后车之师！这个地块可能借鉴一下江南尚璟的成功和不足之处。

江南尚璟主要是小面积段卖得好，175平米的大平层估计要静候有缘人了。

如果在能保证品质的话，未来如果做110-143左右的户型，应该是这个地段所能承接的购买力。

小结

图片为实地拍摄

目前南二环白湖亭片区的库存确实是比较高的，工业园区拿下宗地2024-87地块后，新房市场未来的库存进一步加大了。

那么未来房企角逐的重点，除了价格外，还要拼产品力，宣传能力，营销手段等。

如果能形成良性竞争的话，对于购房者来说选择面会更广一点。

市属国企早期给人的印象是能正常交房，准时办证，不会有太大的惊喜，但也少有太大的惊叹。

时过境迁，楼市的内卷，加剧了对房企的考验。

当传统民营闽系房企已经成为过去式了，这些新闽系是要承接过创新和突破的重任。

如今福州的土地储备里，市属国企占据了很高的份额。

楼市发展到现在，住房已经不仅仅是吃饭睡觉的地方，而是影响到生活质量的载体。

值得欣慰的是，现在市属国企也在随着时代的脚步向前，尽可能地打造有更高居住体验感的社区。

整体来说，白湖亭片区，如果能够盖符合该地段的改善型房源的话，至少会被市场所认可。

现在四大金刚都出牌了，这个新地块应该能根据市场的行情，打好这个片区最后一张牌。