文冲东旧改将接过城市之光棒子，成为老黄埔又一个“网红盘”。
中建二局和知识城将推出首开区融资地块（R-R-3地块）。该地块位于黄埔东路，万科黄埔仓对面，总用地面积4.09万㎡，总建筑面积超过30万㎡，容积率4.91。
文冲东旧改融资地块总住宅体量约60.85万㎡，约4000-5000套，与城市之光体量相近，高度或将超过城光。
文冲东旧改首开区融资地块（图源@文冲家园）
城市之光兄弟版
更有“故事”可讲
首开融资区附近配套比较完善，比城市之光更有“故事”可讲。
首先在出行方面，该地块双地铁环绕，距离13号线双岗站约500米，距离5号线文冲站约900米。邻居黄埔东路，不过汽车噪音、粉尘也将伴随而至。
其次在教育方面，该地块配建12班幼儿园，北面则规划九年一贯制学校。如果文冲东旧改配建学校想在众多新项目中突围，引进优质教学资源将成为该项目重要手段。
目前已经开学的富颐都荟是广附黄埔西区，城市之光是华师附小学，中鼎珺合府官宣六中办学。
文冲东旧改首开区融资区示意图
融资地块隔着黄埔东路是黄埔仓，旁边是黄埔东路口袋公园，前面则是一大片低矮厂房及未开发的地块，项目与珠江距离约1公里，即使前面没有高楼遮挡，望江有点远了。
文冲东旧改首开区融资区示意图
文冲东航拍图
高度或超城市之光
体量约4000-5000套
招标文件显示，融资区金额约26亿，总工期1341个日历天，大约是三年半。
文冲东融资地块总住宅体量约60.85万㎡，总货量大约4000-5000套左右，与隔壁城市之光不会差太多。
文冲旧村改造项目地处广园快速路南侧，邻近黄埔东路，紧邻文冲、双岗地铁站。
项目旧改范围内在册总人口近6000人，现状建筑面积约108.273万㎡。改造范围内的文物、古树均原址保护，多处祠堂、风水塘原址保留或重建。
文冲东规划效果图
文冲（石化路以东）改造项目范围包括渡头村、文元村、江北村三个片区。
根据规划，文冲旧村改造项目将打造成为集住宅、商业、养老健康为一体的大型品质社区，将提供大量的住宅供应、学校和公建配套设施。
项目改造范围总用地面积74.27公顷，规划计容总建筑面积219.8万㎡。其中，居住用地31.14公顷，容积率4.8-4.92，计容建筑面积150.94万㎡。
二类居住用地容积率为4.80-4.92，商业商务用地容积率为2.00-7.34，居住密度和商业布局密度较高，看来文冲东旧改又将是一座座超高层，整体高度也将超过城市之光。
改造范围内规划人口4.64万人，公建配套达到143处。规划1所39班完全中学、2所36班九年一贯制学校、1所36班小学、1所15班幼儿园。
项目效果图
根据规划，改造后文冲以东会依托中国软件CBD，聚焦以游戏、电竞、动漫、影视等为代表的泛娱乐信息经济产业，成为广州人工智能与数字经济试验区的软件聚集高地。
文冲以东项目部分商业效果图
老黄埔已经开卷
“刚需房价”卷土而来
文冲东旧改+双沙、珠江村，都将在年内入市，或将成为老黄埔”新三剑客“。
文冲东融资项目卖多少钱，相信这是最多人关心的地方。
文冲西旧改已先行一步（即城市之光），目前该项目已经进入清盘阶段，许多业主也收楼入住。去年5月，城市之光推出最后一栋“楼王”——A8栋，其最高价6.5万/㎡推出惹来不少争议。
不过，现在的城市之光作为二手次新房在市场也蹦跶不起来了。
528新政前，黄埔有不少二手房不能卖，现在放开后，部分投资客及置换业主急于出售，开始降价“砸盘”。
比如黄埔这些楼盘传出的二手成交价（合富研究院统计），大多都远低于当年一手均价峰值：
要知道，2020年10月城市之光开盘，均价3.9-4.5万/㎡，当时这个盘的热门程度可以用夸张来形容。
据广州市房地产中介协会统计，黄埔区6月二手房网签657套，在全市11区当中倒数第三，仅多于南沙、从化，黄埔二手房竞争力在9区中处于“弱势”。
这其中有次新房之间的价格“踩踏”，也有新房对二手房价格的“压制”。
一向价格坚挺的老黄埔，目前新房均价4字头起，科学城热门板块均价3字头起。如果购房人买入“未满2”的次新房，需要缴交较高的税费，叠加起来折算到单价，二手房吸引力迅速降低。
据合富研究院统计，中央公馆开盘最低价4万/㎡，城市之光一口价单位4.3万/㎡，黄埔新城特价单位2.8万/㎡，富颐华庭特价单位4.5万/㎡，保利锦上一口价单位3万/㎡，合生中央城3.2万/㎡，黄埔时代天韵3.6万/㎡。
今年老黄埔市场将更加卷，很多体量巨大的新盘都来了。
目前在售的，有7个新盘，还有4个全新项目即将上市。
图源@AI合富
文冲旧改融资项目4字头入市是没问题的，但是4万多少，这个要看项目自身的定价策略，大概率会低开高走，说句不负责任的话，复制城市之光2020年10月的开盘价3.9-4.5万/㎡，不是没有可能。
老黄埔已经卷成夹心饼，想在老黄埔上车的刚需们要擦亮双眼了。
