2023年年底，最为惊艳的一拍发生在海珠区。

越秀区保持了近四年的“广州地王”纪录，在2023年的最后一个工作日被海珠琶洲地块（楼面价7.56万/㎡）取代。

“地王”地位不保，销量也不如意。

“前地王”广州城投·东园公馆于2023年5月开盘，根据阳光家缘数据显示，开盘一年只网签7套。

阳光家缘截图

东园公馆由于楼面价高达6.45万/㎡，开盘时价格为12-18万/㎡，后来推出的部分91㎡和132㎡一口价单位10-12.5万/㎡。如今有中介爆料，目前推出8字头单位。

网络视频截图

相对于地价，东园公馆推出8字头价格已经算是贴着地价卖了，但对于越秀新盘公园前·君熙府来说并不算低，因为这个项目开盘就卖出6字头，与东园公馆相比，房价=地价。

君熙府于2024年4月21日开盘，该项目曾经吹风10万+，如今仅6字头起，而且还临近北京路商圈。

寸土寸金的越秀区，近两年来新楼盘没有10万+，都体现不了越秀区的新楼盘的“稀有”。

如在售的汉国置业·港汇台、云瀚府、越禧府、万科臻樾府、淘金半山豪庭·御庭，价格在10-12万/㎡。

由于越秀区面积小，这些项目所在的位置在商业、医疗、交通配套方面基本不会很大区别，几乎共享了所有配套。

其实，在越秀区置业，除了这些生活便利，购房者最看重就是越秀的学位。这些新项目，目前已知的对口学位其实一般般。

广州城投·东园公馆：清水濠小学

公园前·珺熙府：回民小学

汉国置业·港汇台：八旗二马路小学

淘金半山豪庭·御庭：华侨外国语学校淘金校区

越禧府：建设六马路小学

云瀚府：永耀北小学

万科瑧樾府：中山三路小学

广州城投·东园公馆（图源阳光家缘）

相对越秀区多个新项目，东园公馆对口小学及产品等方面是较好的选择，但由于地价问题，定价过高导致去化缓慢。现在项目主动降价，或能取得较好的去化。

除了项目自身情况，去化率与当前的房地产大环境有很大关系。

克而瑞统计显示，今年1-5月广州商品房成交面积254.19万㎡，同比减少49%，成交金额1085.05亿元，同比减少33%。

据中原地产统计，截至5月底，广州新房库存量为1173.6万㎡，去化周期达23.2个月，创下近一年新高。

其中，越秀区在广州11区中库存量最少，为9万㎡，但去化周期却是最高的，高达51.8个月。

总体来说，广州一手房去库存压力较大，528新政后，购房需求重新被激发，供需关系或将逐步平衡，库存量“水位”有望降低。

“前地王”当前销量不如意，经过市场及自身价格调整，在越秀区这个寸土寸金的土地上或许能再次吸引购房者的眼光。