城投“沉头”|风财讯解局城投系列②天府产城

（图源成都产业投资集团有限公司官网）

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近日，一则“成都西派融城业主30万悬赏”的公告，连同多个写满“退房、违规”字样的维权视图，在网上引起热议。

（图源西派融城业主号）

资料显示，西派融城开发商为成都天府新城置业有限公司，由成都天府产城投资运营有限公司（简称“天府产城”）全资控股，后者隶属成都市属最主要的产业投资国企——成都产业投资集团有限公司（简称“成都产业集团”）。

项目由中铁建进行代建、代管、代运营，“西派”为中铁建的中高端产品系品牌。

（图源业主小红书）

西派融城业主告诉凤凰网风财讯，今年6月即将收房，他们发现小区存在大量虚假宣传、货不对板和质量问题，企业方回避业主诉求，甚至驱赶业主，沟通多次整改有限，所以集体维权并向相关部门投诉。

(图源西派融城业主号）

“房子还不让进看不到质量，但仅仅公区，比如儿童区、景观、绿化和围墙，就跟楼书、景观深化方案等宣传资料显示的差距巨大。”业主称，目前没有不想退房的，但知道退房可能性微乎其微，所以想要开发商整改到位。不要求全部兑现宣传和承诺，接近就行，但不能像现在这样差异太大。

（图源西派融城业主号）

据悉，天府新区相关部门曾在2023年12月12日对于虚假宣传投诉回复称“交付标准应以商品房买卖合同约定为准，该公司也进行了相关提示”“尚不能认定该盘开发商构成虚假宣传”；天府新区公园城市建设局对于“绿化减配”曾回复表示，“该盘实测数值不存在违反相关要求情况，具体景观布置不属于规划管控范畴。”

（图源问政四川网站）

不满现状，业主称已经提起行政诉讼，起诉开发商违规验收并要求调取“报规图纸”。

为推动进一步整改，西派融城业主甚至发出了30万的悬赏公告（下图），征求天府产城董事长蒲贵森或其他领导的各种违纪违法犯罪线索。

（图源头条号）

悬赏公告背后 多任高管被调查

公开资料显示，蒲贵森2011年-2014年曾任双流县新能源产业推进办公室主任、双流县投促局局长；2019年前后担任华夏幸福成都区域事业部产业发展中心总经理；后进入成都产业集团，现担任天府产城、天府新城置业法定代表人和董事长，担任成都坤林产业园开发有限公司和成都兆能科技有限公司监事。

蒲贵森也曾是成都花悦府房地产开发有限公司董事（对应地块由大悦城控股、花样年、华夏幸福三方联合取得）；以及蒲江众志城咨询管理有限公司股东（已退出，现股东为蒲贵龙、李军等）。

此外，天府产城其它多名高管来自母公司“成都产业集团”，其为目前成都唯一入选国资委“双百行动”综合改革市属企业。

据清廉蓉城官微发布，2024年2月，成都产业集团原副总经理李朝林因严重违纪违法，被依法双开。

2024年2月29日，成都产业集团宣布石磊不再担任党委书记、董事长职务，苗伟接任。

石磊作为成都产业集团第一任董事长，见证并参与了成都产业集团改组诞生的全过程。成都产业集团的前身为成都工业投资集团，于2017年改组完成。

根据成府人〔2012〕27号，石磊2012年10月开始担任成都工投董事长。2012年8月，原董事长戴晓明被纪检监察机关带走调查。

自戴晓明案起，2012年-2013年，成都乃至整个四川出现了空前力度的反腐行动，李春城、郭永祥、李崇禧等正部级和副省部级干部落马，当地政商两界众多重量级人士被调查。

从成都工投到成都产业集团，作为成都市属最重要的产业投资平台之一，可见其在城市发展中的举足轻重，也可见高管职位之重要、之风险。

也因此，其高管履历往往受到高度关注。例如日前被双开的成都产业集团原副总经理李朝林，就曾因长达9年的留学“空档期”一度引发网友议论。

公开资料显示，李朝林1983年8月参加工作，先后任职于彭县农牧局山区综合站、彭县磁丰乡和大宝乡政府。

其后，李朝林展开了长达近9年的留学生涯。但1987年3月至1996年1月期间李朝林到底在哪国学习、取得何种学历并未作任何公开透露。至今，李朝林的公开学历依然是“在职研究生”。

9载留学结束后当年，李朝林即担任彭州市计划委员会外经科副科长，后升任农业局副局长；两年后李朝林调任成都市，在政协办、农牧局等单位担任管理职位，后担任成都市现代农业发展投资有限公司总经理、锦泰财产保险公司董事、成都中际投资公司董事长。2021年5月担任成都产业投资集团副总经理。

2024年2月，成都市纪委监委披露审查调查信息，“李朝林违规收受礼品，接受可能影响公正执行公务的宴请；毫无组织规矩和原则，将人事权当作利益交换工具；借用管理服务对象钱款，违规经商办企业；挖空心思搞权钱交易，为他人在工程项目承揽、工作入职等方面谋取利益，索要和收受财物，数额特别巨大。”随后李朝林被双开，并被收缴违纪违法所得。

经营风险被提示 土地保值存质疑

如今，成都产业集团已经完善领导层架构，迎来新的发展。

作为资产超1872亿的大型国企，中诚信国际认为，成都产业集团地位重要，区域财政的潜在支持能力很强。但母公司债务规模和财务杠杆持续上升，经营风险有待关注。

的确，就债务而言，企业预警通显示，天府产业集团截至2024年一季度有息负债增长至856.49亿元，其中债券存量规模174.57亿元。除了集团本级以外，天府产城是该集团6家具有发债资质的公司中，发债规模最大的融资平台。

企业预警通显示，截至2024年5月，天府产城的存续发债规模20.3亿元，存续3只私募债，最快到期的一只“21天产02”私募债票面利率4.6%，不算低。

（图源成都产业集团信用评级报告）

天府产城也是成都产业集团最主要的房地产业务平台。评级报告显示，2023年3月之前成都产业集团有7个项目已完工在售，已销售29.29亿元，其中住宅已基本销售完毕，在售部分主要为商业、车位等。

这意味着，2023年前后陆续会有项目销售结转计入成都产业集团的业绩报表。例如成都香悦云庭项目2020年10月交房，原则上，预售金额滞后1-2年即可结算计入财报的营业收入。

但报表数据显示，2021年以来成都产业集团营业收入连续三年下滑，2023年营业收入111.10亿元，同比减少14.20%。那么这些地产存量项目带来的收入哪去了，又给公司贡献了多少真实业绩？

（图源企业预警通）

对于在建房地产项目，目前最主要的西派融城、融城启元，均归属天府产城，其中融城启元为天府产城首个独立开发的项目，目前处于在售状态。此外天府新区高饭店村一宗地块、钓鱼嘴村三组两宗地块，处于开发状态。

西派融城作为“头阵”出现交付维权事件，会否对天府产城其它项目经营产生影响，尚需观察市场反应。

不过值得一提的是，增量项目能否为集团赚钱，依然需要打问号。

以西派融城为例，公开信息显示，地块面积77474.83㎡，成交地价12.2亿元，折合楼面价约7877.5元/㎡。叠加无偿配超12.6万㎡拆迁安置房、地下车位投资8.4亿元等成本，实际楼面价或超13000元/㎡。根据项目近年销售均价22000元/㎡-27500元/㎡测算，土地成本已经占据售价近一半。

这意味着，叠加建安、装修、运维等成本，该项目的溢价空间已被极大压缩。这或也是造成西派融城质量减配纠纷的根本原因之一。

而目前天府产城位于万安街道高饭店村七组的TF(07)2021-29地块，土地面积43869㎡，成交价79807万元，折算成本或有增无减。

未来这些项目如何保证盈利空间、如何保证合格交付，或许是个难题。而如果拿了这些地，不能为集团赚钱，或许国有土地的保值问题也值得审视。

（cr王婷婷）

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