1、

当下的济南楼市，想买房的人的确挺多，但是同样观望的人占比非常高。

现在的济南楼市是两个市场：新房一个市场，二手房一个市场。

上一个阶段是二手房抛售、略有踩踏、降价，拖着新房价格降价促销。

好不容易市场刚刚稳定，但是成交量萎缩严重，各片区开发商坐不住了，新房降价，变相又拖着二手房降价。

你认为二手房价格调整到位已经平稳了，结果出来一个降价楼盘，不管是产品原因还是不利因素过多，事实是销售价格竟然比二手房的价格还要便宜。

这怎么办呢？

所以市场继续下探。

2、

短期内不要对楼市有过多的期待。

很多人以为我们的楼市走势会是v字型，真的是想多了，我们的楼市是L型，甚至我们的经济也是L型。什么时候能够有翘尾的行情，恐怕谁也说不清楚。

今年各行各业都在收缩，咨询的粉丝预期好的占比越来越低。不是单单楼市不好，而是能各行各业的收缩导致了楼市更不好。

原来大家总说是地产拖累经济，现在地产够惨了，房价下跌够久了，甚至部分房价都已经超跌了。

现在反过来变成了经济拖累地产，大家对行业、收入预期变差，影响了房产的买卖。谁是因谁是果，已经不重要了，因为短时间我们的确是没有什么办法。

所以我就劝现在打算买房的购房者，如果你是一个收入不高的刚需购房者，你的首付只有20%，那你短期就不要买房了，很多刚需房赔个10%比较容易，你等等政策、等等利率再往下降降，等你工作再稳定稳定，首付攒到30-40%的时候再买房。

如果你是一个改善购房者，打算买500万以上的房子，你没有50-60%的首付，也不要买房了。这几年遇到不少粉丝买房1-2年就卖房子，其中有部分人真的是遇到了经济问题。除非你的家庭收入的确比较稳定，底子也特别厚，别一着急就到卖房的境地，那是可以的。

3、

一定要远离新房供应井喷、扎堆的片区，因为说不定一个楼盘的大量供应、降价就打破供需平衡，带崩一个片区的新房和二手房。

天桥，工业北，盛福，奥体，大汉峪，龙鼎大道就是比较典型的例子，持续的低价地、新产品入市导致存量房价格适中在低位徘徊，甚至不断降价；存量现房的突然上市，如果量大、销售周期长，同样冲击二手房市场。

还好，济南大部分片区新开发楼盘变少了，能崩的也没几个。你比如现在雪山、唐冶价格就相对稳定，因为在售楼盘不多，没有砸盘现象出现，次新二手房，只要不是不利因素特别多，成交比较健康。

楼市是一个整体市场，一个片区的降价，性价比上来了，那周边片区的就可能蜂拥而至，此消彼长，又会导致各片区再寻找新的平衡点。

4、

刚需在外围的选择很多，找个稳定片区，根据自己能承受能力选择购买就好了。

最纠结的是改善群体，300-500万预算，是盛福片区买房，还是长岭山、科技城、贤文片区、奥体片区、汉峪片区……选择非常多，的确比较难做出最终决策。

我根据自己经验简单做个梳理，给大家一个价格区间参考，大家根据这个区间对照去筛选购买。

盛福片区的价格我只说次新房小高层洋房，当代新产品，不谈上一代产品：20000-25000元/平米，不包含靠铁路、靠着下桥口这种不利因素的地块，二手房包含高税的价格。盛福就适合工作在CBD、高新区或者往西一些片区的购房者。

长岭山片区，更适合工作在经十路沿线，或者经十路以南的购房者。这个片区的产品差异化太大了，银丰7期的产品序列，还有东侧的上一代产品，价格区间从10000-30000+。现在关注度比较高的就是银丰4期小高层四室二手房比较坚挺+璟悦府现房，只能根据具体产品楼层户型判断了，小高层比较不错楼层成交价格24000-26000左右，只能笼统概括。

科技城片区，随着三发的降价，貌似很多人对这个片区的信心开始动摇。个人认为整个片区产品的确不错，外立面+会所可圈可点，但是位置、容积率、教育这三方面，的确并不占优势，自住可以，别指望投资赚钱。还是坚持我的观点，天花板价格35000元/平米。

贤文片区的楼盘差异化也比较大，海信贤文世家、绿地华彤苑算是早期产品，现如今小高层基本在24000-27000之间的成交价。颖秀华府有高税，26000-28000的价格也就是早期业主的成本价。龙湖天奕、仁恒奥体公园世纪、济高珑悦府四室以上户型都是30000+以上价格，差价比较大从30000-40000。保利臻誉、中建云境还未交付，保利云上璟誉、济高凤凰路壹号院还未入市。

奥体、汉峪片区的共性比较大，大部分品质不错的小高层次新房价格在25000-28000，极个别品质好的单价有2000元/平米左右的浮动。从去年开始，这个片区价格调整幅度还是很大的，现如今华皓英伦联邦小高层四室26000左右成交价格，冲击了玉兰花园、金汇瀚玉城的二手房价格。这里面比较特殊的是泰禾济南院子、玉兰花园4期、舜山府东区属于特殊的存在，别的几个次新房楼盘差距并不是太大。

归类一下就是三个档次：

23000-26000能买盛福、长岭山的小高层产品。24000-27000也能买到高新区贤文、奥体、汉峪片区的小高层，你想教育卷一些就买高新区，你想素质教育那就是盛福、长岭山。

单价30000以上的新房子，高新区的济高凤凰路壹号院和小鸭保利云上璟誉。历城七里河城发兰亭府，历下二环东保利金茂璟誉、尊御府、金地悦澜山。再加上玖玺城7期珑和院、云顶一号、保利珑誉、中信泰富玖著、三发和岳府。

单价30000以上的二手房，龙湖天奕、仁恒奥体公园世纪、济高珑悦府，泰禾济南院子、玉兰花园4期、舜山府东区，挑选合适房源买入，相对价格比较稳妥。

5、

对于买历下还是高新区不少人的关注点在于教育，我作为一位从历下转学到高新区学生的家长，分享一下我的感受：

孩子在高新上学，学校卷，你但凡注重教育，家长大概率也会跟着卷，晚上作业不少，自觉不自觉还会给娃各种报班。

孩子在历下上学，学校相对没那么卷，你想卷，那就自发加压，给娃报班；你不想卷，那就可以一起快乐教育。

客观来讲，以上不管你买哪个就是自住改善升级，炒房赚钱可能性都不大。别听那些大忽悠说济南有投资盘，买了能赚钱……

现如今的改善盘最稳妥的选择就是：

核心区好产品+中等以上的教育配套，单纯只占一头已经不够稳了。

个人观点，供你参考。

每周六晚8点直播，与大家聊聊当下市场下如何选择置业，关注预约。