1、

上周，济南楼市有两个片区降价了：

科技城三发和岳府高层，总高25层，毛坯交付，现拿出部分房源促销，单价21000-22000元/平米。之前这栋楼的成交价格在26000-28000元/平米。

历下盛福片区的中建星光城三期高层降价，14000-16000元/平米买历下盛福双阳台落地窗高层房源，总价160万左右。

科技城的降价，吸引的是之前想买盛福片区、历下高新二手房的购房者，他们觉得降价后的这个价格买在科技城，是不是更稳妥一些？

历下盛福片区的降价，直接对所有刚需片区的房子施压，天桥、工业北、雪山、唐冶12000-13000元/平米的高层还香吗？

大家有没有发现一个问题：

一个片区的降价，不仅仅是影响本片区内的房价，还要向下影响下游片区。

你比如科技城降价吸引的是盛福片区的购房者，盛福片区的降价吸引的是工业北、唐冶雪山的购房者。

我们再想一个问题：

当最外围的房子降价的时候，能吸引哪些购房者？

是不是越是外围越惨，外围降价受伤的是之前买房的纯刚需购房者，接盘的依然还是纯刚需，有可能还要接受未来价格的继续下探。

所以别听有些人用苦情戏忽悠纯刚需客户：

“在济南安个家，给自己家人安全感。”

能等的就略微等等，你如果非要安个家，那就接受自己2-3年的收入全赔掉的现实。

之前我做过一张图，大家看一下现在大家买房、换房路线趋势是不是更明显了。

有能力，买房尽量还是往里靠靠，尤其是如果你的工作也在里面。里面的房子，通勤便利性、兼顾子女教育、租售比等各方面的确更确定一些。

2、

今年济南楼市的降价一波接一波，哪些房子逃过了这一轮的降价潮？

真的是屈指可数。

再回忆整个2024年楼市降价的片区，其实基本上已经覆盖济南楼市了，只是还没有真正影响到核心区优质改善房的价格。

要说一点没有影响也不可能，影响了销售速度，同时也影响了价格预期。比如本来3个月能变现的二手房，拉长到5-6个月才成交；原本今年可以卖35000元/平米，结果33000-34000元/平米成交了。

越是城市核心，越是品质好的，房价的稳定性越强。

如果这些房子也迎来降价潮，那我们面临的就不仅仅是楼市崩盘的问题了，是失业潮的继续扩散，那时候大家早就不关注楼市了，关注点都转移到千万别失业，银行里的存款能不能熬过漫长的寒冬。

几楼

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3、

2024年7月份，济南楼市成交数据——

新房住宅日均成交100套，总计3100+套。

二手房住宅日均153套，总计4743套。

下图是2024年1-7月份济南楼市二手房、新房每月成交数据，大家看看这趋势，的确是每月都在缩量。

8月过去这两周，济南楼市新房住宅成交量很一般，3000套保卫战真的要打响了。

结合1-7月份的济南楼市新房、二手房的成交数据，再结合2024年以来济南楼市房价的变化趋势，尤其是各片区都陆续出现的新房、二手房房价降价现象：

以价换量的趋势没有改变，现如今已经出现即便是牺牲价格，成交量依然还在缓慢收缩的迹象。

按照这个趋势走下去，接下来的一个月，如果依然没有像样的楼市救市政策出台，那么一直到年底，大家可以吃面了。未来的几个月，还会有一部分开发商降价促销，别无它法。

4、

房子的周期比较长，比绝大多数商品都要长——

2009年，当时买房选了阳光100，t区塔楼的两室，年初还是5000-6000元/平米，后来几个月蹭蹭蹭涨到9000元元/平米。

后面几年跟着市场也涨钱了，2016年左右我就不知道最高涨到多少了。你看现在又回到了9000-10000元/平米。

位置不错，但是产品远远落后了，这就是市场。

所以不管干什么，都要看市场的变化，这样能赚钱的机会不会错过，赚到的钱不会又悄悄溜走。

我依然相信楼市还有保值、增值的房产存在，但是需要大家再经历一轮洗礼，真正的理解老百姓的住房升级需求是渐进式、周期性的，大家的升级需求方向是哪些房子，然后调整自己的房产去迎合这种需求趋势。

到那时候，大概率很多人早就没有了折腾房子的心气，即便是还想折腾，能不能抓住机会，手里是否有足够的资金又是未知数。

个人观点，仅供参考。